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西藏某镇房屋拆迁评估报告本报告评估西藏自治区某镇某区域的拆迁房屋价格。拆迁房屋总建筑面积44040.543㎡，宗地总面积30608.09㎡。作为少数民族民居，均为自建房，装修风格各异极具有民族特色。委托方未能提供《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，估价人员只能根据委托方指认和现场勘察的资料为合法产权依据，未发生所有权、使用权异议。估价师依据当地居民的习惯，将房地分开评估，采用重置成本法评估房屋构筑物，采用基准地价修正法评估住宅用地，然后以测算结果作为估价对象分户价格。四川恒通评估师事务所房地产估价报告项目名称：西藏自治区甲县乙镇某区域A、B段房屋拆迁评估报告委托方：西藏甲县拆迁服务中心估价方：四川恒通评估师事务所作业人员：××、××、××、××估价作业日期：2002年8月9日至2003年6月6日估价报告编号：略目录致委托方函估价师声明估价假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件致委托方函西藏甲县拆迁服务中心：受贵中心的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，对位于西藏自治区甲县乙镇丙、丁、戎三条街拆迁区域A、B段范围内的被拆迁房屋价格及该拆迁区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权平均价格(本次评估房屋共××户[含公建房屋]，被拆迁房屋总建筑面积44040.543㎡，《房屋拆迁许可证》证号：甲县建拆许字[××]第××号。本次评估被拆迁房屋所占宗地总面积30608.09㎡。详见表一“估价结果一览表”)，在估价时点为二○○三年一月十日的公开市场价格进行了评估。估价目的是为城市房屋拆迁补偿提供参考。我所依照本次评估目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘查情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用重置成本法对委估的被拆迁房屋所有权价格进行了评估，采用基准地价系数修正法对委估的被拆迁区域内住宅用地使用权平均价格进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，估价对象(即被拆迁房屋及该拆迁区域内的住宅用地使用权)在估价时点为二○○三年一月十日的公开市场价格分别为：被拆迁房屋的综合评估单价：人民币446元/㎡，大写每平方米建筑面积肆佰肆拾陆元人民币。被拆迁房屋的评估总价：人民币1965.91万元，大写壹仟玖佰陆拾伍万玖仟壹佰元人民币(详见表一)。被拆迁区域内的（已扣除国家收益的出让）住宅用地使用权平均价格为335.94元/㎡，大写每平方米土地面积叁佰叁拾伍元玖角肆分人民币。上述结论仅为川恒通评房字(2003)××号“乙镇丙、丁、戎三条街拆迁区域A、B段拆迁补偿估价”报告书的一部分，应用时须认真阅读本评估报告书全文。四川恒通评估师事务所执行合伙企业事务的合伙人：××二○○三年六月六日表一估价结果一览表现场查勘核对表房屋现值序号被拆迁人身份证号码房屋坐落层数用途建筑面积(m2)占地面积(m2)建筑结构修建/翻建时间单价(元/㎡)合计(万元)1S略二层住宅243.42163.79一层石头、土勾缝,二层砖混1990年修建45911.182略合计44040.54330608.094461965.91注：①根据房地产评估委托书，全部房屋均按住宅评估。②上述结论的应用需详见本报告中“价格定义”部分。估价师声明我们郑重声明：1.我们在自川恒通评房字(2003)××号“乙镇丙、丁、戎三条街拆迁区域A、B段拆迁补偿估价”报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的“估价的假设和限制条件”的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》、甲县人民政府甲县政[××]×号《甲县城镇房屋拆迁管理暂行办法》、甲县政[××]×号《甲县城镇房屋拆迁补偿估价操作实施意见》、甲县政[××]×号《甲县城镇房屋拆迁补偿评估管理实施办法》、《西藏甲县乙镇土地定级估价》以及有利于旧城改造的原则进行分析测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.本估价工作组中的注册房地产估价师××、××、××、××、评估助理××、××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.委托方提供的估价资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，委托方对提供的估价资料的真实性、准确性、合法性、完整性以及陈述的情况承担法律责任，因该资料失实造成评估结果有误，未按本次估价目的完整使用，评估机构和评估人员不承担相应责任。8.本估价报告评估结果页应经四川恒通评估师事务所盖章，并与本估价报告的“致委托方函”、“估价师声明”、“估价的假设和限制条件”、“估价结果报告”、“估价技术报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应明确本次评估的价格定义和“估价的假设和限制条件”部分所载明的内容，严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割裂使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本所和估价人员无关。中国注册房地产估价师：××注册证号：××中国注册房地产估价师：××注册证号：××中国注册房地产估价师：××注册证号：××中国注册房地产估价师：××注册证号：××估价的假设和限制条件一、本估价报告基于以下假设条件：1.假设估价对象(房屋的所有权及其占用土地的使用权)通过合法方式取得，并拥有合法产权和使用权，无所有权、使用权异议，未设定抵押、质押等担保，未对外投资入股、转让，不存在司法及行政机关依法裁定、决定查封和其它限制该房地产权利或影响其公开市场价值的情形，不存在法律、法规规定禁止估价对象按本次评估目的使用的其他情形。我们未对本事项进行调查确认。2.假设在估价时点为二○○三年一月十日的房地产市场为公开、公平的均衡市场。3.因委托方未能提供估价对象房屋所占土地的《国有土地使用证》，我们根据本次估价目的，和当地有关规定，评估时假设估价对象房屋所占土地的使用权为被拆迁人以出让方式取得，自估价时点起尚可使用年限为70年，评估土地价格，然后按政府规定扣除20%的国家收益部分。假设委托方提供的房屋所占土地面积、用途准确无误、合理、合法。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。4.因委托方未能提供估价对象房屋的《房屋所有权证》，我们根据本次估价目的，假设估价对象房屋系被拆迁人合法取得。本事项仅经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。5.本次评估假设估价对象房地产以拆迁当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。若转换使用用途，本估价结果无效。6.估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象在勘查期(2003年1月12日～2003年1月24日)的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。7.假设估价对象在估价时点时的建筑结构、装修等物质实体与估价人员现场查勘期(2003年1月12日～2003年1月24日)时的无任何变化。8.本次评估所采用的房屋建筑面积和土地面积以委托方提供的数据为准，假设房屋建筑面积和土地面积准确无误。我们未对本事项进行调查确认。9.假设委托方提供的估价资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。我们未对本事项进行调查确认。10.假设估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据。我们未对本事项进行调查确认。二、本估价报告使用的限制条件1.根据委托方的房地产评估委托书，本报告的估价结果将每户房屋和区域平均地价分开评估并单独列示。其中，房屋估价结果不包括简易房、围墙、院坝以及附属设施设备的价格，土地使用权估价结果为该拆迁区域的出让住宅用地使用权平均价格，并根据西藏甲县政府规定按出让住宅用地基准地价的20%扣除了国家收益。每户房屋占用范围内的土地使用权的补偿价格可根据本报告的“价格定义”结合具体的容积率和土地开发程度修正。2.应用本估价报告时，本估价报告应用人应明确本次评估的价格定义，以及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是在满足全部假设与限制条件下的房屋和土地使用权公开市场价格。若国家政策、经济环境、房地产本身的状况等因素及本报告假设条件发生重大变化，并对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须重新估价。3.本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途以委托方提供的有关资料为依据，在运用本报告时，应以相关登记机关核实或由拆迁当事人双方确认的房屋建筑面积、用途和土地使用权面积、用途为准。4.本估价报告的全部或部分内容只能表述在与本次拆迁有关的资料、公告中，未经本所书面许可，不得向委托方及相关方以外的单位或个人提供。5.本估价报告的估价结果，需经四川恒通评估师事务所盖章及在该所注册的四名房地产估价师签字，并作为一个整体完整使用时有效。本事务所对本次估价结果拥有最终解释权。6.如在二○○三年六月六日起未来壹年中估价对象所在区域类似房屋、住宅用地使用权市场行情无大的变化、并满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”时，本估价报告有效期为壹年，从二○○三年六月六日至二○○四年六月五日。三、需要特殊说明的事项(一)资料来源说明1.本报告所采用的房屋各部分建筑面积、用途以及房屋所占土地面积、用途、土地开发程度等估价资料由委托方提供。2.估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员实地调查得出。3.住宅用地使用权的国家收益由西藏自治区甲县国土资源局提供。(二)估价人员根据国家有关法律、法规、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》、甲县人民政府甲县政[××]×号《甲县城镇房屋拆迁管理暂行办法》、甲县政[××]×号《甲县城镇房屋拆迁补偿估价操作实施意见》、甲县政[××]×号《甲县城镇房屋拆迁补偿评估管理实施办法》、《西藏甲县乙镇土地定级估价》、估价对象具体状况以及有利于旧城改造的原则来确定估价原则、方法及参数的选取。(三)其它需要特殊说明的问题1.本报告估价结果仅供委托方进行城市房屋拆迁时确定房屋价格和区域内已扣除国家收益的出让住宅用地使用权平均价格作参考，不适于采用其他处置方式(如强制处分等)和其它经济目的，不能理所当然地成为进行城市房屋拆迁的执行价格，其每户房屋占用范围内的土地使用权的具体拆迁补偿价格可根据本报告的价格定义结合具体的容积率和土地开发程度由拆迁当事人双方确定。2.本估价机构仅对在委托方提供的资料及相关单位出具的有关证明真实、合法、完整、有效等情况下形成的估价结果承担责任，并对本次估价结果有解释权。估价结果报告一、委托方：西藏甲县拆迁服务中心法定代表人：××联系人：××联系电话：××二、估价方：四川恒通评估师事务所执行合伙企业事务的合伙人：××住所：××估价资格等级：壹级证书编号：建房估证字[2002]018号联系电话：××三、评估程序及估价对象(一)评估程序1.与委托方洽谈，了解估价目的、估价对象及其范围；2.到估价对象现场进行初勘，增加对估价对象的感性认识；3.制定初步评估作业计划，向委托方列示本次评估所需资料，并对委托方提供的资料进行审查；4.与委托方签定评估合同，制定详细的评估作业计划；5.以注册房地产估价师××、××、××、××和评估助理××、××等六人组成的评估工作组分成三个小组在委托方以及相关方的配合下对现场进行详细勘察，最后三个小组统一对现场进行了复查；在评估过程，估价人员虚心向当地居委会、公安局、房管局和建设局等政府相关部门的工作人员和居民请教，学习、了解当地少数民族住宅的建造风格特色、建筑用料、建筑结构、装饰装修、成新状况、局部更新改造等因素形成的造价差异，以及成新状况的鉴别等；6.评估组在甲县乙镇进行了市场调查，并到有关部门查阅了评估所需资料；7.评估组回事务所对现场记录、市场资料和委托方提供的其它评估资料进行分析，根据公允的评估原则(包