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解读中小套型住宅观念与规划设计解读中小套型住宅观念与规划设计————兼析兼析’’9090中小套型住宅优秀方案中小套型住宅优秀方案赵冠谦赵冠谦中国建筑设计研究院中国建筑设计研究院国家住宅与居住环境工程中心国家住宅与居住环境工程中心11、中小套型住宅的提出及与、中小套型住宅的提出及与国际对比国际对比我国昀近两年，前后出台了我国昀近两年，前后出台了““国八条国八条””与与““国六条国六条““政策，目的是调整住房供应结构，抑政策，目的是调整住房供应结构，抑制房价上涨，促进住宅建设稳步健康发展。制房价上涨，促进住宅建设稳步健康发展。其中，重要内容之一是要求开发其中，重要内容之一是要求开发9090㎡以下的㎡以下的中小套型占中小套型占70%70%以上，引起了业界的不同认识以上，引起了业界的不同认识与反映。与反映。1.11.1住宅建筑面积水平住宅建筑面积水平国际上除独栋住宅外，一般住宅户均建筑面积并不是想像中那么大，据2002年统计：日本为85㎡瑞典为90㎡德国为99㎡新加坡小于100㎡的占70%以上。我国据2005年统计：32个重点城市，其中16个城市户均120㎡占50%，80㎡不足10%。1.21.2住宅私有率水平住宅私有率水平居者有其屋并非家家均私有住宅，而是有适宜的住宅居住。国际与国内住宅私有率对比如下：英：70%；美：62.5%；法：55%；荷：50%；中国80%。1.31.3住宅工业化与产业化水平住宅工业化与产业化水平住宅产业化与工业化密切相依，发展工业化需要普及与实施标准化与模数化，住宅产品提高依赖生产系列与系统化。目前我国住宅产业化水平仍较低。1.41.4认识数量与质量的辩证关系认识数量与质量的辩证关系没有数量就没有质量，数量是基础，质量是升华，数量不能代替质量。住宅建设量达到一定水平时，应注重住宅功能与性能的提高。22、中小套型住宅观念的误识、中小套型住宅观念的误识2.12.1中小套型住宅不是低标准、简中小套型住宅不是低标准、简陋的代名词陋的代名词中小套型住宅是针对当前社会发展过中小套型住宅是针对当前社会发展过程，广大普通百姓经济能力所及的住宅套程，广大普通百姓经济能力所及的住宅套型，是符合家庭小型化的需求，不是贫穷的型，是符合家庭小型化的需求，不是贫穷的再现。面积不大不是反映质量标准的低下。再现。面积不大不是反映质量标准的低下。国家试点小区在九十年代就提出国家试点小区在九十年代就提出““面积不大功面积不大功能全，标准不高水平高，造价不高质量高，能全，标准不高水平高，造价不高质量高，占地不多环境美占地不多环境美””的要求。的要求。2.22.2中小套型住宅不是随意设计中小套型住宅不是随意设计就能成功的就能成功的中小套型住宅需要精心规划、精心设计、精心施工、精心管理，通过四个精心，使居民居住水平既符合经济承受能力，又能居住在功能、性能良好的住宅内。因此设计中小套型住宅，要求像轮船内的客舱、火车上的包厢那样精致、细腻。要珍惜每一平米的面积和每一立米的空间。2.32.3中小套型住宅不是舒适性的反义词中小套型住宅不是舒适性的反义词住宅是家庭生活的密切场所，住宅不是愈豪华、愈奢侈愈好。中小套型更能体现居住的温馨、亲切的舒适度，住宅内空旷或杂乱堆砌，只能引起居住者心理不安，承受不适、不健康的心理压力。2.42.4中小套型住宅不是寒酸、贫穷的表现中小套型住宅不是寒酸、贫穷的表现中小套型住宅符合居住梯度消费的规律。一切消费均应量力而行，不应过度超前。应该摒弃盲目攀比、摆阔显富的心理状态。居住消费应防止背上“房奴”的包袱，即为其负担支付经济上的重债，日常维护的超荷劳动。2.52.5中小套型住宅不是不讲科技应用中小套型住宅不是不讲科技应用愈是面积不大，愈应注重科技支撑，而且应是适用合理的科技。中小套型住宅由于布置紧凑更能体现科技应用的效果。2.62.6中小套型住宅反映了公共资源的中小套型住宅反映了公共资源的公平享受公平享受我国人多、地少、资源匮乏，大面积的豪宅是对公共资源的不公平享受。大面积住宅占地多，占用建筑资源多，维护管理也增加资源的消耗，中小套型住宅能体现节能省地的国策。33、中小套型住区规划要点、中小套型住区规划要点3.13.1明确的目标明确的目标3.1.13.1.1以建设小康社会与和谐社会为目标，以建设小康社会与和谐社会为目标，确保不同社会群体基本的生活居住环境，使确保不同社会群体基本的生活居住环境，使其具备安全性、健康性和舒适性。其具备安全性、健康性和舒适性。3.1.23.1.2应经济、合理地使用土地和空间，节应经济、合理地使用土地和空间，节约土地、水资源、材料和能源。约土地、水资源、材料和能源。3.3.22科学的选址科学的选址3.2.13.2.1住区选址应有方便的社会公共服务设住区选址应有方便的社会公共服务设施，靠近公共交通站和就业密集区。施，靠近公共交通站和就业密集区。3.2.23.2.2应符合社会融合的原则，共生互惠，应符合社会融合的原则，共生互惠，便于交往，并宜避免将低收入家庭、老年家便于交往，并宜避免将低收入家庭、老年家庭、残疾人家庭等过度集中。庭、残疾人家庭等过度集中。3.3.33高效的规划高效的规划3.3.13.3.1合理提高容积率，节约用地，并确保合理提高容积率，节约用地，并确保居住环境质量。居住环境质量。以下措施可提供参考：以下措施可提供参考：⑴⑴积极挖掘地下空间积极挖掘地下空间向地下索取有用空间，布置车库、辅向地下索取有用空间，布置车库、辅助用房等，并以不计容积率来提高开发的助用房等，并以不计容积率来提高开发的积极性。积极性。沈阳河畔新城沈阳河畔新城长沙亚华香舍花都长沙亚华香舍花都杭州南都江滨花园杭州南都江滨花园⑵⑵合理开发山坡地和废弃用地合理开发山坡地和废弃用地随着住宅建设不断迅速发展，可用开随着住宅建设不断迅速发展，可用开发土地愈来愈少，需要对山坡地或废弃土发土地愈来愈少，需要对山坡地或废弃土地如滩涂地等进行改良后使用，沿海城市地如滩涂地等进行改良后使用，沿海城市还可采用填海增地的办法。还可采用填海增地的办法。利用山坡地利用山坡地贵阳中天花园重庆华立天地豪园深圳香蜜山花园深圳香蜜山花园深深圳圳香香蜜蜜山山花花园园⑶⑶围合居住空间围合居住空间将行列式布局改进为院落式围合，使将行列式布局改进为院落式围合，使外部环境形成院落内居民的共享空间，密外部环境形成院落内居民的共享空间，密切邻里交往，增进居住安全，并将行列布切邻里交往，增进居住安全，并将行列布置的东西缺口适当围合，提高土地利用置的东西缺口适当围合，提高土地利用率。围合程度应视地区气候而定，围合单率。围合程度应视地区气候而定，围合单元应作特殊设计。元应作特殊设计。广州岭南花园广州岭南花园多层住宅多层住宅容积率：容积率：1.561.56广州岭南花园广州岭南花园成都万科成都万科金色家园金色家园中高层住宅中高层住宅容积率容积率2.22.2成都万科金色家园成都万科金色家园哈尔滨哈尔滨翰林辰霞翰林辰霞中高层和多层混中高层和多层混合型围合院落式合型围合院落式住区住区容积率容积率1.81.8北京北京沿海赛洛城沿海赛洛城高层为主，间以多层、高层为主，间以多层、中高层的街区中高层的街区容积率：容积率：2.652.65⑷⑷集合配套公建集合配套公建集合配套公建可方便管理和使用，集合配套公建可方便管理和使用，又节约用地。又节约用地。集合办法有：集合办法有：分散式商业设施布置成独立式商场；分散式商业设施布置成独立式商场；机动车库与自行车库设于半地下室或架空层；机动车库与自行车库设于半地下室或架空层；调压站、水泵房、变电室等公用设施集中；调压站、水泵房、变电室等公用设施集中；公厕附建于会所或商场内等等。公厕附建于会所或商场内等等。⑸⑸合理利用地形合理利用地形基基地多种多样：地多种多样：坡地应注意坡向，南向坡既能获得充坡地应注意坡向，南向坡既能获得充分日照，且广阔视野，减少日照间距。东分日照，且广阔视野，减少日照间距。东西向坡宜将住宅设计成南向退台，避免东西向坡宜将住宅设计成南向退台，避免东西日晒。西日晒。平地应布置成南北向并适当偏角，既平地应布置成南北向并适当偏角，既能顺应风向，又可获得较好日照，减少间能顺应风向，又可获得较好日照，减少间距。在边角地布置塔楼，基地北侧布置高距。在边角地布置塔楼，基地北侧布置高层，也是节地好措施。层，也是节地好措施。台州枫南路小区台州枫南路小区大连大连幸福幸福ee家家充分利用狭长地形布置的住区充分利用狭长地形布置的住区多层、中高层、高层混合型多层、中高层、高层混合型容积率容积率1.781.78济南济南水映丽山水映丽山不规则地形不规则地形布置住区布置住区⑹⑹适当增加单元拼接适当增加单元拼接增加单元拼接数量增加单元拼接数量，采用板式与板式，采用板式与板式的拼接或板式与塔式的拼接，可以提高容的拼接或板式与塔式的拼接，可以提高容积率，但需注意地区气候条件和在住区内积率，但需注意地区气候条件和在住区内的位置。的位置。北京北京国风北京国风北京长短单元楼结合的住区长短单元楼结合的住区中高层、高层（为主）中高层、高层（为主）⑺⑺适当加大进深缩小面宽适当加大进深缩小面宽住宅用地是住宅进深加日照间距乘以住宅用地是住宅进深加日照间距乘以住宅面宽而得出。住宅面宽对土地用量的住宅面宽而得出。住宅面宽对土地用量的增大或缩小非常敏感，通常采用加大进深增大或缩小非常敏感，通常采用加大进深以缩小面宽，达到节约用地的效果。以缩小面宽，达到节约用地的效果。加大进深必须有效减小面宽，否则可加大进深必须有效减小面宽，否则可能会更增加用地。加大进深应解决对中间能会更增加用地。加大进深应解决对中间部位功能空间的采光与通风。部位功能空间的采光与通风。温州温州黄龙康园黄龙康园缩小面宽，缩小面宽，减少住宅占减少住宅占地面积地面积zz北京北京时代时代龙和大道龙和大道⑻⑻适度降低住宅层高适度降低住宅层高降低层高可直接缩小日照间距，在高降低层高可直接缩小日照间距，在高纬度地区尤为明显。纬度地区尤为明显。层高决定应综合考虑功能质量、空气层高决定应综合考虑功能质量、空气质量和心理感受。质量和心理感受。住宅规范规定了室内净高：居室不低住宅规范规定了室内净高：居室不低于于2.4m2.4m，厨卫不低于，厨卫不低于2.2m2.2m。。要合理处理层高与室内装修、结构选要合理处理层高与室内装修、结构选型、通风等问题的协调。型、通风等问题的协调。⑼⑼合理处理屋顶合理处理屋顶屋顶是住宅第五立面，对建筑形象好屋顶是住宅第五立面，对建筑形象好坏起着重要作用。坏起着重要作用。屋顶做成坡顶既可改变建筑轮廓，有屋顶做成坡顶既可改变建筑轮廓，有效屋面防水、扩大空间利用，更重要是在效屋面防水、扩大空间利用，更重要是在不减少住宅建筑面积条件下，借助屋面坡不减少住宅建筑面积条件下，借助屋面坡度与日照斜率相接近，缩小日照间距，提度与日照斜率相接近，缩小日照间距，提高土地利用率。高土地利用率。平屋顶可采用北向退台，既获得户内平屋顶可采用北向退台，既获得户内露天活动空间，又可缩小日照间距。露天活动空间，又可缩小日照间距。合理处理屋顶合理处理屋顶⑽⑽适当提高层数适当提高层数住宅层数与容积率成正比关系，但并住宅层数与容积率成正比关系，但并不成斜线上升，而是折线上升。当住宅层不成斜线上升，而是折线上升。当住宅层数达到一定数量以后，容积率增加就显得数达到一定数量以后，容积率增加就显得缓慢，因为住宅用地由住宅基底用地和住缓慢，因为住宅用地由住宅基底用地和住宅日照间距用地两部分组成，住宅层数增宅日照间距用地两部分组成，住宅层数增加只能重复利用住宅基底用地，不能节约加只能重复利用住宅基底用地，不能节约日照间距用地。一般由低层升至多层，节日照间距用地。一般由低层升至多层，节地效果昀为明显，至中高层，效果尚可，地效果昀为明显，至中高层，效果尚可，至高层，节地呈平缓状。至高层，节地呈平缓状。不同层别住宅的优缺点：不同层别住宅的优缺点：低层：环境优美，用地耗量大；低层：环境优美，用地耗量大；多层：虽然节地效果好，但五、六层登高并不轻松；多层：虽然节地效果好