搜索
西安市国有土地上房屋征收评估办法解读——王文江.一、我市国有土地上房屋拆迁（征收）评估政策的发展历程1991年3月22日国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，这是我国第一部有关城市房屋拆迁管理的行政法规，它的实施标志着我国城市房屋拆迁补偿制度的初步确立。1993年4月5日西安市政府发布《西安市城市建设拆迁安置办法》；1994年8月25日西安市政府发布《西安市城市建设拆迁安置实施细则》。这两个办法的出台，标志着我市的城市建设拆迁走入法制化和规范化的模式，也为我市的城市房屋拆迁奠定了基础。1、1991年3月22日至2003年10月15日2001年6月6日国务院第40次常务会议通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》，本次修改最重要的一点是明确了可以采用货币补偿的方式，并考虑了土地使用权的因素，对保护房屋所有权人的合法权益起到非常重要的意义。2001年6月13日国务院颁布新的《城市房屋拆迁管理条例》。条例第二十三条，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。条例第二十四条，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。2003年10月15日西安市人大常委会通过《西安市城市房屋拆迁管理办法》。2003年12月1日建设部颁布《城市房屋拆迁估价指导意见》。2004年5月10日西安市政府公布《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》。同日公布《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》。基于此我市的城市房屋拆迁估价体系逐步建立，以公开市场价格为标准的区位基准价格修正体系在我市的城市房屋拆迁估价活动中实施了近8年时间。2、2003年10月15日至2011年1月21日在此体系中还有一个标准起到了至关重要的作用——《西安市各类房屋重置价格标准》。1993年公布《西安市各类房屋重置价格标准》。1995年进行修正并重新公布。2004年进行修正报市政府，以会议纪要形式下发并开始实施。2008年进行修正，在实际工作中开始实施。2009年进行修正，在实际工作中开始实施。2011年1月21日国务院颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。2011年6月3日建设部公布《国有土地上房屋征收评估办法》。2012年3月29日西安市政府公布《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》。2012年4月1日西安市政府公布《西安市国有土地上房屋征收评估办法》。3、2011年1月21日至今二、《评估办法》解读1、法律依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》建设部《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》2、适用范围《办法》中规定为本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内国有土地征收行为。《评估办法》属于技术标准范畴，其技术路线和价值定义及内涵是具有共性的，因此认为我市其它行政区域均可参照适用，其差异可能为部分涉及管理范畴的内容。房地产市场价值，其内涵是在市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性而形成的价格，也叫公允市场价格。这是一个理论价格，因为多数情况下是无法达到以上所表述的公开市场条件。3、《办法》中所提及的价值定义及内涵被征收房屋价值，《办法》第二十四条表述为是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋类似房地产的市场价值，《办法》第二十五条表述为指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。典型房屋市场价值，是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建筑年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋选择其具有代表性和共性的某一房屋，将其设定为该区域同类型房屋的典型房屋而确定的其市场价值。其价值的确定可采用市场比较法或其它方法。产权调换房屋价值，是指用于产权调换的建筑物及其土地使用权的市场价值。通俗的理解就是按照《办法》中的价值定义所确定的用于产权调换（实物安置房屋）的市场价值。这里要区分现房与期房的价值差异，对于期房应予以贴现处理。4、法律责任《评估办法》第四条明确独立、客观、公正原则，明确任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。《征收办法》第三十九条，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。第四章，整章条款均为法律责任条款。5、程序及操作标准⑴征收主管部门应建立征收评估机构的管理制度和准入制度，并向社会公示；（第六条、第七条）⑵被征收人协商选定评估机构（时间限制5日内）；⑶协商不成由征收管理办公室组织相关部门采用投票、摇号、抽签、招标等方式确定；⑷评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展业务。（第十二条）⑸被征收房屋的认定和确权应在评估开始前完成，并将认定结果向评估机构提供。（第十三条）⑹评估人员现场查勘应做好实地查看记录，制作保留影像资料。实地查勘记录由评估人员和征收当事人签字认可。当事人不同意签字的应由无利害关系的第三人见证，并在报告中说明。（第十五条）⑺评估报告应由负责征收评估项目的两名或两名以上注册房地产估价师签字，并加盖公章。（第十六条）⑻初步分户评估结果及时转交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。（第十七条）⑼公示期满应提交整体评估报告和分户评估报告。（第十七条）评估报告中应体现两个面积的内容，即房屋建筑面积及套内建筑面积。—征收前对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，结果向被征收人公布；—补偿方案论证后予以公布，征询意见；—征求意见后将修改情况公布；—作出征收决定后予以公告；—对于签约期限内达不成补偿协议的报市政府，作出补偿决定后予以公告；—评估机构要公示；—初步评估结果征得被征收人同意后公示。*征收办法和评估办法中公开性的表现——公示制度6、异议的处理程序⑴评估专家委员会的成立。⑵评估机构的现场说明解释。⑶当事人有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向评估机构提交书面复核评估申请。评估机构自收到书面复核申请起10日内进行复核。（第十九条）⑷对复核结果有异议的，10日内向评估专家委员会提交书面技术鉴定申请。专家委员会应在10日内做出书面鉴定意见。征收户数多、估价量大。涉及面广，社会影响大补偿价格关联性强估价方法的选用既不能简单了事，也不宜复杂难行征收评估的特点：7、评估技术路线和标准“典型房屋市场修正法”，是市场比较法的一种延伸方法，通过获得的典型房屋价格，采用一定的数据模型和修正体系，最终取得被评估房地产的市场价值。在专业术语里也可以称为“批量房屋评估法”。一般成片的住宅、商业用途房屋适用“典型房屋市场修正法”。其定义为：同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建筑年代、建筑结构、功能完整性、权属性质等基本相同的成片房屋选择其具有代表性和共性的某一房屋，将其设定为该区域同类型房屋的典型房屋而确定的其市场价值。⑴对征收范围内的成片的房屋按照使用用途进行分类。⑵对同用途房屋，按照建筑类型、建造年代、建筑结构、土地使用权类型等因素进一步划分类别。⑶在同一房屋类别内选取一个典型房屋。典型房屋应具有概括性，能够在结构、成新率、配套设施、户型、朝向、面积、装修等方面反映该类别内大多数房屋的状况。⑷建立求取典型房屋市场价格的数学模型及公式。求取典型房屋市场价格优先选用市场法典型房屋市场价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正◇“典型房屋市场修正法”的技术流程*可比实例需选用3个以上，且最高与最低可比实例单价差异值不得超过最低单价的10%；*应尽可能选择正常交易情况案例作为可比实例；*应选择估价时点一年以内的交易案例作为可比实例；*应选择征收范围内的交易案例或征收范围周边的交易案例作为可比实例；*各单项修正比例不超过20%，各项修正之和不超过30%；对于无法采用市场法、且有租金收益的典型房屋可用收益法求取典型房屋市场价格。无法采用市场法、收益法的，采用其它方法求取典型房屋的市场价格。求取典型房屋的标准价格（模式一）典型房屋标准价格=典型房屋市场价格－典型房屋重置成新价格说明：为什么要减去房屋重置成新价格，主要是基于典型房屋的选取原则是基于共性和概括性，因此这一类房屋的基本属性是相同的，其差异主要体现在房屋的建筑物个体差异、设施差异、装修差异等方面。因此通过扣减典型房屋的重置成新价格，形成该类型房屋的共性价格（土地价值的一种体现）。被征收房屋价格＝（典型房屋标准价格+被征收房屋重置成新价格）×（1±楼层修正系数）×（1±朝向修正系数）（模式二）被征收房屋评估价格=典型房屋标准价格×（1±微观区域因素修正系数）×（1±楼层修正系数）×（1±朝向修正系数）典型房屋市场修正法的优缺点优点：利于成片成规模的项目运作；价格修正体系较为成熟，易于理解，价格准确度相对较高；能够及时反映出当前房地产的价格趋势，利于进行动态调整。缺点：对于特殊用途的房产没有参照案例，无法适用，因此对于不适用“典型房屋市场比较法”的房屋，可以选用其它适宜的房地产估价方法进行估价；对选择案例的要求相对较高，真实性和准确性的把握是最终评估价格的核心；由于准确度更为精确，可能在某一征收区域内出现多个价格，增加了动迁工作的解释度。建筑面积=套内建筑面积+分摊共有建筑面积。套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积运用两个《办法》的案列分析及解释面积概念：（1）套内使用面积：A卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。套内建筑面积由三部分组成：（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；居民自建房屋：建筑面积≈套内建筑面积区分：差半个墙体的面积，在实际操作中，这类房产应特殊对待视同两者相同。大厅式营业用房：套内建筑面积差异较大，有墙体的包含半个墙体面积，有结构柱的包含结构柱，因此安置时结构平面图和施工平面图是关键，且对于出现的问题应充分考虑解决的方案，避免相同套内建筑面积得到的套内使用面积不一致。举例：（假定高层公摊系数0.23）（假定高层公摊系数0.24）被征收房屋建筑面积50㎡安置套内建筑面积50㎡安置建筑面积=50÷（1－公摊系数）安置建筑面积64.90㎡安置建筑面积65.79㎡实际安置面积65.00㎡实际安置面积70㎡原房屋评估价值：4000元/M2×50M2＝20万元安置房屋评估价值：5000元/M2×50M2＝25万元被征收人需补交差价：5万元安置房屋的实际市场价格：5000元/M2×65M2＝32.5万元被征收人安置房产的实际市场单价：25万元÷65M2＝3846元/M2由于公摊系数的差异，在套内建筑面积相同的情况下，可能会造成被征收房屋的原面积大于安置房屋的面积。大厅式营业用房安置问题，由于套内建筑面积的概念，在套内建筑面积相同的情况下，可能会出现套内使用面积的不同。造成安置房屋的套内使用面积小于被征收房屋的原套内使用面积。现时征收活动中可能出现的问题在实际征收活动中还可能会遇到很多问题需要我们研究分析，比如公摊系数与安置房屋价格的关系；前期调查摸底套内建筑面积如何确定的问题，征收费用概算谁来概算的问题，现场勘查建筑面积和套内建筑面积界定问题，房屋高买的问题（公摊算不算钱）