谈工业用房的房屋重置价评估

1谈工业用房的房屋重置价评估内容摘要：企业贷中大量的抵押物是工业厂房，估价方法大多采用成本法，所采用的技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值，这就涉及到两大部分的估价，其一是土地使用权价值的评估，其二是房屋现值的评估，本文着重谈房屋价值的评估。由于工业厂区地上的房屋情况比较复杂（幢数多且结构、层数、建筑物特征各不相同），因此如何正确确定其房屋的重置价是成本法估价中最为关键之一。《房地产估价规范》对房屋重置价的基本构成要素进行了说明，并要求应根据估价对象的实际情况在价格构成内容的基础上酌予增减，如何进行“增减”这又是成本法估价中的另一关键。本文围绕上述的两个“关键”，结合笔者的估价实践，谈些个人看法，供业内人士参考，并欢迎批评指正。关键词：工业用房评估成本抵押物一、房屋重置价构成及注意事项（一）开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。1．勘查设计和前期费。包括：①三通一平费（施工需要的临时水、电、路及场地平整）；②勘探费；③测量费；④咨询费、可研费；⑤规划设计费；⑥施工图设计费等。一般以2建安工程费为基数，按一定比率（3%~6%）求取。注意事项：（1）上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目；（2）项目的规模、复杂程度不同，“一定比率”的取值也应有所区别；（3）如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。2．基础设施建设费。包括厂区内的水、电、路、绿化、环保、物业管理用房等。一般以建安工程费为基数，按一定比率计取（或按每平方米建筑面积多少元计取）。注意事项：（1）所选取的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）应视项目用途、规模（厂区内房屋建筑面积、结构等级等）的实际情况而确定；（2）估价师要详细观察其基础设施建设的实际项目内容，对其作出概算，以此来把握所确定的“一定比率”（或每平方米建筑面积多少元）的合理性。3．房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及装饰装修工程费等。注意事项：（1）建安工程费不应盲目拷贝“格式范本”的数值，否则3其不能反映出房屋价值的客观性；（2）建安工程费的估算是采用何种方法（单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法）应在估价报告中明示，所有估算的参考资料、依据、求取过程应存于“工作底稿”，以备核查；（3）如果厂区内的房屋幢数多，结构、层数、房屋特征差异较大时，应选取若干幢具有代表性的房屋作为“案例”，分别估算其建安工程费，其余房屋按类比法分别进行楼层、层高、装饰装修等修正后确定建安费，具体的建安费估算过程可以在“工作底稿”中存档备查；（4）估价报告中应有“房屋估价一览表”，列表对所有房屋的“产权证号”、“幢号”、“名称”、“用途”、“结构”、“层数”、“重置单价”、“重置成本”、“成新率”、“现值”一一载明。（5）附属工程要明示包括的具体项目（如：围墙、挡土墙、道路、水池、烟囱、建筑小品等），项目较多、情况复杂、价值较大时应该单独估算而不并入房屋的建安工程费，并注意避免与“基础设施建设费”及“公共配套设施费”重复。4．公共配套设施建设费。指城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如厕所）等非营业性设施的建设费。工业厂区项目内此部分一般是没有，因此不计取。如有，则应按实际情况确定。45．其他工程费。包括专业费用，如工程监理费、工程造价咨询服务费、竣工验收费等，应注意避免与前期费用内容的重复。6．开发（建设）期间税费。包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用，如白蚂蚁防治费、绿化建设费、人防工程费、建设工程质量监理费等。工业厂区项目应具体情况确定。7．开发成本合计。指上述“1”~“6”数值的累加。（二）管理费用指建设项目从立项、筹建、建设、竣工验收、交付使用及项目后评估等全过程所需发生的费用。根据财政部《基本建设财务管理规定》，建设单位管理费实行总额控制，总额控制数以项目审批部门批准的项目投资总概算为基数，并按投资总概算的不同规模分档计算。实际估价中一般以“开发成本”为基数，按一定比率（1.5%~5%）计取。注意事项：（1）“按一定比率”的取值应根据项目规模、建设标准、复杂程度而综合确定；（2）计取规则是商品房高于自建房；建设标准高的、复杂程度大的高于标准低的、复杂程度小的。（三）投资利息工业项目建设，投资利息是指项目建设完成所发生的必要费5用应计算的利息，包括自有资金和借贷资金。房屋部分计息项目一般包括开发成本、管理费；计息期通常以年计；计息周期（建设期）通常考虑房屋建安费均匀投入而取期中计，前期费用在年初一次性投入；利率一般以估价时点的贷款利息率。注意事项：（1）计息同期应取工程的合理的、正常的建设期；（2）利率应根据建设期长短选用一、二、三年的贷款利息率。（四）销售税费自用工业厂房，没有发生销售税费，一般不计。（五）开发利润工业项目的开发利润是指建设单位（投资者）利润。注意事项：（1）开发销售项目的利润率远高于自用的建设项目；工业用房可视情况适当少量计取开发利润；标准厂房利润率计取略高于非标准厂房；（2）等级高、项目复杂、开发周期长的利润率要高于等级低、项目简单、开发周期短的；（3）计算的利润率要与利润基数相匹配。二、房屋重置价构成因素增减的一般原则本文的估价对象是工业厂房，而且大部分的估价目的是抵押6贷款，它有别于其他用途、其他估价目的，因此其房屋重置价构成因素增减的原则主要如下。（一）房屋建安工程费依客观成本为准，要对实际成本进行增减在估算房屋建安工程费时，往往估价人员会向委托方索取当时该房屋建筑安装的预算或决算资料，此时不能简单盲目地以其当时实际发生的房屋建安费通过指数调整法来求取。如果采用这种方法时，要分析其实际成本与社会的客观成本的差异，进行必要的增减。如果采用单位比较法（结合指数调整法）时，应认真分析并比较区别估价对象房屋与选择参照的房屋在房屋建筑特征中的各种条件差异，对差异部分作必要合理的房屋建安工程费增减。（二）“一定比率”的选取要依估价对象实际状况进行增减前期费用、基础设施建设费、管理费等项目的取值，一般都是以“房屋建安工程费”（或与之相关联的“开发成本”）为基数，按“一定比率”来计取。这时“一定比率”的取值大小要与估价对象实际状况相匹配，这是对价值构成因素增减的一种变相处理手段，其增减原则应视估价对象的实际状况（在前面的“注意事项”中已述，此不重复）。（三）依房地产最初投资者获取投资利润的方式不同进行因素的增减7主要针对“开发利润”及“销售税费”。自用项目毕竟与开发销售项目不同，工业厂房大多是自用（少数是出租），它的主要模式是：投资建厂→生产产品→销售产品→回收投资获取利润。它与开发房地产销售项目有着本质的区别，房地产开发项目的利润是通过销售房地产而取得，而自用工业厂房项目的利润是通过其工厂生产的产品来获取利润。其理由是：①兴建工业厂房项目的共同特点为耗资巨大、用途单一、自然损耗大、原设计用途难以改变（或改变用途要耗费大量资金）、难以出售；②工业厂房项目它注重的是其生产出的产品利润，除非产品滞销失去市场竞争力或经营不善，使投资者难以赚取投资利润回收原始投资，否则也不愿意转让厂房。因此，在对工业厂房项目估价而确定房屋重置价时，不应含有销售税费，可视情况适当少量的计取开发利润。（四）应区分在建项目、停建项目与停产项目进行因素增减在建项目应按工程形象进度估算建安工程费外，还要考虑其效应不能发挥对房屋价值的减损；停建项目除了按在建项目考虑之外，还应考虑停建项目对今后要续建时所带来的返工及不利影响因素；停产（停止生产产品）项目应考虑转换生产产品所需要的新增建安投入，即效用改变对原工业用房的价值减损。三、作业估价师必须具备的专业知识和能力8每个房地产估价师所学的专业和知识结构不同，主攻的估价方向及估价方法不同，某一方面的估价经验和熟练程度也不同。因此对于工业用房的重置价评估最好要配备造价专业、工民业专业或相近专业的估价师，因为他们对房屋的特征观察、描述、估算都比较得心应手，只有这样才能有助于提高估价结果的准确性和估价报告的质量，才有可能降低估价风险、提高估价机构资信。成本法是最为广泛被采用的估价方法之一，而正确确定房屋重置价是成本法最为关键的步骤之一。目前，相当部分的估价人员由于主观与客观原因，不认真分析工业用房的建筑特征，对不同结构、层数、建筑特征的房屋的差异性没有进行必要的价值增减，盲目拷贝“格式范本”，其估算出的房屋重置价根本不能反映出估价对象房屋的真实客观性。本文虽然是针对工业用房的重置价求取而言，但对其他用途的房屋，尤其是对拆迁估价所涉及到的个人自建房也都具有一定的参考作用。