论房地产调控

论房地产调控（10国贸04班余。。学号1006）【摘要】：房地产对其它相关产业影响效应十分显著。有明显影响作用的主要有金融保险业、非金属矿物制造业、建筑业、化学工业、社会服务业、商业等。房地产对全社会消费影响不断增大,与各个行业关系也越发紧密,但同时也出现过威胁国家经济安全的端倪。我们说熟知的大型企业大多数都涉足了房地产行业，利用其大量资金资源开发房地产，赚取高额快速的回报。这样的急功近利，“不务正业”对国家产业结构调整升级是及其不利的，有碍国家创新能力及其核心竞争力的提升，不利于战略产业的发展，比如新能源，医疗卫生，生物科技，教育事业等。这样表面上增加了GDP，实质上是降低了GDP的含金量。【关键词】：房地产；GDP；产业结构；调控绪论2010年以来，全国70个大中城市房屋销售价格出现连续上涨，且同比涨幅呈现逐月上涨的态势，从1月份的9.5%扩大到4月份的12.8%。即使到了5月份，楼市也是“量跌价挺”。九三学社曾经提出，房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和谐的一个突出问题，不但抬高了城市商务成本，降低了竞争力，而且扩大和加剧了社会贫富差距，成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。同时房地产吸纳占用大量资金，从经济角度上挤压了其它战略产业发展，不利于产业结构升级。但健康稳定的房地产业对经济增长贡献了无比巨大的力量。本文对现阶段房地产业进行了梳理，并提出了相关观点与建议。一、房地产现状况2011年至今，房地产市场整体从市场走势来看，在成交上，一线城市近期成交量从高位上回落。各城市走势逐步呈现分化态势从经济走势来看，面对不断变换的国内外经济环境，未来通货膨胀压力有望进一步加大，国家也将继续施行紧缩性的货币政策。但最近公布的四月数据显示经济增速又有放缓苗头。稳定通胀预期，升级产业结构成为国家货币政策的重要任务。随着调控政策影响范围逐步扩大，市场走势逐步呈现分化态势：华南、华东重点城市陆续出现了较大跌幅；中西部城市市场表现依旧强劲；华北城市市场走势则相对平稳。总体来看连续几次调控政策的影响力正在逐步释放，但影响效果低于预期。中国人民银行5月18日发布的《2011年第一季度支付体系运行总体情况》显示，一季度，北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区，其房地产业单位银行结算账户数量增速明显放缓，环比增速已连续四个季度低于全国平均水平。5月18日，年内第五次存款准备金率提高0.5个百分点正式执行，3700多亿资金被冻结。中央持续收缩的货币政策，对今年楼市的抑制不亚于限购政策。同一天，国家统计局公布4月70个大中城市的房价数据，与3月相比，9个城市新建商品住宅价格环比下降，5个持平。56个城市的新建商品房价格环比上涨，占80%，比3月份有所扩大；但，环比价格涨幅均小于1%。二、国家房地产调控政策（2010年——2011年5月）自２０１０年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，由支持转向抑制，遏制房价过快上涨，包括土地、金融、税收等多种调控手段。２０１０年１月１０，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于４０％。２０１０年１月２１日，国土资源部发布提出，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于７０％。２０１０年３月１８日，国资委要求，７８家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组退出房地产业务。２０１０年４月１５日，国务院要求二套房，贷款首付不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍。２０１０年４月１８日，国务院发布通知，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。２０１１年１月２６日，第二套房的房贷首付从原来的不低于５０％改为不低于６０％。２０１１年１月２７日，财政部规定个人将购买不足５年的住房对外销售的，将全部征收营业税。２０１１年１月２８日，上海和重庆正式实施房产税，深圳成为第三个房产税试点城市。２０１１年２月25日，住建部与地方政府签订保障房责任书。２０１１年２月25日，广州海口等楼市国八条细则出台。２０１１年２月９日，五年期以上住房公积金贷款利率上调０．２０个百分点。２０１１年5月18日，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点至21%。２０１１年5月26日倪虹(住房和城乡建设部住房改革与发展司司长)表示，我国房地产市场调控的下一步方向与目标是“三基本、两协调、一严控”。搞好房地产市场调控，是当前一项重要任务，也是一项长期任务。三、房地产行业牵涉的相关行业及其关系房地产对其它相关产业影响效应十分显著。有明显影响作用的主要有金融保险业、非金属矿物制造业、建筑业、化学工业、社会服务业、商业等。房地产对全社会消费影响不断增大,与各个行业关系也越发紧密,但同时也出现过威胁国家经济安全的端倪。近年我国房地产资产价值和GDP比例达到6倍,己经接近了20世纪日本泡沫经济高峰期间的相同比例,是值得我们警醒的地方。四、房地产对经济社会的影响房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。但同时又存在挤压其它行业的问题。（一）房地产业对经济增长的作用不断增大从生产方面看，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。1953-1978年，我国GDP年均增长6.1%，其中房地产业年均增长5%，对经济增长的贡献率为1.83%。1978-2008年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.5%，比改革开放前提高了2.1个百分点，期间我国GDP年均增长9.6%，房地产业年均增长11.4%，对经济增长的贡献率为2.39%。（二）房地产业的产业关联影响面广泛从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。（三）房地产业对居民消费的双重影响房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。（四）房地产业对财政就业的影响房地产业是财政收入的重要来源。房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源：第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。五、高房价富差距拉大阻碍城市化进程现在国家对楼市是狂调，楼市却是高烧不退。这样富人拥有很多住宅，而穷人却一套房都买不起，这样贫富差距就会越来越大。我国的房价收入比在5.5至7.5的区间波动，总体水平高于发达国家的平均水平，而在北京、上海、深圳等一线城市，房价收入比已超过10甚至15。普通老百姓的刚性需求则受到抑制，需要花费更多的金钱来购买房子，财富变相缩水，只能“望房兴叹”或因购房而成为“负翁”。普通收入群体要么辛辛苦苦工作却付不起首付，要么用几代人的积蓄购买一套房子，而且每个月还要还房贷，严重透支购买力。高房价问题不仅关系到社会财富分配，更关系到社会公平长治久安的实现。九三学社曾经提出，房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和谐的一个突出问题，不但抬高了城市商务成本，降低了竞争力，而且扩大和加剧了社会贫富差距，成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。六、影响我国产业结构升级房地产业已经成为中国最暴利的行业之一。房价上涨催生了一批以房地产开发商为代表的庞大利益群体。过多的资金流向了房地产业及其相关产业，再加上开发商在获取土地和银行贷款上的便利，这些导致了财富向房地产领域的大转移。有关数据表明，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%。而以上市公司的毛利率表现来看，房地产行业表现最为突出，自2005年以来毛利率连续五年超过30%。房地产是否会吸纳占用大量资金，从经济角度上挤压了其它战略产业发展，比如新能源，医疗卫生，教育养老等。在房地产领域，“虹吸效应”已然显现。而地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金和定金与预售款等其他资金，国内贷款在房地产开发投资资金来源中所占比重比较高且稳定。我们说熟知的大量大型企业都涉足了房地产行业，利用其大量资金资源开发房地产，赚取高额快速的回报。这样的急功近利，“不务正业”对国家产业结构调整升级是及其不利的，有碍国家创新能力及其核心竞争力的提升，不利于战略产业的发展，比如新能源，医疗卫生，生物科技，教育事业等。这样表面上增加了GDP，实质上是降低了GDP的含金量。七、地方财政过度依赖于土地收入2010年统计数据显示2010年全国土地出让金高达2万亿元。长期养成的方政府土地财政、房地产GDP以及暴利驱使下负隅顽抗的开发商与楼市调控的博弈将越来越深，越来越激烈出让土地成了一些地方政府最大的收入来源，高地价推高房价，反过来高房价又推高地价，这种“相互作用、相互促进”形成一个恶性循环，使得房价、地价比翼双飞。土地价格是影响房价的最主要因素之一，通过最高限价的方式可以有效降低地价对房价的支撑作用。最近几年土地价格攀升较快，‘地王’层出不穷，设定最高限价可从源头上抑制土地价格的过高攀升，同时对住房市场整体销售价格将起到一个拉低作用。八、对策与建议在各地对地价及调控房价出“重拳”的影响下，土地市场价格上涨放缓。虽然地价涨幅减小，但大多城市的房价依然不容乐观。国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，价格比3月继续上涨的仍有56个。在对重点地块进行最高限价并要求配建保障性住房的同时，还要加大近郊区和尚待开发区域的土地供应，对现在的住房土地供应结构进行有效调整，加大政策执行力度，通过多种举措相互配合来有效调控地价房价。（一）土地供应足额保证从目前各地限价的具体措施来看，限地价的同时竞保障性住房配建是比较好的措施。可以充分利用市场手段来加强保障性住房建设，这要比单纯限地价或是限房价的效率更高。如果单纯限定房价而低于市场本来的价格，那么走后门等行为可能会随之而来。（二）加大保障房建设力度房地产不仅具有市场属性，也具有民生属性。作为一种生活必需品，富人占有了太多的房屋，为此，政府必须适当调整利益分配，向穷人倾斜，加大保障性住房供应。保障房可以降低CPI，缩小贫富差距，带动相关产业居者有其屋，利于社会稳定和经济建设。因此需要加大保障房的建设力度。国际上，廉租房一般要覆盖15%至20%的人口，发达国家则覆盖30%至40%的人口。而在中国，经济适用房仅占总住房面积的6%。在十二五期间，保障性住房的建设要进一步提速，虽然这将对开发商的盈利模式带来深远影响，但未来可以引导开发商进军保障性住房领域。（三）御制投机当前的房地产调控政策还是应当以需求调节为主，就是要通过提高房贷的门槛，以及税收等方面的一些政策，把这块非自住型的，不合理的购房需求给剥离出去，这是中国房地产市场调控的核心。现在的问题是抑制投机投资的政策力度还不够，落实得还不够好。因此，对准投机目标，税收、房贷、住房过户政策等必须再加力。（四）加大政策执行力度对楼市调控执行不力或者消极对待的，必须问责地方政府，查处相关商业银行并予以公开曝光；同时要改革我们现行的分税制度，要让地方政府有与事权匹配的财权，地方政府不再依赖土地财政，才会有动力调控楼市。结论通过多我国房地产现状，与国民经济关系的梳理分析，发现我国现阶段房地产业在国民经济中地位极其重要，但同时存在可能影响我国产业结构调整升级，高房价拉大了贫富差距，地方财政过度依赖于土地收入等问题。因此提出房地产需要调控，而不是打压。积极适度调控引导房地产健康稳定发展，政府需要引导房企不以高价赚钱，而是以量取胜，即可促GDP带动相关产业健康稳定发展