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解读中小套型住宅观念与规划设计——兼析’90中小套型住宅优秀方案赵冠谦中国建筑设计研究院国家住宅与居住环境工程中心1、中小套型住宅的提出及与国际对比我国最近两年，前后出台了“国八条”与“国六条“政策，目的是调整住房供应结构，抑制房价上涨，促进住宅建设稳步健康发展。其中，重要内容之一是要求开发90㎡以下的中小套型占70%以上，引起了业界的不同认识与反映。1.1住宅建筑面积水平国际上除独栋住宅外，一般住宅户均建筑面积并不是想像中那么大，据2002年统计：日本为85㎡瑞典为90㎡德国为99㎡新加坡小于100㎡的占70%以上。我国据2005年统计：32个重点城市，其中16个城市户均120㎡占50%，80㎡不足10%。1.2住宅私有率水平居者有其屋并非家家均私有住宅，而是有适宜的住宅居住。国际与国内住宅私有率对比如下：英：70%；美：62.5%；法：55%；荷：50%；中国80%。1.3住宅工业化与产业化水平住宅产业化与工业化密切相依，发展工业化需要普及与实施标准化与模数化，住宅产品提高依赖生产系列与系统化。目前我国住宅产业化水平仍较低。1.4认识数量与质量的辩证关系没有数量就没有质量，数量是基础，质量是升华，数量不能代替质量。住宅建设量达到一定水平时，应注重住宅功能与性能的提高。2、中小套型住宅观念的误识2.1中小套型住宅不是低标准、简陋的代名词中小套型住宅是针对当前社会发展过程，广大普通百姓经济能力所及的住宅套型，是符合家庭小型化的需求，不是贫穷的再现。面积不大不是反映质量标准的低下。国家试点小区在九十年代就提出“面积不大功能全，标准不高水平高，造价不高质量高，占地不多环境美”的要求。2.2中小套型住宅不是随意设计就能成功的中小套型住宅需要精心规划、精心设计、精心施工、精心管理，通过四个精心，使居民居住水平既符合经济承受能力，又能居住在功能、性能良好的住宅内。因此设计中小套型住宅，要求像轮船内的客舱、火车上的包厢那样精致、细腻。要珍惜每一平米的面积和每一立米的空间。2.3中小套型住宅不是舒适性的反义词住宅是家庭生活的密切场所，住宅不是愈豪华、愈奢侈愈好。中小套型更能体现居住的温馨、亲切的舒适度，住宅内空旷或杂乱堆砌，只能引起居住者心理不安，承受不适、不健康的心理压力。2.4中小套型住宅不是寒酸、贫穷的表现中小套型住宅符合居住梯度消费的规律。一切消费均应量力而行，不应过度超前。应该摒弃盲目攀比、摆阔显富的心理状态。居住消费应防止背上“房奴”的包袱，即为其负担支付经济上的重债，日常维护的超荷劳动。2.5中小套型住宅不是不讲科技应用愈是面积不大，愈应注重科技支撑，而且应是适用合理的科技。中小套型住宅由于布置紧凑更能体现科技应用的效果。2.6中小套型住宅反映了公共资源的公平享受我国人多、地少、资源匮乏，大面积的豪宅是对公共资源的不公平享受。大面积住宅占地多，占用建筑资源多，维护管理也增加资源的消耗，中小套型住宅能体现节能省地的国策。3、中小套型住区规划要点3.1明确的目标3.1.1以建设小康社会与和谐社会为目标，确保不同社会群体基本的生活居住环境，使其具备安全性、健康性和舒适性。3.1.2应经济、合理地使用土地和空间，节约土地、水资源、材料和能源。3.2科学的选址3.2.1住区选址应有方便的社会公共服务设施，靠近公共交通站和就业密集区。3.2.2应符合社会融合的原则，共生互惠，便于交往，并宜避免将低收入家庭、老年家庭、残疾人家庭等过度集中。3.3高效的规划3.3.1合理提高容积率，节约用地，并确保居住环境质量。以下措施可提供参考：⑴积极挖掘地下空间向地下索取有用空间，布置车库、辅助用房等，并以不计容积率来提高开发的积极性。沈阳河畔新城长沙亚华香舍花都杭州南都江滨花园⑵合理开发山坡地和废弃用地随着住宅建设不断迅速发展，可用开发土地愈来愈少，需要对山坡地或废弃土地如滩涂地等进行改良后使用，沿海城市还可采用填海增地的办法。利用山坡地贵阳中天花园重庆华立天地豪园深圳香蜜山花园深圳香蜜山花园⑶围合居住空间将行列式布局改进为院落式围合，使外部环境形成院落内居民的共享空间，密切邻里交往，增进居住安全，并将行列布置的东西缺口适当围合，提高土地利用率。围合程度应视地区气候而定，围合单元应作特殊设计。广州岭南花园多层住宅容积率：1.56广州岭南花园成都万科金色家园中高层住宅容积率2.2成都万科金色家园哈尔滨翰林辰霞中高层和多层混合型围合院落式住区容积率1.8北京沿海赛洛城高层为主，间以多层、中高层的街区容积率：2.65⑷集合配套公建集合配套公建可方便管理和使用，又节约用地。集合办法有：分散式商业设施布置成独立式商场；机动车库与自行车库设于半地下室或架空层；调压站、水泵房、变电室等公用设施集中；公厕附建于会所或商场内等等。⑸合理利用地形基地多种多样：坡地应注意坡向，南向坡既能获得充分日照，且广阔视野，减少日照间距。东西向坡宜将住宅设计成南向退台，避免东西日晒。平地应布置成南北向并适当偏角，既能顺应风向，又可获得较好日照，减少间距。在边角地布置塔楼，基地北侧布置高层，也是节地好措施。台州枫南路小区大连幸福e家充分利用狭长地形布置的住区多层、中高层、高层混合型容积率1.78济南水映丽山不规则地形布置住区⑹适当增加单元拼接增加单元拼接数量，采用板式与板式的拼接或板式与塔式的拼接，可以提高容积率，但需注意地区气候条件和在住区内的位置。北京国风北京长短单元楼结合的住区中高层、高层（为主）3.3.2合理组织交通、配套服务设施，方便居民出行和生活。加大住区的开放性，处理好公交站点与住区出入口的衔接，方便居民的出行。配套服务设施布局应充分采用集合化、混合化，达到节地目的。4、中小套型住宅设计要点4.1合理平面布置要求做到：一、功能分区清晰，即室内公私分区、动静分区、洁污分区明确；二、平面布置紧凑，相关房间集聚，使用方便；三、交通路线便捷，户内活动不穿行他室，没有交叉。功能分区清晰、明确，做到公私、洁污、动静分离。功能分区示意功能分区清晰，公私分区、动静分区、洁污分区明确。4.2适当的套型面积居住空间数建筑面积（m2/套）使用面积（m2/套）1~240~6030~452~361~7546~563~476~9057~68中小套型面积可根据不同居住空间进行合理配置。住宅套型面积配置4.3适宜的空间尺度套内各功能空间应根据主要家具、设备、设施，人体和操作活动三部分所需面积组成，并进行有机组合，保证该空间面积紧凑合理。套内空间适宜的尺度与面积功能空间短边净距(m)使用面积(m2)布置家具设备墙面连续长度(m)起居室(厅)3.0~3.612~16≥3.0主卧室3.0~3.312~14≥3.0双人卧室2.7~3.010~12≥3.0单人卧室2.4~2.76~8≥2.5厨房1.5~1.84~6≥2.7卫生间1.5~1.83~5≥2.04.4集成的厨卫设施厨卫是设备、设施、管线密集的空间，也是家务劳动强度最大的地方，因此科学合理，并按人体工效学原理进行布置。做到配套、综合、隐蔽的布置三原则，设置管道井、管道墙或盒子间，使厨卫空间利用最大化，使设施集成最合理化。4.4.1厨房设计应：符合模数协调原则，综合考虑各类设备的配置，满足通用性、互换性、成套性的要求。提倡厨房空间的复合利用，如封闭烹饪间与开放式厨房的组合。厨房宜设置服务阳台，方便储藏、放置杂物和设置表具。各种竖向管道和管线宜集中敷设,并在墙角处形成管线区。宜使用推拉门，以节约空间。4.4.2卫生间设计应：满足通用性、互换性、成套性的要求。建议按功能分间，可多人同时使用。提倡使用整体卫生间。以考虑淋浴间与浴盆相互替换的可能性。宜使用推拉门、折叠门以节约空间。以考虑老年人使用需求，设置报警器和预埋扶手连接件。4.5适当的空间层高中小套型住宅内部层高应避免过高过低现象。过高会产生空旷，过低会感受压抑不卫生。根据气候分区和结构选型、采暖方式等因素不同，可选定2.8～3.0m层高，净高厅、卧为2.4～2.6m，厨卫为2.2～2.4m。4.6简洁的室内装修住宅内装修应避免宾馆化的倾向。室内装修优秀能提高居住品质与文化气氛。应做到清雅、明快、朴实、大方的效果，防止繁琐、复杂、奢华、奇特的装修。简洁能增加家庭温馨感，扩大空间感，不应采用高昂价格的建材、饰物，采取环保型的。家具应作成多功能的，门应是多样的，如折叠式、推拉式以增加空间。4.7灵活的功能空间根据家庭生命周期内家庭结构、生活形式、职业变化等情况的变异，内部空间可作灵活再分隔，做到内部空间的适应性。需要以结构大空间、轻质可拆装隔断和可调节的设施来保证。上海汇丽集团示范住宅4.8多维的空间利用是指高度与时间上对功能空间的利用，如高度上在入户过渡空间上部、交通通廊上部、卫生间前室上部等位置作成吊柜，顶层坡屋顶作成阁楼等都能增加有效面积。在时间上可将起居与进餐、进餐与备餐、休闲与工作、会客与睡眠等活动在时间上交叉使用，增加了空间的使用率。4.9多套的组合单元一梯两套的平面被认为是最佳的单元组合方式，因为它日照、采光、通风条件良好，室内布置合理，但缺点是每套公摊面积较多，于是出现一梯三套、四套，甚至更多的组合，塔楼也因此而诞生。对于中小套型的单元由于要得到更大的使用系数，单元组合形式可不局限于一种，塔楼的组合套数更多，外墙较自由，开窗面相对多，对布置中小套型住宅有更多优越性，但必须解决好日照、采光、通风问题，同时还应注意节能。深圳华侨城海景花园高层板式住宅（三户）深圳香蜜山4.10适用的科学技术科技引领人居已成共识。住宅性能需要科技提升。中小套型住宅的声、光、热、空气环境质量更需科技来保证。由于不能过多的科技投入，应积极选用因地制宜、就地取材的低投入高效率的适用技术，还应大力提倡选用优秀的规划设计和充分利用自然资源，如争取充足阳光、组织通风、避免日晒、合理的体形系数，窗墙面积比、窗地面积比等，这种提高住宅性能是经济又科学的措施。如果引进国外先进科技应尽快国产化和本土化，做到为我所用。4.11特殊的套型供应中小套型住宅适宜满足单身和老人家庭的需求，但需要做一些特殊设计。单身家庭的套型应提供完善的设备设施和较大的灵活空间。老人家庭应强调无障碍，即室内地平无高差、设有辅助支持设施、降低操作台面和柜体高度，使用方便操作的开关、地面应防滑、墙角应圆滑、门洞增大以及设有呼救装置等等，使老人生活有方便、舒适、安全感。无障碍户型设计（厦门瑞景新村）两代居住宅平面4.12简约的立面造型中小套型住宅立面造型应避免繁琐的装饰、昂贵的建材，应善用合理的墙面与窗口的虚实比，适当的经提炼的传统建筑符号，达到既有传统精髓，又有现代气息的建筑风格。天津万科水晶城温州黄龙康园嘉兴沙鹤洲小区深圳万科第五园厦门浪琴湾昆明滇池卫城4.13节能省地的建筑设计1.节能的建筑设计⑴适度的面积标准面积标准提高应与经济发展水平相适应。超越现实过分追求奢华，不应提倡。应提倡节约型住宅。合理的面积是最大最有效的节能措施，可以节约建材、节约劳动力和节约建造、使用、维护过程中的大量能源。⑵合理的平面布置首先要确定每个功能空间的合理面积和开间进深，其次关注相互关系的紧凑性。避免与功能不匹配的空间尺度、出现过多的交通面积等。应尽可能多的布置主要居住空间于南向，并形成空气对流。⑶适当的住宅层高层高确定与经济条件有关，也与人的概念有关。层高过低会造成压抑感和空气质量差现象，层高过高会形成空旷感，同时浪费能源。一般以2.8m为宜，不宜超过3m。⑷合理的体形系数规范规定了不同气候区的体形系数标准以控制外围护结构的面积值。为调节体形系数的超限，允许以加强外围护的保温隔热措施来弥补。夏热冬暖地区为增加自然通风流量适当多些凹口可以理解，但应避免因追求建筑阴影或立面凹凸变化所造成过大的体形系数。板式塔（点）式采暖地区宜≤0.30夏热冬冷地区应≤0.35≤0.40夏热冬暖地区宜≤0.35≤0.40地区体形系数建筑物形式建筑体形系数标准5.合理的窗墙面积比应从地区、朝向和房间功能出发，选择窗面积的大小。窗面积大并不反映建筑现代化。应强调东