解读顺驰揭示房地产扩张之迷

解读顺驰：揭示房地产扩张之迷本书是对顺驰超常规扩张现象的全方位解读。作者在跟踪报道顺驰十年的基础上，依据大量第一手材料，客观真实地讲述了顺驰从十年前的50万起步，到现在年销售额120亿元，成为中国房地产界NO.1的爆发式成长的历程。对房地产业内人士和媒体的质疑与担忧——资金链能否跟上，全国化风险太大，扩张速度太快容易失控，挑战霸主的野心等，做了视角独特的精辟分析和解读。引言这曾经是一个沸沸扬扬的热点名词，毁誉参半。举国上下，顺驰军团所到之处，争议就接踵而至。在平民百姓的街谈巷议中，在专家名流的指点江山中，在鸿儒大腕的激扬文字中，在各路媒体的聚焦爆炒中。尤其是2004年春节过后，随北京大兴世纪第一拍的引爆，全国范围内的争议达到沸点。顺驰走到哪里，质疑就跟到哪里。顺驰：先行一步的大企业第一章黑马萧萧红透了大江南北的房地产，长期活跃着一个风光十足的名人圈，诸多大腕在娱乐化的氛围中粉墨登场嬉笑怒骂，其乐融融不伤和气，造就了中国“最大的名利场”。然而，小字辈顺驰走进这个圈子时间未久，板凳还没有坐热，就成了业界非议围攻的对象。中城房网：蹑着猫步而至(1)中城房网：蹑着猫步而至(2)住交会：兴风作浪名利场(1)住交会：兴风作浪名利场(2)博鳌论坛：扭转风向定乾坤(1)博鳌论坛：扭转风向定乾坤(2)博鳌论坛：扭转风向定乾坤(3)可圈可点：与黑马无关第二章追根溯源早期的八年，顺驰几乎全部是在天津一地埋头发展，它后来在全国的扩张，基本上也是对天津套路的放大与复制。孙宏斌天津情结很深，“顺驰是随着天津城市的发展而发展的，是天津哺育了这个企业，天津是我们的根本”，这来自于实实在在的收获———除了资本和实力的积累之外，在天津形成的一套标准化发展模板，让顺驰有了异地扩张的底气。销售代理起家：市场敏感与生俱来(1)销售代理起家：市场敏感与生俱来(2)销售代理起家：市场敏感与生俱来(3)置业网：从经纪人到综合服务商(3)哈佛学艺：撑开大企业体系(1)哈佛学艺：撑开大企业体系(2)置业网：从经纪人到综合服务商(1)置业网：从经纪人到综合服务商(2)可圈可点：隐蔽的巨人第三章全国一盘棋在我们的常识中，房地产是一个地域性非常强的行业，房地产品牌也多是区域性的。而从2003年开始，顺驰把目标调整为：做中国房地产开发的第一名，并向全国发力，排兵布子，攻城掠地，对同场举牌的竞争者展开面对面的挑战，不少比顺驰有实力的名企纷纷败阵。锁定500亿：强者恒强(1)锁定500亿：强者恒强(2)锁定500亿：强者恒强(3)购地风暴：风风火火闯九州(1)购地风暴：风风火火闯九州(2)宏观调控：绝处相拼(1)宏观调控：绝处相拼(2)宏观调控：绝处相拼(3)可圈可点：最后的洗牌第四章商业模式在我国的房地产行业，除了行业本身的资金密集型，以及不够完善的金融融资渠道，加上市场竞争的不充分，则注定了“现金流”因素成为大企业在跑马圈地时的考虑重点。在目前阶段，任何一个快速扩张的开发商都必须重视现金流，重视销售回款，所以顺驰的做法将具有示范效应。大而言之，国内其他行业的民营企业也都直接或间接地面临融资困难，资本成为企业发展最稀缺的资源，成为企业长大的瓶颈。在这样的环境下，谁能先开通资本渠道，谁就拥有竞争优势。误读地价：换一把尺子(1)误读地价：换一把尺子(2)误读地价：换一把尺子(3)地产戴尔：高效现金流(1)地产戴尔：高效现金流(2)地产戴尔：高效现金流(3)生死时速：运营系统的命脉(1)生死时速：运营系统的命脉(2)生死时速：运营系统的命脉(3)可圈可点：现金为王第五章谋事在人顺驰人说，“如果你想让他进天堂，就让他去顺驰；如果你想让他下地狱，就让他去顺驰”。对于适合顺驰企业文化的人来说，顺驰就是天堂。对于不适合者来说，这里不亚于地狱。学习型团队：小马拉大车(1)学习型团队：小马拉大车(2)学习型团队：小马拉大车(3)学习型团队：小马拉大车(4)行动纲领：牵一发而动全身(1)行动纲领：牵一发而动全身(2)行动纲领：牵一发而动全身(3)战略落地：每人每天的工作(1)信任放权：人人皆领导(1)信任放权：人人皆领导(2)信任放权：人人皆领导(3)信任放权：人人皆领导(4)战略落地：每人每天的工作(2)战略落地：每人每天的工作(3)可圈可点：顺驰的秘方第六章偏执化生存每当顺驰的异地拓展团队从天津开拔的时候，那些年轻人身着整齐划一的深蓝西服，挥挥手就上路了。无论去向千里桂花香的江南，还是奔向漫漫黄土的中原，或者是去往辽远的西南腹地，他们随身的行李很轻便，精神行装却不简单。他们不是去复制一个什么产品，也不会扛着什么品牌去招摇，更不会满足于伸出触角似的试试探探。他们是要去克隆一个相同基因的顺驰，一个同样激情的核心价值观，一个同样高效的行动纲领，一个绝对偏执的企业性格。核心价值观：激情的行动(1)核心价值观：激情的行动(2)核心价值观：激情的行动(3)零容忍：一个企业的性格强度(1)零容忍：一个企业的性格强度(2)高目标：狂言变成奇迹(1)高目标：狂言变成奇迹(2)风险意识：骑在马背上的艺术(1)风险意识：骑在马背上的艺术(2)可圈可点：贵族化的警示第七章产品策略顺驰是一个重视研究产品的企业，而且肯让利，2003年、2004年的平均项目利润率8%都不到。在同行业中，顺驰以销售能力见长，历史上的绝大多数项目，在开发一年后都能实现零库存。用张桂宗的话来说：历史上我们操作的所有项目，基本上都取得了突破性业绩，带来了企业快速成长。客户价值：市场的神杖(1)客户价值：市场的神杖(2)客户价值：市场的神杖(3)客户价值：市场的神杖(4)产品设计：领先一步的生活(1)产品设计：领先一步的生活(2)产品设计：领先一步的生活(3)产品设计：领先一步的生活(4)产品设计：领先一步的生活(5)物业管理：激活经济链(1)物业管理：激活经济链(2)可圈可点：暴利终结者第八章大企业之道长大这个词在不少人那里，就意味着野心、超大规模和飞快速度。但这些绝不是全部，长大更是一个复杂的公司管理问题，特别在今天的中国，不但少人涉足，甚至还需要打破一些重要的理论禁区，是在未开垦的土地上走出自己的路。?顺驰管理模式的全部精华在于：在企业核心价值观的平台上，在统一战略的构架下，通过体系的内部调整，将每个人的潜力发挥到最大。顺驰潜心研究和经营多年的，是大企业之道。固守核心：大乱中有大治(1)固守核心：大乱中有大治(2)固守核心：大乱中有大治(3)做成好企业：鸡比蛋重要(1)做成好企业：鸡比蛋重要(2)大公司体制：跨越做大悖论(1)大公司体制：跨越做大悖论(2)大公司体制：跨越做大悖论(3)大公司体制：跨越做大悖论(4)大公司体制：跨越做大悖论(5)可圈可点：管理的力量第九章天生工作狂在顺驰，无所事事被认为是最大的浪费。孙宏斌可以说是工作狂人，他的总经理们似乎也都是这样。这是一群相似的人，他们在顺驰沉淀下来，或者更进一步被企业的氛围所感染。其实一个企业和一个人一样，要想比别人快，就一定要比别人付出更多，而且这种付出与收获不是成正比的，要比别人快一倍，就要比别人多付出一倍多。孙宏斌相信：所有的收获都会有代价，所有的代价都会有收获。“?每个员工都在努力，我常常和员工说，一定要自己让自己努力，不管别人有没有看到，收获最大的是你自己的。收获不仅体现在收入提高上、自己的发展上，长本事也是一种收获。”（原载《中国企业家》）孙宏斌：地产愤青(1)孙宏斌：地产愤青(2)孙宏斌：地产愤青(3)学习标杆：赶超万科还是联想(1)学习标杆：赶超万科还是联想(2)学习标杆：赶超万科还是联想(3)领导层：稳健与激情(1)领导层：稳健与激情(2)领导层：稳健与激情(3)可圈可点：顺驰无美女第十章混乱中试错一切事物在发生改弦易辙的战略性变化时，不可避免地出现暂时的混乱。这种混乱常常令人不安，“即使是最明智的人也会感到扑朔迷离”。这时候，大企业家格鲁夫的决策是：“让混乱统治一切！”，他认为没有试验和混乱，旧秩序就不可能让位给新秩序。就在顺驰声名远扬的时候，不少年轻人抱着美好的期望慕名投身顺驰，却发现著名企业面纱的背后没有纯净的牧歌、没有甜美的小夜曲，却充斥着重复作业、低效劳动，如同置身于一个人欢马叫、交叉作业的大工地。后记我一直兴致勃勃地关注顺驰的一举一动，我一直在苦苦思索顺驰的神奇。其实，顺驰的秘密就是财富的秘密，顺驰十年来以几何倍速实现增长，将财富增值的速度一次次突破极限。我们知道，财富是一个性情乖戾的女神，有很多人轻蔑和躲避，有更多的人贪恋和迷失，但什么样的人可以驯服她并使之俯首称臣呢？就像经济学家茅于轼提到的那样“从钱的奴隶到钱的主人”。我深深地好奇于这种驾驭野马般的秘密。引言顺驰：先行一步的大企业这曾经是一个沸沸扬扬的热点名词，毁誉参半。举国上下，顺驰军团所到之处，争议就接踵而至。在平民百姓的街谈巷议中，在专家名流的指点江山中，在鸿儒大腕的激扬文字中，在各路媒体的聚焦爆炒中。尤其是2004年春节过后，随北京大兴世纪第一拍的引爆，全国范围内的争议达到沸点。顺驰走到哪里，质疑就跟到哪里。它是谁对一个企业龄只有十岁的民营公司来讲，顺驰实在是有过太多的经历，太多的起跳和转机，太多的爆发和冲刺。从代理、开发、中介，到全国化，在很多企业的核心业务和行业发展的关键环节，顺驰都走到了多数同行的前头，抢在机会的前面，抢在变化的前面，领导了潮流与时代。这是一个厚重的、高密度的十载光阴，交织着大大小小的奇迹、深深浅浅的试探和日日夜夜的苦干。几年之前，当顺驰还没有全国化的时候，就以员工薪酬之高闻名于天津地产圈。十年以来，顺驰一直是一个员工待遇高、发展空间大的企业，其员工的忠诚度之高、向心力之强，少有匹敌。在它骁勇如野马，冲破羁绊、南征北战的时候，也引来全国上下无数骂声。顺驰最为卓越的用人特色反而被弱化了，被淡忘了。孙宏斌说：“在我的内心深处，我最在乎的就是员工。”是的，顺驰提供给上万名员工一个舞台，愿意给他们交学费，希望他们迅速成长，快速提高。在这里，有着人均上万元的向第一世界国家看齐的月薪收入，有着一大批二十七、八岁超年轻的总经理和二十五、六岁的副总经理。短短的十年光阴，它演绎了一个中国式的创富故事，一个世界级的商业传奇。从哪里来不止这些。仅在天津，顺驰就缔造了多达30家楼盘，至少已经给2万户家庭提供了生活家园。而顺驰的楼盘又总是所在地段的佼佼者，无一例外地成为引领局部市场、拉动房地产市场的主力军，如天津华苑区域的日华里、久华里，梅江区域的蓝水假期，梅江南板块的半岛蓝湾，丽苑居住区的太阳城，瑞景居住区的翡翠城，河北区的北岸华庭，塘沽区的莱茵春天，宝坻县的城市艺墅等，无一例外成为各自区域的首席楼盘。甚至不少项目在全国都赢得了知名度，成为外地同行热衷学习的样板。毫不夸张地说，与周边楼盘相比，顺驰的楼盘不一定是最贵的，但一定是最好的之一，一定是销售率最快的那一个。然而，当顺驰以前所未有的魄力发展自己并试图改变中国房地产的版图时，这变成了一种对旧有势力的侵犯，变成了对国人旧有思维模式的挑战。顺驰自1994年在天津成立，从一个无名小卒发展到今天的规模，在当地市场占有率高达20%，这种情况在其它一二线城市还没有一个，足以称得上中国经济发展的一个奇迹。能出现顺驰这种企业，本身就是一种管理思维模式的进步、就是行业发展态势的进步。鲜有这样的企业，付出这么多精力讨论战略和行动纲领；鲜有这样的企业，能够凝聚每一个员工形成合力，勇敢面对巨大的压力和艰辛，不断挑战自己。这里是个人价值、梦想与雄心实现的地方。顺驰被外界称为最有野心的企业，最凶猛的新生力量。孙宏斌说：“顺驰不是一个喜欢怀旧的企业，怀旧意味着衰老，我们是一个年轻的企业，应该是充满朝气向前冲的企业。”的确，顺驰正年轻，就像“早上七八点钟的太阳”，依然潜力无限。到哪里去看好顺驰，就是看好中国的房地产业，就是看好中国的市场化经济。有一本叫《长大》的书正在坊间流行。中国经