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西丽片区住宅市场研究第一章片区概述一、片区总体概况本报告所指西丽片区是指北环以北的南山行政区域，即原西丽街道办事处辖区范围（现在分成西丽街道办事处和桃源街道办事处）。辖区地势北高南低。北部和东南部属羊台山、塘朗山丘陵地形，中南部属大沙河台地地形。区域内有林地面积2万多亩，森林覆盖率达75%以上。水资源丰富。气候属南亚热带海洋性季风气候。气候温和湿润，植物全年生长。年平均气温22.2C，一月平均气温14.0C七月平均气温28.5C。年均降水量1800毫米，适合居住。二、片区土地利用现状及特征目前，西丽的物业大致呈现四个区域特征：（一）北环大道与广深高速公路之间的带状区域该区域自西向东排列着直升机场、市第五工业区、松坪村和高发沙河工业区等。区域物业以工业厂房、职工宿舍、公寓等为主。（二）高速公路以北，沙河西路以西区域这里是西丽城中心区，以老住宅区和城乡集资房、农民自建房为主，也有一些小规模的商品房，依靠镇内居民慢慢消化。该区域物业已基本成形，配套相对成熟，环境较好，分布有东江百货、人人乐等大型购物市场。（三）龙珠大道两侧的三角形地带龙珠大道南侧是微利房小区桃源村和龙辉花园，北侧是商品房相对集中区域，该区域是目前开发较热的区域，但片区内的农民自建房影响了片区整体形象。（四）西丽水库东部地区该区是深圳的旅游度假胜地，物业分布以度假村、疗养院、别墅山庄、酒店等为主，相关商业配套较好。从目前在建的几个项目看，用地主要集中在龙珠大道北侧红花岭山脚下的区域。有多个项目已经完成圈地，部分在建设中。四、片区住宅市场发展西丽土地储备充裕、自然环境优美，山青水高，空气清新，是发展郊区住宅的理想区域。目前，西丽镇的房地产市场处于起步阶段，商品房市场还不太成熟。区域内建筑以微（福）利房、城乡集资房和一些农民自建房为主，虽然当前市政配套设施还比较缺乏，但随着区域常住人口的增加，改善的速度是相当快的。随着多个政府微利房社区落户西丽镇，包括目前深圳规模最大的桃源村、龙辉花园、松坪村等大型微（福）利房区的建造和水木华庭、金盛苑、城市假日、南国丽城等商品房的推出，都给西丽带来了巨大生机与活力，西丽的房地产市场开发已经启动并正在走上快速发展之路，同时处于城市发展的需要，政府对原先规划的留仙村规划作了修改，同时将南山体育中心和西丽大学城建设选址在西丽，使得区域发展前景广阔。五、片区各项配套设施现状（一）人文生态景观与休闲场所野生动物园、塘朗山、羊台山、西丽湖度假村、龙辉康乐中心、文化公园，西丽文体中心三大主题公园：河滨公园、体育公园、塘朗山森林公园（二）文化教育设施西丽图书馆新华书店（沙河西路）高等职业技术学院、亚太国际（深圳）学校、卫生学校、西丽中学、西丽二中、松坪中学、桃源中学，实验学校西丽分校、西丽小学、松坪小学、平山小学、茶光小学、珠光小学、桃源小学、西丽幼儿园、龙联幼儿园、龙都幼儿园、桃源幼儿园（三）医疗保健设施西丽人民医院，珠光保健院，龙珠医院（在建），留仙医院，麒麟山疗养院。（四）商业服务万众城百货，万得福超市，天天商场，华润万方超市，吉康电商场，龙辉商场，宝珠商场、西丽百货商场，美康百货，人人乐商场、统球顺景家居广场、万佳百货（宝珠花园）。西丽图书文具总汇，西丽家私城，金马家私城。沙河菜市场，新围菜市场。宾馆酒店：金源宾馆、利群宾馆、金香江家具休闲娱乐：丽珠足部按摩中心等（五）金融、邮政农村城市信用社，中国银行，发展银行，招商银行，农业银行，工商银行，三峡证券，邮政等机构设施分布于片区内。六、片区交通组织现状西丽镇地处南山区北片区，虽地理位置稍偏，但道路还是比较通达，公交车辆将西丽与特区各区相连接。根据市规划与国土资源局10年前制定的西丽地区路网规划（含桃源街道办），西丽片区的道路骨架为“二横三纵”。“二横”是龙珠大道———茶光路、留仙大道，“三纵”是沙河西路、石鼓路、同乐路。但西丽现在的市政干道仅有南北贯通的沙河西路，而留仙大道、龙珠大道———茶光路均为“断头路”。而且西丽大转盘由于设计不合理，常常发生堵车。近期由于大学城的建设，南山政府已经开始在整治西丽的交通状况，包括在龙珠大道上增设红绿灯等，相信不久片区的交通状况就会有所改观。七、片区S.W.O.T.分析（一）优势分析1、环境优势2、土地优势3、价格优势4、规划、政策优势（一）劣势分析1、当前片区环境太差，知名度还是不够。2、个别路面和西丽环岛需要改造，堵车现象时有发生。3、大部分资源还没有得到很好的开发。（二）机会分析1、大学城的建设2、南山体育中心的建设3、塘朗山等郊野公园的开发4、地铁5号线的带动5、西部通道的利好（三）威胁分析1、后海片区仍在高速发展。2、撤关的影响仍然存在第二章片区城建及规划一、城建指片区的大型城市建设工程、基础建设工程（一）大学城深圳大学城选址在南山区西丽塘朗地区,总体规划面积为10平方公里,计划用10年时间分两期建成。2003年9月，清华、北大、哈工大等几所高校正式迁入，首批800多名来自全国各地的研究生已经正式入学，周边服务业和交通设施的建设都已启动。（二）南山体育中心在城市规划中，政府曾经在南山商业文化中心规划建设南山体育中心，后终究没有落实。深圳市近期调整的城市建设规划中，南山体育中心用地明确定位于平南铁路以北，西丽火车站附近，面积达31万平方米。目前，有关专家正对该地块的使用和功能设置进行全方位论证。南山体育中心建成后，南山区的公共体育用地可增加到30多万平方米，将建设标准的足球场、篮球场、排球场、游泳场馆、乒乓球场馆、田径运动场地及附属设施、设备等。2003年选址修改，由深圳大学南改到留仙洞区域。（三）龙珠医院我国南方地区最大的一家合资医院龙珠医院已经在桃源村奠基开工，目前桩基工程已基本完成，这也是我市第一家肿瘤专科医院，占地面积5万平方米，建成之后，将有大批医护人员入住龙珠片区，大大改善片区的医疗卫生条件。（四）留仙洞IT城在深圳规划建设的深圳高新技术产业带包括9个高新技术工业片区、1个大学片区和1个生态农业高新技术产业片区，简称9＋2个片区，主要分布了六大产业和五大功能。这其中就包括留仙洞片区。原先规划的留仙村十万人大型屋村的计划已经废止，取而代之的是留仙洞集成电路产业园，建成后将成为南山又一高新技术产业带。（五）地铁5号线蛇口——西丽的地铁南起蛇口码头，大约在2008年可以竣工通车。二、规划重点（在建和远期）1、片区生活配套规划（1）在桃源村对面建设龙珠医院和卫生学校；（2）在麒麟路西、北环路北建设南山同乐综合性农产品批发市场；（3）特区新建西丽水厂，形成分片集中供水系统；2、片区交通配套规划（1）扩建松白路为全市主要Ⅱ类干线道路，连接南山区、石岩、松岗及公明镇；建设平蛇路，连接蛇口港、南油大道、留仙大道，龙观路至平湖；（2）地铁5号线由蛇口码头通至西丽；（3）利用平南铁路开通通勤客运线路；（4）扩建白芒联检站；（5）地铁5号线由蛇口码头通至西丽；3、片区环境配套规划（1）对塘朗山、羊台山等城市背景山体进行植被培育，并严格控制脊线不受破坏；（2）加固和扩建西丽水库，铺设引水管渠、配水管等，西丽水库为饮用水源保护区；（3）西丽湖为特区三大旅游区之一，是西部旅游区的重点；（4）建立塘朗化学危险品库，作为市危险品仓储区之一（5）规划塘朗山为两个收发讯区之一，形成以梧桐山和塘朗山收发讯区为中心的辐射状微波通道，市区内电话局之间的微波通信将全部通过该两处中转。第三章片区住宅市场分析一、片区住宅市场供应总量分析根据2003年10月对片区正在发售楼盘的统计，西丽片区现有住宅存量约11.0911万平方米（表略），主要还是集中在桃源片区。未来1-2年的潜在供应量将达到60万㎡左右，在则除了在桃源片区有一部分外，大部分应来至西丽城区，反映随着大学城的开发建设，西丽城区渐渐为人所认可。二、片区住宅市场建筑类型分析同去年的调查结果比较，高层的数量有增多的趋势，由于统计时用的是南国丽城的总体规划，所以统计的高层14%的比例在现在还达不到，而在2003年11月底，润城花园上市后，小高层比例还将上升。由于小高层建筑更益于营造大社区，物业性价比和开发商的回报率也比较稳定，所以未来片区的建筑结构小高层将占据主导地位。三、片区住宅市场户型分析从统计的结果看，三房占了绝对多数，达到了七成半以上，二房占了二成，剩下一房和四房以上单位共占了半成，其中又以四房以上大单位为主。这主要和片区的定位有关，对比宝安中心区和南山其他区域，三房的比例显得较大，一房的比例则太小，说明西丽片区的居家氛围更浓。在这种氛围的影响下，大学城的建设、西丽湖和塘郎山郊野公园的开发，将为片区楼市注入度假和投资的因素，未来西丽的小户型项目将有可能增多，同时也会有些别墅项目落户片区。同时2003年上市项目的户型有小型化的趋势，这种趋势使房屋在单价上涨的同时仍能保持总价的相对稳定。四、片区住宅市场价格分析根据对片区以往历史，目前该片区房地产正处于升值阶段，房价正以每年60元/㎡以上的速度增长，房价已经集中在每平方米3000元—4600之间。2002年片区的均价在3800元/㎡左右，2003年上半年由于城市假日、南国丽城等一系列高档楼盘推向市场，带动片区市场均价大幅上扬。从现在在售和认购的南国丽城、金盛苑、城市假日、龙都名园和俊峰丽舍、润城花园的价格统计中可以看出片区均价已达4500元/㎡左右，这种状态的持续将给准备在片区置业的人群造成一定心理的落差。从地域上看，西丽的楼盘主要集中在两个地方，一是桃源村附近、龙珠大道两旁的狭长区域；一是留仙大道两侧，西丽环岛周围，这两个区域的楼盘是片区楼市价位的东西两个支撑点。随着价格的快速上扬，片区楼盘的整体竞争力开始失去价格优势，并且将面临来至前海、后海和宝安中心区的压力。五、片区住宅市场销售分析片区内的商品房市场起步较晚，目前的项目还不是很多，由于商品房定位、质素和安居房、集资房有较大差异，商品房市场现在还处于一个供小于求的情况，销售周期都不是很长，个别项目象水木华庭还出现了在三个月售完的快销记录，所以片区内几个主要项目在营销推广上都不愿投入过多的资金，除了认购、开盘做2-3次广告外，几乎就处于一个自然销售的状态。但随着片区房价的上涨，低价优势逐渐丧失，将渐渐面临其他片区的竞争，压力的增大也将迫使开发商注重推广和销售技巧。六、片区住宅市场客户群体分析目前西丽片区物业供应总体上说户型还是偏大，较其他区域单价偏低，使得总价并不高，所以片区的主要目标客户主要是当地的中等收入阶层和首次置业人士。虽然片区发展前景不错，但由于片区的地理位置稍偏及前期政府规划的影响，目前各项配套和片区环境还是不太好，所以选择片区的二次置业或多次置业人士还很少。但根据现在政府公布的规划，西丽片区住宅的发展前景应该相当不错；随着塘朗山森林公园的建成，西丽片区优美的自然环境将吸引更多置业者的目光，未来极可能有部分度假客户来此居住。第四章片区住宅市场总结一、片区三级市场现状及特征由于地理和政府宏观上及历史原因，西丽的房地产市场一直被人们所忽略，二手楼市场更是相当的不完善。从片区目前的人口密度看，西丽城附近成为片区人口最为密集、人流最大的区域，也只在这里有三级市场的地铺。而在桃源村一带，由于整体商业环境不旺，人流很小，几乎没有地铺分布，只有新基地物业在桃源村内设有一个地铺。二、片区外销市场现状及特征片区的外销市场非常破碎、狭小，主要是科技园和华侨城的一些私营企业主和中高层管理人员，相信随着西丽整体实力的提升，西丽湖、塘朗山的进一步开发，西部通道的建成，会有更多的港人和外籍人士看中西丽山清水秀的居家环境。第五章片区住宅市场预测一、片区住宅市场供求关系趋势预测西丽目前的供求关系总体上显得供略小于求。西丽片区的众多资源优势会很快征服对西丽有一定了解的客户，而选择在西丽置业。目前西丽房地产市场的存量只有11万㎡左右，2年内潜在供应量也不过60多万㎡，2003年存量中的20多万㎡还将上市，如果西丽楼市就此点燃，后市的40多万㎡很有可能不能支撑过旺的市场需求，所以现有的供需情况还将持续一段时间，甚至不能排除供需缺口拉大的可