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8/5/2019投资策划部第1页郑州别墅历年来发展状况分析预测报告报告撰写：黄玉霞完成时间：2004年4月12日8/5/2019投资策划部第2页目录前言………………………………………………..3内容摘要……………………………………………..4报告正文第一节郑州别墅1999－2003年发展状况……..5第二节郑州别墅目前发展态势分析……………10第三节2004年郑州别墅发展预测……………...13附件：楼盘个案调查表鹿港小镇…………………………………………..15九郡弘……………………………………………..16迎宾花园…………………………………………..17水映唐庄…………………………………………..18东方今典…………………………………………..19家和万世…………………………………………………20湖左岸……………………………………………………21鑫苑名家…………………………………………………22天下城……………………………………………………238/5/2019投资策划部第3页前言目的：通过调查了解郑州别墅市场过去与现在的发展状况，找出市场发展规律、市场空白点或需求点，掌握郑州别墅发展动态及竞争楼盘个案情况，做到“知已知彼，百战不殆”，并希望能为我公司三期产品的市场定位提供必要的参考依据。数据来源：(1)2001－2003年郑州市房管局楼市发展报告(2)通过对郑州现有楼盘的实际调研(3)报纸(4)网上资料(5)其它房地产公司内部熟人介绍8/5/2019投资策划部第4页主要内容摘要◆历年来郑别墅投放量一直不稳定，忽高忽低，尤其是2002年达20.76万平方米;◆2002－2003年相对前几年来说销售有历史性飞跃，销售量比2001年来说增加了六七倍；◆独立别墅相对的投放增长比率最高，其次是叠加，而联排别墅呈逐年下降趋势；◆别墅在250平米以下的面积销售率比2002年有明显下降，尤其是180平米以下的面积，需求量就更少；不过200－250平米的面积需求量仍是最大；◆近三年户均单套面积分别为272、228、255平米，加权产平均为单套面积为252平米；◆在2002年别墅的总价在60万以内是最好卖的，销量最大，但在2003年已打破了这个格局，是总价在100万元以上的销量最多；◆预测2004年郑州别墅投放量为9.52万平方米，销售量为9.7万平方米。8/5/2019投资策划部第5页第一节郑州别墅历史发展状况分析一、郑州别墅历年来投放状况分析从上图可看出，别墅的投放量一直不稳定，忽高忽低，２００２年可谓是郑州的别墅年，共投放８个项目，投放面积达20.76万平米，创历年别墅的投放之最，由于积压量过多，２００３年的投放量又直线下降。二、2001－2003年别墅市场销售状况分析2001－2003别墅市场销售对比图0500001000001500002000000500100015002000250030003500销售面积Ｍ２22341130684146872销售套数82573575销售均价元/Ｍ２3285273731792001年2002年2003年从对历史数据的分析来看，2002－2003年相对前几年来说销售05101520251999－2003年别墅市场投放情况投放面积3.11.81120.768.531999年2000年2001年2002年2003年8/5/2019投资策划部第6页有历史性飞跃，销售量比2001年来说增加了六七倍，而且这两年销售稳中有升，当然，虽然开发量不高，但都是消化了历史楼盘。三、2002－2003年别墅形态走势图0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%２００２－２００３别墅形态投放走势图２００２年1.60%49.10%49.30%２００３年17%64%19%独立叠加联排从统计数据来看，独立别墅相对的投放增长比率最高，其次是叠加，而联排别墅呈逐年下降趋势，当然，并不是联排没有市场，主是开发商认为售价不高，容积率也提不上去，开发商觉得总体利润率低，而且没有好的户型，鹿港小镇开发的２３套别具一格的联排别墅在不到半年就售了19套就是很好的见证。四、2002－2003年郑州别墅销售走势图0.00%20.00%40.00%60.00%２００２－２００３郑别墅销售走势图２００２年15.10%43.40%41.50%２００３年17%45%38%独立叠加联排8/5/2019投资策划部第7页从上图表可看出，近两年来独立别墅销售量虽然逐年在增长，但是总体销售量还是比不是叠加和联排别墅；从销售增长率来看，叠加别墅的销售增长率在逐年上升，而联排别墅在逐年下降，这下引起我们的高度重视。五、2002－2003年别墅各面积段销售对比分析2002－2003年别墅各面积段销售对比图0%10%20%30%40%50%2002年14%20%42%14%6%4%2003年2%11%38%23%20%6%180平米以内180－200平米200－250平米250－300平米300－350平米350平米以上从上图表显示出：别墅在250平米以下的面积销售率比2002年有明显下降，尤其是180平米以下的面积，需求量就更少；不过200－250平米的面积需求量仍是最大，其次是250－300平米的面积，而350平米以上的面积销售量虽然也在上升，但需求量明显很低，这在我们三期产品开发上要注意。六、近年来别墅户均面积分析8/5/2019投资策划部第8页2001－2003年别墅户均单套面积图200220240260280户均单套面积272.45228.07255.432001年2002年2003年从这三年的别墅户均面积走势图来看，2002年的户均面积最小，主要原因是2002年联排、叠加等经济型别墅“短平快”的放量入市有关，而到2003年别墅户均面积又有所加大，大面积独立别墅投销放量，不仅拉动了别墅市场均价的走高，也提高了别墅市场的户均面积。七、2002－2003年销售面积与总格段分析图2002－2003年各总价格段销售面积状况（单位：万平米）024682002年63.72.21.22003年3.973.473.474.3660万元以内60－80万元80－100万元100万元以上从上图表可看出：在2002年别墅的总价是在60万以上的需求者逐渐减少，也就是别墅的总价在60万以内是最好卖的，但在20038/5/2019投资策划部第9页年已打破了这个格局，是总价在100万元以上的销量最多，而其它总价（60－100万）的销量几乎持平。八、郑州别墅主要目标客户群体分析通过对近三年别墅主要目标客户群体的分析发现：购买别墅的主要消费群体还是本地人，但是外地消费者的需求拉动也不容轻视，2002年，外地消费者在郑州市场所购买的别墅产品已占到别墅市场全年总销量的３６％，较2001年增长了近十个百分点；2003年这一消费群体仍在继续增长，所以如何使自已的产品在郑州以外的地区形成品牌效应，最大限度的扩充客户源，也是开发商须要研究的课题。8/5/2019投资策划部第10页第二节2004年郑州别墅发展现状分析及预测一、目前郑州别墅在售楼盘一览表（楼盘个案表见附件）别墅名称总价均价本期产品形态量总体规模户型面积区位湖左岸45－52万2600叠加170/180/190北区加洲风情80－100万3500联排北区家和万世48－80万3000叠加250亩，本期共146户180－230北区鹿港小镇65－80万联排3100双拼3300联排＋双拼200亩229/269北区水映唐庄37－300万2300双拼＋独栋＋四合院100亩/200套140/160/193/278北区九郡弘190－400万6000独栋200亩/78户北区迎宾花园180－190万独栋130亩/76户192/309/343/434/449北区东方今典150－220万4000独栋共占地371亩，二期占地184亩，89栋269/287/290/391东区帝湖花园联排40－60万独东350－1000万联排独栋178/236/247/350/800西区金桂苑90－120万3400独栋70亩，独栋38栋（余12套），联排1栋287/436西北区二、目前郑州别墅市场存在问题剖析8/5/2019投资策划部第11页１、多种产品类型混合建设在郑州除了九郡弘是独体别墅外，其它别墅楼盘全部是混合型建筑，这虽然降低了开发商的风险，但产品丰富带来的是客户层次复杂，难以形成同质社区，同样面临风险，如东方今典本来是全部开发独栋别墅，由于受市场联排别墅之风影响，结果在二期开发的联排别墅滞销，现在三期开发的产品又全部是原来的独栋别墅。不过，已成成品的社区，可以采取组团式小区分开，尽量减少这种不利因素的影响。２、社区内配套不完善郑州目前有92.3％的别墅配套设施严重溃乏，致使入住率普遍不高，造成别墅社区人气不旺，一片冷清景象。３、产品创新不够、别墅品质上不去目前，郑州别墅市场无外乎就是联排、双拼、叠加、独栋这几种形式，户型设计上也就是夹层、前后庭院或内庭院等几种，户型的创新不够，而且别墅的施工质量很多不过关，退房现象较多。三、目前郑州别墅主打广告语楼盘名称主打广告语金桂苑超值空间、私家尊邸湖左岸浪漫生活，从湖畔开始帝湖花园回家是渡假的开始家和万世一块土地、两户人家、三层小楼、四世同堂东方今典别墅就是东方今典8/5/2019投资策划部第12页迎宾花园御花园里的别墅九郡弘极少数人的领袖别墅鹿港小镇郑州有个美丽的地区水映唐庄新唐风新四合院人文别墅8/5/2019投资策划部第13页第三节郑州别墅2004年销售预测利用需求数据预测，推测数据来源依据：根据2003年秋季房展会调查统计结果：本次其接触681人，其中有购房意向的为498人，其中有意向购买别墅的客户占2.8%，又根据2003年统计年鉴显示郑州市辖区人口2751638人，郑州市户均人口数为2.93人，家庭年总收入在10万元以上的客户占2%。则郑州市需求别墅的家庭户数：市辖区总人口2751638人X有购房意向的498/681X其中有购买别墅意向的占2.8%X家庭年总收入在10万元以上的占2%=1127人又根据郑州市辖区户均人口数为2.93人，故1127/2.93人=385户根据郑州市近三年来的别墅户均单套面积，则近三年平均的单套面积约是252平米，详见下图：8/5/2019投资策划部第14页2001－2003年别墅户均单套面积图200220240260280户均单套面积272.45228.07255.432001年2002年2003年则预测2004年郑州市别墅的销售量为：252平米X385户=9.7万平方米附件：8/5/2019投资策划部第15页项目名称鹿港小镇开发商河南新田置业有限公司项目位置花园北路116号（天荣国际建材港对面）项目规划总规划面积总规划占地200亩、建筑面积6万平米总体规划设计联排、双拼、叠加本期规划联排、双拼设计建筑风格岭南风情结构框架层高2.8米－4.5米楼间距12米－16米指标容积率0.6绿地率50％户型面积价格套数配比推出户型种类联排4－2－3卫259㎡、双拼5－2－3卫229㎡主力户型双拼5－2－3卫229㎡均价联排3100元/㎡、双拼3300元/㎡，二期叠加2700元/㎡户型面积总价投销套数配比联排：4－2－3卫、259㎡、80万、共17套、已售出14套；双拼：5－2－3卫、229㎡、76万、共32套、营销推广策划机构SUNNYTOP光明万象主打广告语郑州有个美丽的地区广告诉求环境、及深厚的文化内含广告投放媒体公交车、路牌广告、报纸数量强度小区配套正在建会所、超市卖点1、小区内景观环境2、户型设计（内庭院花园、夹层）主力客户私企老板、公务员优势分析1.户型面积控制较好，213㎡是其主力户型；楼层较高，客厅大开间，采光、通风效果较好。2.属于纯别墅小区；框架结构抗震效果好。3.小区内生活配套设施较完善；小区环境做的较细致，以水景居多；小区外边的风格和整体环境非常匹配。4.交通便利，32、62、90路公交车从门前经过，离市区较近。劣势分析1.位于主干道，车流量较大，空气质量差；紧挨沙门村