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诺贝尔湖岛屿别墅二次提案目录一．别墅市场分析二．目标客群分析三．别墅豪宅研究四．项目产品建议五．营销推广思路六．项目案名思考壹》别墅市场分析阳澄湖板块春申湖板块古城区板块太湖板块双湖板块澄湖板块木渎板块石湖板块青剑湖板块注：红色代表热点板块蓝色代表新兴板块新区板块存在市场空白别墅市场分布格局——六大热点板块/三大新兴板块别墅市场板块分析古城区板块案名总建面（万方）容积率总套数开盘时间推盘量（套）面积配比（㎡）均价去化量剩余数量平门府6.80.7未定未定未定200-400未定未定未定桃坞巷5.60.816007.5.18160独栋600-1300（17%）1700053%86联排250-350（83%）14000庭园80.625605.9.1256联排230-25020000-2500083%41拙政东园10.53005.6.1530独栋350-75035000-5000083%5姑苏人家1.70.462406.4.1024独栋600-80024000-3000075%6胥江府/0.6540未定未定未定未定未定40古城区板块板块特征：土地的稀缺性使得古城区板块的楼盘体量都不大，土地的人文底蕴赋予各楼盘浓郁的中国风情，与现代生活相结合营造大家风范；建筑风格：传统中式；配套环境：观前和石路商业圈；交通条件：苏州环线、沪宁高速、人民路；产品形态：独立别墅为主，联排别墅数量不多，主要突出了产品的景观与生活私密性如:庭院、姑苏人家；价格因素：联排产品价格在14000-25000元/㎡，独栋的价格已突破30000元/㎡，直逼50000元/㎡；客源情况：苏州本地私营业主对老城区有很深的归属感，他们是市场的主力客源。部分来自于上海、港台和海外华人等客户，非常喜欢苏州的深厚文化底蕴；发展趋势：随着土地的稀缺，该板块别墅的价值将日益凸显，升值潜力较大。案名总建面（万方）容积率总套数（套）开盘时间推盘量（套）面积配比（平米）均价（元/平米）去化量（套）剩余数量姑苏桃花源19.20.9610892007年4月600多联排210+100（80%）联排900055%450（含未推3期）双拼350（20%）双拼12000香溪琴谷180.72502008年7月80联排210-255（80%）双拼330-340（5%）独栋295+106、70（15%）联排90008%230双拼15000独栋14500御景花园1.60.59432007年43双拼268（25%）独栋300-350（75%）双拼900058%18独栋13000尼盛西城6.91180未定未定180-230未定/180木渎板块木渎板块板块特征：是较早发展起来的别墅聚集区域，主要依托天平山、灵岩山的山景资源，以及木渎先天的历史文化积淀，成为苏州山景别墅的典型代表。区域发展成熟，区域环境适宜生活、休闲度假；建筑风格：风格较多，早期以欧美风格为主，近期出现中式及现代风格；配套环境：木渎镇商业区；交通条件：竹园路、苏福路、金山路、未来轻轨1号线；产品形态：联排别墅为主，少部分独栋别墅；该板块出现科技型别墅，如香溪琴谷，区域客户开始接受科技住宅；主力户型：独栋面积变化不大，一般在300平米以上，占地面积大的去化较快；联体别墅在区域市场产品较多，200-250平米之间联排去化较好；价格因素：独栋单价在13000-15000元/平米左右，联排在9000-11000元/平米。客源情况：客源新区及市区的外企高管、私企老板较多；木渎板块主力客为当地私营业主，部分区域外客群；住惯了农村别院生活，不喜欢住公寓，偏好大面积的别墅产品；喜欢有天有地的别墅生活，注重建筑的占地面积等；发展趋势：区域以良好的山景资源为依托，随着轻轨1号线的站点设置，区域将进一步的发展成熟。环太湖板块案名总建面（万方）容积率总套数（套）开盘时间推盘量（套）面积配比（平米）均价（元/平米）去化量（套）剩余数量碧瀛谷20.27582002年25独栋310-5002500083%10太湖天阕3.30.24482004年11月48独栋600-8001200090%5太湖高尔夫山庄1.80.27362007年9月36独栋550-9201500042%21太湖之星70.171092007年10月109独栋300-6002500087%14湖滨山庄10.25292006年29独栋320-5001500048%15西山恬园1.50.26602005年60独栋250-33618000-2500077%14东山景园4.40.4/2007年68246-3641000079%14东山会20.2550未开盘14独栋400-7001200022%39板块特征：依靠太湖风景区，早期的别墅产品一般为超大面积的度假型豪宅，当前的产品度假型别墅在中等面积发展，产品在出现双拼别墅和联排别墅，范围从西山发展到东山，并逐步向太湖边上的胥口镇发展。建筑风格：中式、苏式、欧式产品；配套环境：太湖、西山、东山、胥口原有生活配套，山水资源丰富；产品形态：区域内以纯独栋的度假别墅为主要产品；交通条件：太湖大道、绕城高速等；主力户型：面积区间两极化较明显，超大户型与经济型户型共存价格因素：联排均价基本在11000－13000元/平米，独栋均价在18000元/平米左右；客源情况：客源基本以吴中区私企老板为主，其次为市区度假型客群再次为上海等外地投资兼度假客户。发展趋势：环太湖区域别墅市场日趋成熟，别墅市场前景看好。环太湖板块石湖板块案名总建面（万方）容积率总套数开盘时间推盘量（套）面积配比（㎡）均价去化量剩余数量招商小石城1000000.73293未定未定183-269未定未定293石湖华城260000.61262008.9.1125联排278-348（92%）1000068%8独栋350（8%）14000现代园墅2100000.769212007.10645叠加170-212（8%）600078%137联排220-241（78%）10000独栋260-330（14%）11000水岸清华120000.74282007.12428联排190-2401050091%37石湖板块板块特征：石湖板块的崛起始于2004年，当时吴中地产以石湖之韵项目首先进军石湖板块，该板块发展至今已具备较好的居住环境；建筑风格：产品建筑风格以中式为主，其中锦和加州则以地中海建筑风格吸引了不少眼球；配套环境：城市副中心、石湖、小石湖、森林公园、上方山等；交通条件：越湖路（吴中大道）、友新高架、轻轨4号线（待建）；产品形态：区域内的别墅产品以联排为主要产品,，独栋均价在13000—14000元/平米左右；客源情况：客源基本以吴中区及市区的私企老板为主，由于交通便利，苏州市区也有大部分客户购买；发展趋势：区域以得天独厚的吴中山水资源，宜于打造宜居型片区。阳澄湖板块案名总建面容积率产品类别总套数开盘时间推盘量（套）面积配比均价去化量剩余数量依云水岸19万方0.86联排107806.04.22590联排180-32013000354590阳澄·领岛别墅8万方0.36双拼、独栋2462006213双拼270-310（30%）75007857独栋310-360（70%）95005820中惠·爱丁堡10万方1.4小高层、联排2006140联排144-16575006674中兴·银丽高尔夫别墅7.2万方0.25独栋20706.04.0845独栋100%15000-1800045207朗悦湾21万方1.10小高层、别墅20408.06.0730联排269-34180006193尊园6.3万方0．71联排、独栋18608.09.06联排220-250（60%）8900130独栋300-350（40%）000阳澄湖板块板块特征：项目主要沿东白塘和和阳澄湖分布，靠近相城中心区，多种产品类型并存的综合性项目较多；建筑风格：现代、英式、美式、地中海多种风格并存；配套环境：阳澄湖、相城体育中心会展中心、四星级酒店等完善配套；交通条件：京沪高铁、沪宁高速、绕城高速、相城大道；产品形态：阳澄湖路楼盘——双拼、独栋、联排等产品形态较全；太平、渭塘镇区楼盘——经济型联排别墅；主力户型：联排主要为偏小经济型户型，面积主要在220-300㎡之间，独栋300多㎡的经济户型于500㎡以上的豪华户型并存；价格因素：由于该板块分布区域较大，价格差距也较大，联排产品价格在7500-13000元/㎡之间，独栋产品在9500-18000元/㎡之间；客源情况：相城区占50%，市区占25%，少量园区及投资客，客源的职业以私营业主和外企高级管理人员为主；发展趋势：目前相城板块迅速崛起，必然带来阳澄湖区域的迅速发展，招商、合景大的开发商进入也会带来该区域产品品质的迅速提高。案名总建面容积率产品类别总套数开盘时间推盘量面积配比均价去化量剩余数量观澜·丽宫5.4万方0.9独栋小独栋联排23008.05.27170独栋275（83%）80009263联排239（17%）1100096上郡1.5万方0.63独栋、联排35807.09.02220联排2110-240（89%）1230081117独栋240-280（11%）180002017芭提蓝湾5万方0.6联排、独栋27708.07.05215联排200-250（70%）1000031147独栋300-350（30%）20000037青剑湖板块青剑湖板块板块特征：起步较晚的新兴区域，但是发展迅速，园区后花园的位置是其发展的主要原因，青剑湖周边良好的生态景观吸引了较多高档项目的进驻；建筑风格：国际化的欧美风格；配套环境：未来青剑湖商业区、园区的商业配套；交通条件：星湖街、现代大道、312国道；产品形态：青剑湖版块的独栋和联排别墅各占市场的50%左右；主力户型：面积设置偏大，250平米为主力面积；价格因素：联排均价基本在8000－12000元/㎡，独栋均价在12000-18000元/㎡之间；客源情况：客源基本以园区外企高管、私企老板为主，其次为市区私企老板，以及部分外籍人士及少量的投资客；发展趋势：随着青剑湖区域的整体规划发展，将形成一个高档的居住片区，未来将有大量的新盘上市，必将进一步带动区域的发展成熟。双湖板块楼盘名称建筑面积容积率总套数开盘时间推盘量面积配比（㎡）均价（元/㎡）去化量剩余量星岛仁恒10.6万0.56350套08.3.08230联排：230—290占83%双拼：300-400占17%联排：15500-1800018644中海御湖熙岸9万0.78300套07.5.19300联排：280—370占92%双拼：300左右占8%联排：1800022773水墨江南6.6万0.58166套08.6.0816联排200—290占86%独栋：370、900占14%联排：14000133万科·中粮本岸12万0.8300套07.7300联排：236-286联排：19000189121玫瑰湾9万0.8205套07.5205联排：270—320占90%双拼：350占10%联排：13000双拼：1700016441巴黎印象6.5万1.268套07.1130联排：180/220/240联排：13000-16000219双湖板块板块特征：相对成熟的城市湖泊居住区，全国知名开发商的精心之作，产品各具特色（全部为联排产品），并具有一定的代表性。建筑风格：风格较多，地中海、现代中式、现代简约风格并存配套环境：金鸡湖、独墅湖、园区CBD中心、高尔夫球场交通条件：沪宁高速、机场路、独墅湖隧道产品形态：本区域内主要以联排别墅为主要产品，独栋较少主力户型：以联排产品为主，联排主力面积在230-290㎡，双拼或独栋在350㎡以上。价格因素：联排价格主要在13000-18000元/㎡客源情况：客源基本以园区外企高管、私企老板为主，其次为市区私企老板，以及部分外籍人士和少量的投资客。发展趋势：金鸡湖区域的开发日渐成熟，独墅湖区域具有较大的开发空间，新一代的精品将会在这里出现。案名总建面容积率产品类别套数开盘时间推盘量面积配比均价去化量剩余数量81栋10万方0.63联排400