试论全面造价管理在房地产开发中的作用

9thPacificAssociationofQuantitySurveyorsCongress(2005)1试论全面造价管理在房地产开发中的作用叶醒融侨（福建）房地产有限公司摘要大多数房地产企业是通过成本优势获取较高利润而取得竞争胜利，全面造价管理是达到成本优势的重要手段。全面造价管理集全过程、全要素、全风险、全团队管理于一体，在项目前期就介入并开展造价管理活动，制定造价目标，作为后续阶段控制依据。全面造价管理注重事前控制和动态管理，及时反映造价情况，不断完善控制措施，确保预期利润目标的实现。关键词全面造价管理成本目标控制TheRoleofTotalCostManagementinRealEstateDevelopmentYeXingRongQiao(Fujian)RealEstateCo.,Ltd.FujianProvince,P.R.CAbstractMostrealestatedevelopersobtainhighprofitandwinthevictoryofcompetitionbymeansoftheadvantageofcostcontrolandtotalcostmanagement(TCM)isanimportantmeasuretoachievetheadvantageofcostcontrol.TCMintegratestogetherthewholeprocess,eachelement,allrisksandmanagementofeveryteammemberconcerningwithcostcontrol.TCMstartscostmanagementinthepreliminarystageofprojectdevelopmentandsetsthecosttargetasthecostcontrolframeinthefollowingstages.Toensuretherealizationofthepresetprofitgoal,TCMattachesmuchimportancetothecostcontrolinadvance,dynamicmanagement,timelyfeedbackofcostmanagement,andcontinuouslyimprovingcontrolmeasures.Keywordstotalcostmanagement,targetcost,control房地产业是为人类的生活生产活动提供入住空间或物质载体的行业。房地产开发就是通过企业投入资金购买土地，经过专业人员的策划、设计、实施和销售获得投资利润的过程，是一项综合性的经济活动，其投资大、建设周期长、涉及面广，具有高风险高收益的特点。房地产企业要想获得可持续发展，必须具备强9thPacificAssociationofQuantitySurveyorsCongress(2005)2有力的市场竞争优势。房地产的竞争优势有两种方式，其一：品牌创新优势；其二：成本优势。房地产行业是非高科技行业，很难通过申请专利来保障理念创新，一项创新会在极短的时间内，被众多同行模仿甚至超越，品牌创新优势会在短时间内大打折扣。一个房地产企业要做到持续创新，不断超越自身和竞争对手，是非常困难的，能达到此高度的企业更是凤毛麟角。对大多数企业来说，只能通过成本优势，即开发相同品质的楼盘，使已发生的成本相对低于竞争对手，所获得的利润高于竞争对手，从而获取竞争胜利。可见，实施成本管理对企业来说至关重要。房地产企业成本由直接成本和间接成本构成，直接成本包含土地费用和工程建造费用（含前期、建安、配套、市政费用），间接成本则由管理、销售、财务、其他和各种税费组成。从笔者所在的城市看，直接与间接成本占总成本比例约为80％∶20％，而土地费用与工程建造费用分别占直接成本40％～50％与50％～60％。间接成本大多数是固定费用，刚性较大，降低的空间是有限的。众所周知，国家加强了土地开发管理，土地只能通过完全的市场竞争方式获得，其费用不为企业所控制，所以要获得成本优势，必须要加强对工程建造费用的有效管理。采用全面造价管理是房地产业获得成本优势的重要途经。1全面造价管理的内涵工程项目全面造价管理（TotalCostManagementForEngineeringProject，TCMEP）作为工程造价管理的最新名词，是由美国造价工程师协会（国际全面造价管理促进会的前身）在20世纪90年代提出的，这个协会对全面造价管理给出了如下定义：全面造价管理就是有效地使用专业知识和专业技术去计划和控制资源、造价、盈利和风险。工程项目全面造价管理是由工程项目全过程造价管理、工程项目全要素造价管理、工程项目全风险造价管理、工程项目全团队造价管理四个方面构成。2全面造价管理与传统造价管理在房地产开发各阶段中的不同作用对传统造价管理而言，房地产开发各阶段之间相对独立，缺乏系统地、有机地联系，因此它仅能静态地局部地反映各阶段的工程造价，体现事后控制。全面造价管理在项目开发构想之初就开始介入，贯穿于土地购买、产品策划与定位、9thPacificAssociationofQuantitySurveyorsCongress(2005)3设计、施工及竣工交付整个过程，动态地系统地反映各阶段的工程造价，达到事前控制。全面造价管理与传统造价管理对工程造价有效控制力度的区别在于：前者在项目构想之初即介入，对工程造价控制力度接近100％，而传统工程造价多数是在施工阶段以工程招投标或编制预算的形式介入，控制力度约为5％～35％。二者的最大区别是全面造价管理让不该发生的费用不发生，而传统工程造价管理是注重在事后准确计算发生了多少费用。全面造价管理与传统造价管理在效果上的差异在于：前者把投资估算、设计概算、施工图预算和竣工结算控制在既定投资目标之内，随时纠正发生的偏差以及对可能发生的偏差事先加以控制。而后者在每一阶段的目标都是相对独立的，计算所依据的定额亦各不相同，允许有各自的偏差，如投资估算误差为±20%～30％，设计概算误差为±10％，施工图预算为±5％，通常出现“三超”现象，即概算超估算，预算超概算，结算超预算，是否实现预期效果不能确定，企业承担较大的风险。可见，全面造价管理是从造价产生的源流上着手控制、影响直至改善工程成本的构成，从而从根源上有效地控制成本。3全面造价管理在房地产开发中的作用我国房地产行业虽然经过了十多年的发展，取得了长足的进步，但相对其他行业来说，仍显得十分年轻。大多数房地产企业对工程造价的管理仍停留在竣工项目的财务核算、竣工结算，部分企业已提前到施工阶段的招投标管理和预算编制，也仅注重施工阶段造价确定与控制，而对房地产项目工程造价起决定作用的土地购买阶段、产品策划与定位阶段、设计阶段却少人问津，没有真正介入这些重要阶段的成本管理，而从事这些阶段工作的策划公司、设计单位却没有承担起造价管理的主体责任作用，重要阶段的造价管理处于主体缺位状态，只有依赖房地产开发企业自身填补管理空白。3.1全过程造价管理若把房地产企业分为开发系统和营销系统，就开发系统而言，经历了土地购买、产品策划与定位、设计、施工和竣工结算五个阶段。房地产项目全过程的造9thPacificAssociationofQuantitySurveyorsCongress(2005)4价管理是从每一阶段的造价管理入手，首先实现对各阶段造价的管理，从而实现对于整个项目全过程的造价管理。下面从房地产开发的各个阶段具体阐述全过程造价管理的作用3.1.1土地购买阶段由于土地政策的收紧，从过去的协议地价，到如今拍卖地价。但某些房地产企业投资仍带有较大的盲目性，还认为只要拿到地就能赚钱，不顾地价，随意追拍。土地投标前要了解分析拟投标地块的各项指标，如用地面积、功能要求、容积率、密度和绿化率等，提出对该地块开发的初步构想、产品市场定位和销售对象，确定可开发的商品房种类以及可销售面积，进行市场价格和建造成本预测，结合本企业对房地产项目的综合开发水平，制定拟实现的保底最低利润目标，推算出在拍卖过程中可叫的最高地价，若超出可承受的最高地价，要慎重追拍，否则突破保底利润目标，甚至使企业步入负增长，当然最高限价因预测水平和企业综合开发能力的差异而异。总之，在土地购买阶段要制定三大目标，即保底最低利润目标、保底最低销售目标和最高的综合成本目标，并贯彻执行于房地产项目开发的全过程。确保每一阶段的活动都在既定的三大目标之内，这就是全面造价管理的优势，是传统造价管理无法达到的高度。3.1.2产品策划与定位阶段产品策划与定位是房地产开发的重要阶段，关系到房地产项目开发的成败。产品定位一旦形成，其造价构成也基本定型，后续的各阶段工作只是在造价构成基本定型的基础上，预防或排除因设计浪费、高估冒算、超额报价等非效率因素引起的造价增加，一旦非效率因素被取消，后续阶段降低造价的效果就会大大降低。该阶段是降低工程造价潜在量最大的阶段，同时也是增加工程造价可能性最大的阶段，因此搞好该阶段工程造价管理至关重要。通俗地讲，产品策划与定位就是提出户型特点、种类、幢数、层数、建造规模、车位配比、地下室、会所、配套设施和景园的配制标准，把容积率、密度、绿化率、用途等土地开发指标物化成实体，再由造价工程师测算其产生的造价，9thPacificAssociationofQuantitySurveyorsCongress(2005)5若在土地购买阶段制定的成本目标之内，可进入设计阶段。若超出，必须修改完善产品定位直至其造价在预测成本目标之内，确保预期保底利润目标的实现。3.1.3设计阶段工程造价控制设计阶段对工程造价的影响仅次于产品策划定位，设计文件一旦形成，开发项目的建造标准、布局、功能、结构形式、工艺设备、建筑材料、设计尺寸参数等内容均已基本确定，静态的价值量也基本确定。为使设计阶段的造价管理控制在既定的目标造价之内，可通过招标形式选择技术与经济结合最佳的设计方案，而非最佳建筑设计。同时把目标造价分解为分部分项造价，作为设计合同的组成部分，旨在强化设计人员的成本意识，赋予设计人员成本控制的责任，而获得合理的工程造价，并杜绝设计浪费和无价值的设计。总之，设计阶段的每项活动就是把造价控制在既定目标之内。3.1.4施工阶段的造价管理施工阶段的造价管理虽不如前几个阶段关键，但仍然对有效控制工程造价具有良好的促进作用。在此之前，建筑产品的工作量已形成，本阶段的重点是降低建筑产品的价格。可广泛采用招投标手段，获取合理造价的施工商，同时扩大对新材料、新工艺等材料信息的收集，获取性价比优的建筑材料。此外，加强对施工组织设计的审核，是降低工程造价的有效办法。通过以上几个阶段的造价管理,充分体现了全过程造价管理的核心内容，首先有效控制各阶段的工程造价和持续改善循环，最终达到有效控制全过程造价和持续改善循环，确保造价控制目标的实现，以获得预期经济效益。3.2建设项目全要素造价管理在建设项目的全过程中，影响造价的因素主要有三个，即工期、质量和造价本身，称为造价三要素。在房地产项目开发中，工期、质量和造价都得到高度重视，房地产项目开发最终是以产品形式销售给购房业主，任何一份购房合同都涉及到交付使用的时间和交付的楼房质量。交付时间越短，意味着采取赶工措施，则增加造价；交楼的质量标准越高，意味着投入增加，亦增加造价。因此，房地产企业应该把满足购房业主要求的工期、质量落实到与施工单位签订的工程合同中，同时明确工期、质量与造价的具体关系，利于有效地控制造价。9thPacificAssociationofQuantitySurveyorsCongress(2005)63.3工程项目全风险造价管理由于房地产项目工期长，造价大，且受外界影响因素较多，存在较多的不确定性。报建报审的不确定性直接影响房地产项目开发工期和设计标准，从而影响工程造价；而资金调控和原材料浮动亦直接影响工程造价。在确定工程造价控制目标之初，应适当考虑不确定的外界因素对工程造价的影响，发生时不会措手不及。及时反映不