这个夏天比较“凉”-房地产行业7月报

行业研究这个夏天比较“凉”-房地产行业7月报收盘月涨幅（%）天相房地产指数2659.945.46%天相流通指数2901.252.86%上证指数2775.721.45%10001500200025003000350040004500500055006000650070007500Aug-07Oct-07Dec-07Feb-08Apr-08Jun-08房地产上证指数相关报告：《市场重归观望-房地产行业6月报》2008年7月3日《回暖的味道-房地产行业5月报》2008年6月4日《守得云开见月明-房地产行业07年年报及08年一季报综述》2008年5月9日《房地产板块：淘尽狂沙始得金》（深度报告）2008年4月30日报告日期：2008年8月5日z08年上半年，全国城镇固定资产投资累计完成58435亿元，同比增加26.8%；其中，房地产开发投资完成13195亿元，同比增加33.5%，占固定资产投资总额22.58%，房地产开发投资仍然保持较快增长；全国商品房竣工面积同比增速为13.8%，增速仍呈下降状态；销售面积25892万平方米，同比下降7.2%，销售金额10325亿元，同比下降2.9%，销售面积和销售金额同比下降幅度基本与上月持平。市场仍处于僵持阶段，观望情绪较浓。z7月重点城市的房屋成交大幅萎缩。北京、上海和深圳同比分别下降52.67%、63.89%和47.54%，缩量较为明显；广州楼市表现相对较好，成交量同比下降14.23%，环比增长了19.23%；杭州楼市仍处于僵持局面，成交与上月持平；成都楼市渐渐走出地震阴霾，成交止住大幅下滑趋势，环比微升6.38%。z7月政策面有胡总书记就下半年经济工作提出六点要求的讲话（明确提出引导房地产市场健康发展）、银监会主席刘明康发表讲话称要关注房地产市场变化满足合理信贷需求等消息，我们认为，这些消息显示政府对于宏观调控政策的态度有松动的迹象；房地产业的健康发展对于银行业意义重大，我们仍然维持我们前期的观点，要满足正常合理的房地产信贷需求，对于房地产的信贷政策（主要是满足个人购房自主性需求的住房贷款）有结构性放松的可能。z7月房地产板块的整体表现相对较好，跑赢指数4个百分点，一方面是由于超跌反弹，另一方面本月宏观政策面表现出某些调控放松的信号，市场预期对于行业的调控会有所松动。7月楼市成交继续萎缩在预料之中，对于楼市的观望情绪短时间内无法消除，奥运盛事的临近，开发商届时也可能降低推盘量，预计8月的市场成交仍将较为低迷。z公司调研情况。我们7月份对广州和深圳的保利地产、招商地产、华侨城三家公司进行了实地调研，同时也了解了一下珠三角的市场情况。深圳市场的低迷状况仍在持续，市场观望情绪相当重，开发商推盘也趋于谨慎，市场成交相当清淡；广州市场由于投资比重不高，相对深圳较为理性，有望先于深圳结束调整；媒体热炒的“断供潮”实为个案，在我们走访的上市公司中，未出现这样的客户；高档住宅和别墅的销售情况较好，这也是整个市场的亮点所在。诚信源于独立，专业创造价值请阅读最后一页重要免责申明天相宏观金融地产小组分析师－张旭明（执笔）021-58824282*[e-mail]分析师—周炯（执笔）[e-mail]组长—石磊[e-mail]联系人－郭静[e-mail]行业指数近一年走势图行业指数与相关市场指数比较房地产行业公司研究/调研报告行业深度研究行业研究诚信源于独立，专业创造价值1.房地产行业1-6月运行情况1.1投资仍然保持较高增速08年上半年，全国城镇固定资产投资累计完成58435亿元，同比增长26.8%；其中，房地产开发投资完成13195亿元，同比增长33.5%，占固定资产投资总额22.58%，同比增速和占固定资产投资比重居高不下。在固定资产投资依旧高位运行的背景下，房地产开发投资仍然保持较快增长。图表1全国房地产开发投资额增速仍然高位运行www.txsec.com资料来源：国家统计局天相投顾整理图表2房地产投资占城镇固定资产投资比重资料来源：国家统计局天相投顾整理02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00006.0206.0406.0606.0806.1006.1207.0307.0507.0707.0907.1108.0208.0408.06亿元05101520253035%固定资产投资完成额房地产开发占固定资产投资比重05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00006.0206.0406.0606.0806.1006.1207.0307.0507.0707.0907.1108.0208.0408.06亿元051015202530354045%房地产开发投资额同期增长2公司研究/调研报告行业深度研究行业研究诚信源于独立，专业创造价值1.2上半年销售同比略有下滑08年上半年，全国商品房竣工面积同比增速为13.8%，增速仍呈下降状态；销售面积25892万平方米，同比下降7.2%，销售金额10325亿元，同比下降2.9%，销售面积和销售金额同比下降幅度基本与上月持平。显示市场仍处于僵持阶段，观望情绪较浓。图表3商品房销售情况02000400060008000100001200014000160001800006.0206.0306.0406.0506.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.0208.0308.0408.0508.06万平方米-20-10010203040506070%商品房销售面积销售面积增速资料来源：国家统计局天相投顾整理1.3资金来源结构有所变化从占比看，08年上半年总资金来源中，在银根紧缩和市场低迷的背景下，开发商自筹资金占比两年来首次超过包括预收款的其他资金来源，上升至首位，占比为38.93%，其他资金来源占38.09%，国内贷款占21.17%，利用外资占1.80%。从资金来源增速看，08年前6月，国内贷款增速持续下降，包括定金和预收款的其他资金来源增速降幅明显（这也反映了近期市场成交的低迷），自筹资金和利用外资增速有所反弹。图表4房地产开发资金来源占比www.txsec.com0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%06.1-21-41-61-81-101-121-31-51-71-91-1108.1-208.1-408.1-6国内贷款占比利用外资占比自筹资金占比其他资金来源占比资料来源：国家统计局天相投顾整理3公司研究/调研报告行业深度研究行业研究诚信源于独立，专业创造价值图表5包括定金和预收款的其他资金来源增速降幅明显（单位：%）www.txsec.com资料来源：国家统计局天相投顾整理2.重点城市7月成交情况2.1北京7月北京住宅网上签约套数为6226套，同比下降52.67%，环比下降31.86%。市场成交量未能延续上月回暖走势，萎缩较为明显，市场重归观望。北京奥运日益临近，民众注意力转向国之盛事，开发商推盘意愿也不强。图表6北京住宅成交情况住宅月成交套数020004000600080001000012000140001600007.0107.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.0108.0208.0308.0408.0508.0608.07-100-5005010015020025006.1-21-41-61-81-101-121-31-51-71-91-1108.1-208.1-408.1-6国内贷款增速利用外资增速自筹资金增速其他资金来源增速资料来源：天相投顾整理4公司研究/调研报告行业深度研究行业研究诚信源于独立，专业创造价值2.2天津7月天津新建商品住宅交易3749套、面积40.4万平方米，成交均价6642元/平方米。成交量同比下降54.65%，环比下降17.25%。成交量在低位徘徊后，有进一步萎缩的迹象，价格也呈跌势。图表7天津新建住宅成交情况资料来源：天相投顾整理2.3上海7月上海新建商品房成交14107套，成交面积为149.76万平方米，同比下降63.89%，环比下降23.02%，成交延续上月走势，大幅萎缩。图表8上海新建商品房成交情况02040608010012014007.0107.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.0108.0208.0308.0408.0508.0608.07万平方米010002000300040005000600070008000元/平方米月成交面积月平均价05010015020025030035040045050006.0106.0206.0306.0406.0506.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1107.1208.0108.0208.0308.0408.0508.0608.07万平方米0500010000150002000025000套新建商品房月成交面积新建商品房月成交套数资料来源：天相投顾整理5www.txsec.com公司研究/调研报告行业深度研究行业研究诚信源于独立，专业创造价值2.4杭州杭州7月新建商品房成交1963套，环比与上月持平，均价为13913元/平方米，环比略降1.31%，杭州楼市的僵持局面继续维持。图表9杭州新建商品房成交情况www.txsec.com资料来源：天相投顾整理2.5成都7月成都市区商品房成交5478套，同比下降55.65%，环比微升6.38%。地震影响慢慢减退，同时在政府救市政策的刺激下，成都楼市止住下滑态势，但成交量同比去年下降仍较为显著。图表10成都商品房成交情况02008.12008.22008.32008.42008.52008.62008.7套020004000600080001000012000140001600018000元/平方米4000350030002500200015001000500新建商品房月成交套数新建商品房月成交均价商品房月成交套数0200040006000800010000120001400007.0207.0307.0407.0507.0607.0707.0807.0907.1007.1108.0108.0208.0308.0408.0508.0608.076公司研究/调研报告行业深度研究行业研究诚信源于独立，专业创造价值资料来源：天相投顾整理2.6长沙7月长沙住宅期房销售8348套、销售面积92.4万平方米，均价3768元/平方米。销售量同比下降30%，环比上升20%。均价环比上升3%，同比上升7.7%。总体来看，长沙市场相对较为平稳。图表11长沙住宅成交情况资料来源：天相投顾整理2.7广州广州7月一手住宅成交6359套，成交面积65.08万平方米，同比减少14.23%，环比增长19.23%，广州市场有重新回暖的迹象。图表12广州一手住宅成交情况01020304050607080901002007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.82007.92007.102007.112007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.62008.7万平方米02000400060008000100001200014000元/平方米成交面积（万平方米）成交均价0200040006000800010000120001400007.0107.0207.0307.0407.0507.060