论土地政策与房地产政策博弈

论土地政策与房地产政策博弈作者：孙淑艳作者单位：河北能源职业技术学院,河北,唐山,063000刊名：现代商贸工业英文刊名：MODERNBUSINESSTRADEINDUSTRY年，卷(期)：2010，22(1)被引用次数：0次参考文献(5条)1.姜爱林改革开放前新中国土地政策的历史演变2003(3)2.范恒山关于中国土地政策改革的思考2006(4)3.刘维新中国房地产宏观调控的回顾与展望[期刊论文]-城市开发2006(7)4.范志勇中国房地产政策回顾与探析[期刊论文]-学术交流2008(8)5.吴次芳.谭永忠土地政策作为宏现调控工具的初步分析2004(5)相似文献(9条)1.期刊论文朱仁友.ZhuRenyou国家宏观调控下促进广西房地产业持续健康发展的思路-广西大学学报（哲学社会科学版）2005,27(6)近两年国家出台了一系列信贷政策、土地政策和房价政策促进房地产业持续健康发展,已取得初步成效.但地方政府与中央政府、开发商与地方政府以及开发商与消费者之间的博弈,使得房地产业宏观调控政策效力削弱.广西近年房地产开发的总体态势较为稳定和健康,但也存在结构性问题.广西应当认真执行国家房地产政策,并根据自治区房地产业发展的实际情况,规范和引导房地产业的发展,并积极支持符合居民实际需求和经济发展需要的各类房地产开发,促进广西房地产业持续健康发展.2.学位论文田磊房地产价格的影响因素分析2008房地产是构成整个社会财富的重要部分，它的发展是推动城镇化和工业化的重要力量。房地产价格不仅对居民消费影响巨大，而且对以银行业为主的金融行业产生巨大影响，所以它的波动影响着金融体系的安危，也影响着宏观经济的稳定发展。房地产价格泡沫的破灭在日本和东南亚曾经是金融危机的直接导火索，当前正在重创美国和全球金融市场的次贷危机也与美国房地产市场的虚假繁荣有密切联系。目前我国经济正面临经济增长方式的转型，以投资和出口推动经济的增长方式要逐步转变为需求拉动型增长方式，在这样的宏观经济背景下，作为居民主要消费和投资领域的房地产市场的持续健康发展对我国经济增长方式的成功转型就显得格外重要了。因此，对房地产价格进行深入的理论研究和实证研究就显得很有必要了。本文主要从三个方面展开对房地产价格理论的研究。首先，本文探讨了房地产市场供给和需求因素变动对房地产均衡价格的影响，本文通过借鉴国外已有的成熟模型，选取深圳市作为一独立的都市统计区，引入能恰当反映市场参与者对未来房价预期的经济变量，并采用恰当的计量方法1对已有模型进行改进和完善，由此建立了房地产均衡价格模型，通过实证研究分析几个主要经济因素对房地产均衡价格的影响，得出的结论是：在长期，在房地产市场中，居民人均可支配收入、房地产业企业家信心指数、建筑成本与房价同向变化，利率与房价反向变化，其中，房地产价格对房地产业企业家信心指数的变化反应尤为敏感。其次，由于房地产经常是经济泡沫的载体，房地产价格泡沫就是其具体表现。所以本文还重点考察了房地产价格泡沫的内涵、特征和影响，探讨价格泡沫形成的原因和过程，并运用实证分析，研究房地产市场价格泡沫的检验和判断问题，得出了在房价泡沫形成过程中，人们对房价的同向预期是推动房价变动的关键因素的结论。最后，根据前两部分研究的结论，本文从土地政策，税收政策，信息披露等方面提出了促进房地产市场健康运行，防止房地产价格大幅波动的政策建议。本文的不足之处有：本文没有找到合适的计量方法把房地产政策引入房价分析模型中。本文认为未来的研究如果能把房地产政策作为虚拟变量引入模型中，模型的解释能力会得到提高。另外，由于数据可得性的限制，本文仅以深圳市的数据为例做了实证分析，这也有待于在以后研究中使用更多城市数据加以改进。3.期刊论文吴九占.孟凤英积极推进城镇化:实现农村全面小康的必然选择-乡镇经济2003,(1)实现农村全面小康,就必须推进农村的城镇化建设.各级政府应当把小城镇建设列入社会发展总体规划,采取积极的投资政策、土地政策、房地产政策,调整户籍制度,发展特色经济,加快小城镇建设.4.学位论文马云“小产权”房若干法律问题研究2008随着我国房价的日益高涨，不少地方都出现了在集体所有的土地上建房出售的现象，即所谓的“小产权”房。而本文主要探讨的“小产权”房是指在农民的集体土地上所建造的房屋，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章。虽然“小产权”房已经出现并日益普遍，但根据我国现有的土地政策和房地产政策，“小产权”房是法律所不承认的，即游离于法律和政策之外的。因此，对我国“小产权”房现象的法律问题研究既具有一定的理论意义，也有着很强的现实意义。本文第一部分是对“小产权”房的基本问题阐述，先对“小产权”房进行了法律分析，并由此从现实和理论的角度论述了关于“小产权”房出现的原因，主要是先阶段我国商品房房价过高，而“小产权”房开发成本低，且目前关于土地管理的法律存在一定漏洞；第二部分是本文的关键所在，首先分析了关于“小产权”房与我国目前法律制度的冲突，先总结出我国宅基地使用权流转和房屋买卖方面的法律规定，分析出了“小产权房的违法性在于违反了我国关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，并对农村宅基地使用权能否进入市场进行了理论层面和实践需求层面的分析，指出农村宅基地使用权进入市场虽然可以暂时提高农民收入，缓和住房矛盾，但对我国基本土地制度形成了挑战，从长远来看不利于我国社会和经济的稳定：第三部分是本文的最主要创新点所在，探讨了关于“小产权房”买受人权益保护的法律救济途径，主要包括通过现有房地产纠纷的救济措施来保护“小产权房买受人的权益、“小产权”房购买合同无效情况下买受人权益的保障、根据涉及的关系主体区别对待“小产权”房纠纷、参照违法建筑处理的方式保护“小产权房”买受人利益以及购房者本身对“小产权”房风险的预防。5.学位论文宋思思中国住宅房地产业价格研究2007房地产业发展为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业，在现代市场经济运行中起着不可替代的重要作用，也是实现全面建设小康社会基本目标和关键内容。本文在总结国内外研究成果的基础上，从住宅房地产业特殊属性(生活必需品和投资品双重性、不可移动性、商品和准社会保障品统一体)入手，在了解中国房地产业发展状况的情况下，依据基本经济学理论，分析住宅房地产业发展中存在的主要问题，并探究问题的原因和深层根源。由于住宅房地产业的产业前后关联性强，受影响因素多，而且中国住宅房地产市场发展较晚，有很多不完善、不成熟的地方，市场容易孳生盲目性、投机性，所以在分析中抓住主要因素尤为重要。文章紧紧围绕供需结构、信贷外资刺激作用和地方政府等因素，并将此作为后续讨论政策效果及提出建议的基本面。目前，住宅房地产市场出现了价格高涨、开发商暴利、组团投机、哄高房价等情况，政府出台了一系列宏观调控政策，更侧重实现政府公共事业职能，平息公众不满情绪。文章衔接前半部分的四大原因分析，选择性的总结近年来主要住宅房地产政策，并从土地政策、房地产信贷政策、房地产税费政策、外资购房外汇管理政策四个方面分别看政策实施效果，重点关注其对住宅房地产价格的影响。文章最后辨证分析了实施政策的效果，并探讨其利弊，强调要清晰认定宏观调控目的，理性看待具体限制政策，并提出自己的一些建议，如区别对待限制性投资需求、对房地产投资需求要有打有压、建立良好的信息共享系统、加强资金来源多元化等等，完善住宅房地产市场发展、提高政府行政管理效率。房地产业作为一个对国民经济和普通百姓关系非常密切的行业，在遵循市场经济的规律发展的基本条件下，更需要从我国的特殊国情出发，明确提出住宅房地产业发展战略目标并建立完善的调控体系，给市场一个明确的心理预期。这对于保持房价稳定、促进住宅房地产业健康发展，具有非常重要的作用。6.期刊论文李中义浅析中国房地产政策取向-科技信息2008,(21)政策对房地产行业的调控已经成为中国房地产市场争议话题,为什么要调控?如何调控?调控能产生怎么样的效果?下一步还将出现怎样的政策?本文将从房地产行业政策、土地政策、规划政策方面,从政策历史沿革的角度对此进行分析,以寻求有关国家的政策取向,为业界、政府及消费者提供一些参考.7.学位论文张祥龙我国房地产税收体系改革之研究2006房地产是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础，这个基本特征使得房地产业成为一个备受关注的行业。该行业的备受关注，带动了房地产税制也成为万众瞩目的焦点。房地产税制是指一国家或地区的房地产课税体系，它是由各种不同的房地产赋税配合而组成的一个系统的税收组织，用以完成该国家或地区的房地产政策，特别是土地政策目标'1。房地产税收作为国家管理经济的一个重要调节杠杆，是国家参与房地产收益分配、再分配活动的主要方式，也是国家借以调控房地产市场，促进土地资源优化配置和有效利用的重要经济手段。本文仅从房地产、税收的角度对房地产税制的发展现状、存在的问题进行分析，以期提出有针对性的对策和建议。全文共分三大部分，第一部分介绍了我国现行房地产税制体系的概况、税收理论依据及评价；第二部分介绍了我国房地产税收制度改革的必要性和基本内容；第三部分介绍了我国房地产税制改革的政策建议。现阶段的房地产税收制度是在1994年税制改革的基础上确立的，涉及的税种主要有12个，包括直接以房地产为课税对象的税种6个，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税；与房地产紧密相关的税种6个，即营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。目前世界上主流的各种房地产税收理论依据主要分为二大类，即公共经济学观点和房地产经济学观点。根据房地产税收理论来看，我国现行房地产税制体系总体上是符合当时经济发展需要的，但随着经济的不断发展，房地产税制存在着许多问题，有待我们进一步改革和完善。这些问题共分为三大类，通过立法、税制结构、税收征管三条主线来分析现行房地产税制问题的症结所在。改革现行的房地产税制，有其客观的必要性、条件限制和特点要求，本文依照现行房地产税制的现实特点，提出了房地产税制改革的五条基本原则。在税改原则的指导下，我国房地产税制改革的基本思路仍以立法、税制结构、税收征管三个方面为三条主线，深入分析需要改革的各个方面。建立税改的基本思路后，税制改革中有几大方面是目前改革的重点：重点之一为房地产保有环节税制改革——开征物业税，这是现行房地产税制改革的核心问题；而开征物业税的一个基础性条件为房地产评估系统的建立，建立房地产评估系统成为现在房地产税制改革的另一个重点问题；最后提出面对如脱缰之马的房价和疯狂进入房地产市场的国内外资金，税制改革应有的措施。8.期刊论文陈真诚土地重拳最伤二、三线城市-城市开发2008,(2)继2007年以控制流动性泛滥、开始全面铺建综合住房保障体系为重点的宏观调控之后,继以6次调息、10次提升商业银行存款准备金率、出台房贷新政为重点的金融政策对房价进行调控之后,继24号文、39号令等系列土地政策调控、行政调控之后,2008年1月7日,国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知(国发[2008]3号,以下简称通知)打响房地产调控第一枪为标志,重力揭开了2008年房地产调控一幕:2008年,结合从紧金融政策的土地政策调控将成为2008年房地产政策调控的重头戏、主脉路.9.学位论文王文成现阶段房地产住宅市场宏观调控政策研究2009宏观调控是在市场对社会资源配置起基础作用的前提下，政府对市场经济活动进行干预和引导的行为过程。房地产市场具有整体性、结构性、层次性和开放性的特点，需要适当引导和干预；房地产业在我国国民经济中占重要地位，对GDP的贡献巨大；房地产中的住宅产业，关系到民生问题和经济社会可持续发展，需要在政府的干预和不断调整下完成资源的优化配置，实现社会和谐。理论上，房地产市场的外部公共性，加上一定程度的资源垄断和分配不公，会形成房地产市场的“市场失灵”，其结果就是资源配置不公、结构失衡。而政府在房地产市场失灵中能够通过货币政策