贵州佳美房地产开发有限司

贵州佳美房地产开发有限司贵阳影城商办楼项目运作报告（初稿）贵州青元房地产投资策划有限公司（机密）编制部门:销售部策划部审核人:陈重元批准人:杨修杨军版本号:A版编制日期:2005年4月23日目录佳美项目运作报告（初稿）合作方式---------------------01一:项目简介:---------------------02二、宏观市场分析---------------------02三:项目商场的功能描述:---------------------02四、项目S、W、O、T分析---------------------04五：项目商场定位的依据理由如下：---------------------05六：商场运营公司的职能与部门配设：（前期）---------------------05七、项目目标客户群定位及其购买心理分析(商场与写字楼)---------06八、两城区内办公房相关指标：对比定价依据（初）---------10九、项目租赁客户群定位及其租赁心理分析(商场与写字楼)---------17十：项目相关的建议：---------------------19十一、项目的推广计划(商场与写字楼)---------------------19十二、项目的销售计划---------------------24三、项目写字楼的物业管理方案（待商）---------------------25十四、项目商场的运营计划（正进行中）---------------------25贵州青元房地产投资策划有限公司---（佳美房开系列报告）（01）合作方式的收费(注:以下合作均由甲方出广告费)1、全程策划营销方式1）、在合同签定后收取伍万元项目整体策划设计费，其它费用不在收取；项目的销售代理费按销售总金额的2%计提；2）、乙方保证甲方住它方面的广告宣传费的投入控制在销售总金额的1.5%以下（含1.5%），商场方面的广告宣传费的投入控制在商场销售总金额的5%以下（含5%）；（注：此以上费由房开商支付）3）、乙方代理费的支付在甲、乙双方的《代理合同》中另行约定；4）、乙方销售人员与项目经理的工资由乙方自负，与甲方无关；2、全程策划与销售分开合作方式1）、在合同签定后收取伍万元的前期策划与设计费，其它费用不在收取；项目的销售代理费按销售总金额的0.8%计提；2）、乙方负责项目整体推广的工作，负责销售人员的系统培训工作，负责各种销售资料的准备工作；（各种资料的印制费均由甲方负责）3）、甲方可自行招聘销售人员，乙方指定一个项目经理负责甲方营销策划相关的工作，甲方也可要求乙方配备销售人员；此项目经理与销售人员工资与销售提成均由甲方支付；（提成要按乙方的提成标准0.3%计）3、项目营销策划与广告投资的合作方式：此合作为乙方投资销售方面的所有需要的资金，如楼书、折页、单页、海报、礼品、所有广告宣传费用等；具体收费待商。贵州青元房地产投资策划有限公司---（佳美房开系列报告）（02）一:项目简介:本项目暂定名为“贵阳影城”位于贵阳市中山东路32号，项目占地面积为2450㎡，项目总建筑面积为18277㎡（注不含地下1、2、3层面积,地下1、2、3层的面积为5200㎡）；其中裙楼为五层，小计面积为5241.30㎡;6到24层为写字楼,小计面积为13034㎡,是由贵州佳美房地产开发有限公司投资兴建的中高档商务纯生写字楼。二、宏观市场分析贵阳市的房地产开发投资保持了稳定的增长幅度，新开工面积也呈逐年增长之势，房地产开发投资中，住宅投资是重点，但今年有所回落，而写字楼在近半年中有所增长；截止到2004年底，办公用房的批准预售面积为19.54万㎡,同比增长877%,但在所有的商品房批准预售面积中,办公房仅占6.47%;从预售登记的面积上看办公用房只占商品房预售登记面积的1.23%,从统计资料上显示,去年上半年办公用房的批准预售面积为19.54万㎡,但是进行预登记的面积只有2.04万㎡,这说明写字楼的销售还很不乐观,空置率是非常之高。从去年贵阳市房地产预警中心的资料显示,去年办公用房的预售均价为3198元/㎡,同比下降了22.87%,说明写字楼的销售价格在商品房的跌势中是最大的。三:项目商场的功能描述:商场的功能首先要与“写字楼”的目标客户群联系，尽量能多满足“写字楼”的目标客户群的需要；其次本商场一定要做成一个专营市场，必须要寻找贵阳市的商业空白点。贵州青元房地产投资策划有限公司---（佳美房开系列报告）（03）四、项目S、W、O、T分析（一）优势：1、区域优势：①本案位于中山东32号，距小十字100米左右，属于贵阳核心商业一类地段；地段繁华、交通非常便利；②本案所处地段，基本三年内无商住用地可批，稀缺性显而易见，具有极强的升值空间；③本案周边商住办公楼林立，购物广场数家，处于贵阳市最核心的商业圈内。2、市政配套设施优势：①医院：贵州省人民医院。②银行：建行、农行、商业银行、工商银行等多个网点。③购物：百货大楼、百盛、时代广场、新大陆数码、世纪影城、等多个大型购中心近在“步行10分钟范围内”。④交通：十多路公交车直达各区。⑤酒店：鲜花酒店、百慕大酒店、华诚文昌路酒店等数个星级酒店。（二）劣势：1、由于项目现在还处于前期阶段，将会受到政府宏观调控的强大压力。2、从去年写字楼的销售来看，写字楼是所有商品房中空置率最高的，主要是由于去年下半年开盘的项目有三个。3、在贵阳市内也进入中期销售的有五个办公楼项目，在中华北路有一个于本年度内5月11日开盘，所为客户争夺将进入白热化。贵州青元房地产投资策划有限公司---（佳美房开系列报告）（04）4、从去年办公房的投资到今年四月份，贵阳市的办公房的在建的面积近35万㎡,按120㎡为一套，那么本市内在近两年内的办公房将有3000套左右。从去年的统计资料显示，去年上半年的批准预售面各为19.54万㎡，但实际预登记的面积才只有2.04万㎡，这说明办公房是有价无市，销售压力很大。（三）、机会：1、由于项目的所处位置，经过我司的调查分析，我司将此区域定位为贵阳市的商业中心区；（CBD纯生商务区）2、项目所处地段，地块的稀缺性显而易见，加之此地段已无商住用地可批，项目地块的稀缺优势明显；3、项目现在正进行前期建设，可从贵阳市所有的办公房的优点中多吸收，从而达到贵阳市最适合、最经济的商务办公地。4、能够抓工期，争取参加十月份的房交会，扩大市场占有率。（四）、威胁：1、在贵阳两城区内有六个中高档在建、在售办公楼，必然会增加本项目的销售及商场的招商难度，影响资金回拢；2、所有的写字楼盘的软广告都设计得较为新颖，现场售楼部也装修得较为宽大明亮，这些就需要房开公司注重自己项目的包装与广告宣传，要做到自己的独特之处；3、十六大上提出宏观调控房地产市场，央行对房地产行业实行资金调控政策，增加开发商的投资力度；并且央行规定，个人或公司的商业贷款的利率也比去年约增加了2/7，还款难度大大的增加。贵州青元房地产投资策划有限公司---（佳美房开系列报告）（05）4、根据贵阳市的统计年鉴分析及贵阳市的房地产趋势分析，预计今年底贵阳市的楼市将处于下滑态势；五：项目商场定位的依据理由如下：商场的定位依据下一步的《项目策划销售执行报告》中体现。六：商场运营公司的职能与部门配设：（前期）（一）内务事务部分1、保卫部：负责商场内经营户与来商场内咨询客人的安全，负责检查商场内各楼层的消防、水、电、的安全，负责对商场外部临街面的治理工作，维持商场内外的秩序。2、保洁部：负责商场内外公共区域的的清洁工作，负责商场内各经营户的门面外墙的清洗工作。3、维修部：负责商场内日常公共设施设备的养护与维修及记录工作，负责商场内各商家门面内的有偿维修工作。4、内管部：负责商场内各项管理制度的执行工作，负责商场内各经营户的意见收集与处理工作，负责与相关政府部门的横向联系与协调工作，负责本商场管理公司的各部门的监督工作，负责商场内各经营户、各门面业主、各从业人员的档案管理工作。（二）外务事务部分1、招商部：负责商场前期的招商业务洽谈工作，负责和客户的签约工作，负责提供一线的客户信息的反馈收集工作，配合推广部做相关的推广建议工作。2、推广部：负责商场前期与后期的策划工作，负责与各媒体杂志的接洽工作，下设文案部与设计部。贵州青元房地产投资策划有限公司---（佳美房开系列报告）（06）3、网络部：负责商场网站的制作、维护、更新工作，负责本网站来访者的资料收集、处理、回复工作，负责本网站的广告招商和发布工作。4、营销部：（待商）负责商场内各大商家的外部营销工作，此部人员费用由商场内的各商家共同出资。七、项目目标客户群定位及其购买心理分析(商场与写字楼)(一)商场目标客户群的定位及其购买心理分析1、省内有相当经济收的投资者:据我司调查此大类客户群分为以下几小部分:①省内各级行政人员:据我司调查得出此类人员的收入是很可观的，其中有大部分的收入是为他人办事后得到的额外资金，对于住房、车子他们也大都满足,其它的资金将是他们将要投资的;此类人员其购买主要考虑其投资的“项目”能否为他们保密、能否有相当的投资回报，其投资力度在15—50万之间，商管费在3—8元/㎡之间。②省内的大、中企业的有相当收入的各部门领导人员：据我司调查得出此类人员绝大部分有很高的投资兴趣，其主要考虑的是其投资的“项目”是否会在较短的时间内收回其投资，其投资力度在10—30万之间，其投资回报要求在10—15年之内能回本，商管费在2—10元/㎡之间。③贵阳市内各行业的已经退休的有相当的退休金的50—70岁之间的老人：据我司调查得出此类人员主要是考虑为下一代购置一个每月有相当收入的“投资项目”，以尽做父母的最后责任；其经济承受在10—30万之间，商管费在1—6元/㎡之间贵州青元房地产投资策划有限公司---（佳美房开系列报告）（07）2、在贵阳市内的房地产投机炒房人士：据我司从事房地产数年的经验和与此类人员打交道的情况及目前贵阳市房地产的现壮来看，此类客户大有人在，他们对商业地产的投机敏感度非常高，也非常踊跃，他们会以较少的首付款来进行投资，其投资额度在5—50万元之间，商管费不大考虑，他们为本项目商场的第一波人气聚集者。(二)写字楼目标客户群的定位及其购买心理分析1、市内机关工作人员：此类人员从原则上来说大多是二次或者三次购房，是买给下一代或储备不动产资金为主，主要考虑写字楼的功能性及交通状况与写字楼智能化系统和该宗物业的保值增值性，注重物业管理的品质，其经济承受在15-28万之间，60%选择银行按揭，25%选择分期、15%选择按揭；物管费在1.5——3元左右；2、贵阳市内各行各业的中小型公司：据我司调查与统计局资料显示，到2004年贵阳市注册资金10到50万元的中、小企业就有2万多家，到2005年4月份，已达到二万一千多家，且呈大幅增长之势，51万到500万元的公司有近8仟家，但据我司抽样调查下来，85%的公司都是采用租赁的方式，15%属于公司购买，从他们租赁的面积上看，30㎡以下占5%，60以下点15%，120以下占50%，150以下占25%，150以上点10%，目前贵阳的租金行情在25—55之间，绝大部份在30到35元之间，也就是就以上公司绝大部每月要花2000元—4500元的房租；如果本项目能让其购房贷款还款与此房租等于或小于的话，那么以上客户将是本项目写字楼的一大客户群。贵州青元房地产投资策划有限公司---（佳美房开系列报告）（08）3、周边县市经济收入高的并想到省城投资的人员：据我司调查，此类人员到贵阳投资的第一选择的是房地产投资，是以购买的方式，其中投资住宅的占15%；投资门面的占44%；投资写字楼的占41%；前提是考虑经济的后续支持，必然会考虑交通、商业氛围及相应的租金回报，其经济承受在10-30万之间，40%选择银行按揭，40%选择分期20%选择一次性付款；物管费在1.2—2.5元左右；4、贵阳市内本地的不动产投资者：（风险小）此类人士为本案最大的潜在引导型客户群，据我司调查分析，这类人优先考虑是物业的出租回报率，