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豪宅研究——典型楼盘20100106豪宅发展历程——成熟阶段人文价值顶级豪宅不可复制的最高境界深入发展阶段尊贵感豪宅关键提升发展阶段产品豪宅基本要素资源初始阶段板块真正的顶级豪宅建立在“板块+资源+产品+尊贵感”之上的“独特人文价值”的展现。天玺——香港开发商：新鸿基地产户型:3房、4房面积：80-400平米07年售价：6万/平米——香港第一高住宅楼(由两栋270米组成)——首个钻石式玻璃幕墙(玻璃幕墙比住宅外墙成本高一半)——首个住宅采用甲级商厦标准，独立尊座大堂及专梯.——5亿元打造顶级豪华私人会所设施——所有单位都配有“钻石厨房”，价值150万元起(与伊丽莎白二世享用同一品牌)——3亿元打造示范区（板房，展览馆）。。。。。豪宅元素——顶级配置+产品创新营销借鉴案例：实现成功销售有如下两点策略值得借鉴：1、高调借用不同客户群营销以主流报广，网络等新闻媒体高调炒作项目热销或受关注的程度。如“内地客持续赴港购置物业香港豪宅天玺受垂”“内地客斥2,218万购天玺中层户”“天王级影星购置天玺。。。。”2、高额佣金，吸纳全城经纪公司优质客户资源。御园——北京经济指标占地45.2万㎡建面34万㎡容积率0.68物业形态双拼、联排所处环线北4-5环售价50000元/㎡北京西山版贵背景下，以皇家血统人文精髓，配合产品与顶级配套打造，演绎顶级豪宅贵族皇家生活。产品——中西合璧的皇家园林历史传承：掩映在丛林里纯石材立面的欧洲宫廷式官邸与周边”三山五园“的皇家园林浑然交融，优雅自在。圆明园”西洋楼“景观群，中西合璧的建筑形态，体现着当时东西文化的碰撞，更反映出建造者”万物皆备于我“的襟怀。产品——中国园文化与欧式新古典主义融合产品创新：帕拉迪奥的十字对称空间的尊贵运用——园厅别墅与平层官邸。•意大利文艺复兴后期设计大师帕拉迪奥所设计的”园厅别墅“的设计理念，户型中央为突显奢华的园厅设计，以”十字轴线划分并连接每一个功能区域和室内空间。产品——皇家园林文化的精工细作：高品质材料与小品的造，体现御园顶级豪宅的贵族血统。珍贵材质的运用。在这里只是一种必须的基本配置。1）开掘深层次的价值：德国天然莱姆石德国与意大利交界处山脉，地下第三岩层。2）拜占庭的瑰宝：马赛克镶嵌3）爱琴文明的遗风：石雕营造出深具爱琴文明风范的园林雕塑。4）古典宫廷的优雅：石材花钵5）西洋园林的精华：修剪植物皇室尊贵感营造——高端私人俱乐部：2亿人民币打造双区双核顶级会所，打造高端私人俱乐部，铸就首都上流社会社交核心场所。尊贵感营造——尊贵的服务专享：定制服务体现尊贵气质北京御园推出千万级豪宅服务白皮书————定制服务将成高端房产营销“软实力”2009年6月初，历时两年编撰完成的《绿城•北京御园服务白皮书》正式向社会发布，这是迄今为止北京首家以高端房产营销为课题编制的千万级豪宅营销服务手册，对今后北京乃至全国的豪宅营销市场具有重要的借鉴和参考价值。——顶级服务理念：“以绅士淑女的态度为绅士淑女们忠诚地服务”系列营销活动提升项目高端品质，吸引尖端客户群。NAGA上院——北京Naga上院位于北京东城区东直门内大街9号，拥有内城天生的贵族血统，东贵皇气与生俱来。之于外城则有着3000年不动的核心吸引力，国贸、燕莎、丽都、使馆区四大商圈俯首直指，尽占人杰地灵之时，更享国门商务区世纪宏图。•价格说明：•300、600平方米户型价格60000元/平方米,1200平方米户型售价1.7亿价格为精装修价格•物业费：•12元/平方米·月营销策略：名人嫁接，名事推广，赢得市场更高的关注度和品质高贵感。文化遗址——名人宅邸（罗家大院，吴三桂）Naga上院完好保留四合院遗址，更与二环内唯一30000平方米水景公园(南馆公园)咫尺相邻，百年国槐、银杏、樱海绿意成林，为都市难觅的自然境界。Naga上院还紧邻雍和宫、国子监、孔庙一路文脉古迹，承袭皇城厚址千年蕴道，独具文化魅力。全国瞩目——如果·爱&Naga上院首映礼艺术鉴赏会项目将开盘活动与陈可辛导演的贺岁大片首映式相结合，抓住了这一社会热点，引起大众的广泛关注，把项目的市场宣传和定位包装最大限度的作了诠释。邀请了来自不同领域的顶级大师如电影导演陈可辛，香港服饰大师邓达智，建筑大师陈幼坚、邱德光大师，音乐界的孔祥东，薛伟，宾利北京的副总经理张力宸，他们就各自所从事的专业与我公司的产品品牌进行了对话，在一个层峰上阐述对品牌的认识和具体展示，突出了NAGA上院的高贵性和珍品性。巨星登场——顶级俱乐部NAGA百仁会及样板间开放定位于“国际上流阶层时尚社交圈”的NAGA百仁会顶级俱乐部，在夺目星光映衬下完美公开，在以李建国先生、成龙先生、杨受成先生等理事会发起人的指引下，百仁会今日登上北京舞台。naga百仁会私人会所俱乐部是极致私密场所，会员身份识别系统与保全系统看齐中南海级别，采用时代最新科技与人为技术相结合，这在北京顶级会所设施方面是一个创新。综述顶级豪宅不仅仅单纯依靠自然资源、产品、板块、尊贵感营造带动，更须借助人文价值的提升，用最巧妙最好的文化气息与自然景观结合，打造独一无二的城市名片级作品，无可复制性。豪宅塑造元素：人文价值因素尊贵感营造————配套、会所、公共空间、服务来营造豪宅的尊贵享受精工细作体验（展示区）——精细化、专享化的硬件定制与配备产品创新——市场产品亮点创新资源————占有稀缺自然景观板块————豪宅板块基本条件关键条件人文价值的打造是一个系统的体系，只有成功构建项目的人文豪宅价值体系，才能够全面展现人文价值，让客户感知。人文豪宅价值体系指标：人文资源精髓提炼结合外部优质的人文、自然环境，提炼项目历史的文脉、人脉、地脉精髓文景融合的规划规划将自然资源与文脉的完美融合文化符号的公共空间人文统领的园林，标志性文化建筑，主题文化广场，主题文化会所，文化商业街建筑立面——体现人文灵魂户型设计——精神归属感同时考虑中西结合的居住舒适性赋有人文灵魂的产品豪宅市场---简评1、通胀的预期担心2、美元的贬值3、利率政策呈现递减的现象。。。。“在目前通胀的情况下，客户希望找到保值性的产品，他们对于股票市场还心有余悸。在这个时候豪宅就变成了投资买家们最好的避风港了，尤其是保值和增殖功能比较强的产品会成为他们的首选。”“只有潮水退去的时候才知道谁在裸泳”。——巴菲特谢谢！