赣州市房屋建筑面积计算规则

赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）[2009-1-22]赣市房字〔2008〕175号关于印发《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》的通知各县（市）房地产管理局，赣州经济技术开发区房管产交易管理所：随着城市建设和房地产市场的蓬勃发展，新建筑结构形式和设计风格不断涌现，房屋建筑面积的测量与计算成为开发企业和购房人共同关注的焦点，这对房屋面积计算工作提出了新的更高的要求。目前，现行的《房产测量规范》制定实施于2000年，距今已经8年了，存在着诸多不足：一是原有的条款是原则性的，不够细化；二是专业术语较多，非专业人员难以理解；三是有些新出现的建筑形式，比如阳光屋、入户花园、飘窗等如何计算，又未予以明确，导致实际操作中出现各种计算方法进而引发纠纷。为全面提高我市房产测绘单位从业人员的技术水平，统一规范房屋建筑面积计算方法，合理分摊房屋共有建筑面积，切实保护房屋权利人的合法权益，做到有章可循，通俗易懂，根据国家《房屋测量规范》及建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》精神，参考无锡、深圳、南昌等城市制定的有关操作办法和规则，并结合我市实际情况，我们制定了《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》。现予印发，请遵照执行。二○○八年九月三日主题词：房地产面积计算规则通知抄送：江西省建设厅，赣州市人民政府，江西省建设厅住宅与房地产业处，市法制办，市规划建设局，市国土局，市房地产市场管理处，中心城区各房地产开发企业。赣州市房地产管理局办公室2008年9月3日印发共印250份赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）为规范我市房屋建筑面积计算方法，合理分摊房屋共有建筑面积，根据国家《房产测量规范》及建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，结合我市实际，制定《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》。一、一般规定1、房屋以幢为单位进行测算。(1)地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理。同一建筑中的不同建筑塔楼各自视为一幢处理。(2)计算容积率的半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理。(3)地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的建筑视为多幢处理。2、房屋面积测算系指房屋水平投影面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积等测算。3、房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）、可供人们正常生产或生活的永久性建筑。4、房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。5、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。6、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20ｍ以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。7、房屋所在层次是指本权属基本单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。8、房屋建筑结构可分为：钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其它结构。二、计算全部建筑面积的范围1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位，按水平投影面积计算。当夹层及其下方建筑空间的高度均小于2.20米，但总高度不小于2.20米时，只计算一层建筑面积。3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其外围水平投影面积计算。4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5、室内楼梯的面积计算（1）穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。（2）住宅室内楼梯间隔的净宽度大于0.20米时，非住宅楼梯间隔的净宽度大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，楼梯间隔空间面积应扣减。6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。7、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等按其外围水平投影面积计算。8、设计为斜面结构，屋顶下面具有永久性楼梯上下并加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。9、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。10、与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。11、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。12、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。13、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。14、属永久性建筑层高在2.20米以上的非单排柱车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。15、与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平投影面积计算。16、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。17、有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。18、设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层外围水平投影面积计算。19、内部无结构层的机械车库不论其高度和停放层数，均按一层水平投影面积计算。20、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。21、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。22、当落地窗其窗体高度大于或等于2.20米时，落地窗计算建筑面积。23、封闭的入户花园、户内花园按其外围水平投影面积计算。24、有永久性上盖的室外车道按其外围水平投影面积计算。三、计算一半建筑面积的范围1、与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。走廊、檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2、独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。4、无顶盖的（含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的）室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。5、有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。6、未封闭的入户花园、户内花园按水平投影面积的一半计算。四、不计算建筑面积的范围1、层高小于2.20米的房屋。2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、凸窗、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙，地下室内无顶盖的采光井。3、房屋之间无上盖的架空通廊。4、房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池及一些景观性质的建筑设施等。5、房屋的平台、花台、晒台（露台）、挑台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑物。6、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。7、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下的底层作为公共通道、街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。8、上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊。9、阁楼层檐口以上用结构层（楼板）全封闭（与阁楼不相通）的视为隔热层，不计算建筑面积。10、屋顶防雨的挑檐。11、利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。12、独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。13、活动房屋、临时房屋、简易房屋和已部分倒塌的房屋。14、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。15、无永久性上盖的室外车道。16、用作公共休憩的亭、塔，绿化带场所的公共设施，以及为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。17、其它不符合技术规范的建筑物和构筑物。五、实际操作中有关部位面积计算原则1、玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体外围水平投影面积计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。2、非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积计算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿计算房屋建筑面积。3、对商业部分中没有间隔墙的权属单元，以固定界址点为分隔标记。4、涉及有上盖的无柱走廊、檐廊，未封闭的阳台、挑廊，有顶盖不封闭的永久性架空通廊，当上盖外围水平投影超过底板外沿的或围护结构向外倾斜的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计算；当围护结构超过上盖外围水平投影的，按其上盖水平投影面积一半计算；当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿达到2.2米处水平投影面积的一半计算建筑面积。5、楼梯下方空间：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。6、室外楼梯与台阶的界定（1）位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯。（2）位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层的楼梯，或台阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间经规划设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。7、花池、空调机位的面积计算（1）悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。（2）位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与其相连的建筑空间视为一体计算建筑面积。六、共有建筑面积分摊原则1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法权属分割文件或协议的，可按本《规则》执行。2、房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。3、为整幢大楼服务的多功能综合楼的共有建筑面积按各功能区相关建筑面积比例来进行分摊。4、其它共有建筑面积应根据其使用功能与服务对象情况进行分摊。5、分摊的共有建筑面积不划分各套分摊的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，不得任意改变使用功能。6、幢共有建筑面积是指为整幢服务的共有建筑面积，由全幢进行分摊。7、功能区共有建筑面积是指专为某一功能服务的共有建筑面积，由该功能区进行分摊。8、层内共有建筑面积：住宅统一分摊；非住宅因功能不同，由各层各自进行分摊。9、房屋与房屋之间利用通廊（含架空通廊）等相连通的，通廊建筑面积视作所属功能区共有面积。七、应分摊的共有建筑面积1、本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾道、观光（井）梯、提物井等。2、共有的楼梯间、电梯间。3、为本幢服务的变电室、水泵房、消防控制室、大楼监控室、设备间、值班室以及公共用房、管理用房等。4、共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊等。5、屋顶共有的电梯机房、水箱间、机电设备用房等。6、公共建筑物之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。八、不分摊的共有建筑面积1、人防工程。2、已出售给产权人独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等。3、用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，绿化带场所的公共设施。4、用作公共事业、市政建设的建筑物。5、层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积。6、物业用房、为多幢房屋服务的管理用房、设备用房、居委会、派出所等公共用房，以及会所、储蓄所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等经营性用房。7、架空层中的架空部位。九、共有面积分摊方法1、多功能综合楼（含商住楼）的非住宅层内单独通往住宅层的梯间以及门厅等共有建筑面积，由住宅层分摊；若该共有部分又可与非住宅层相连通的，则由住宅层与相连通的非住宅层分摊。2、为整幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊）、屋顶梯间以及幢内其它商住共用建筑面积由全幢分摊。3、专