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河南恒辉房地产顾问有限公司2014年1月6日郑州市房地产市场运行报告前言本报告主要用于河南恒辉房地产顾问有限公司内部会议交流及部分合作开发企业提报，核心内容为2013年郑州市房地产市场运行和房地产政策调控，遵循研究问题的一般方法，从宏观到微观，对郑州市房地产市场全年度运行进行依次阐述，水平有限，疏漏之处在所难免，恳请斧正。第一章：国内宏观经济环境第一节：经济环境第二节：政策回顾第二章：河南省宏观经济环境第一节：房地微调政策第二节：区域动态第三节：市政配套第三章：郑州市土地市场运行第四章：郑州市房地产整体市场第一节：商品房市场第二节：商品住宅市场第三节：办公用房市场第四节：商业市场第五章：郑州市平媒报广营销第六章：郑州市事件营销第七章：2014年房地产发展预判及策略目录发展环境篇市场运行篇市场走势篇1262324404758697482899398109124第一章国内宏观经济背景经济环境政策回顾【经济环境】——总体形势根据2013年整体经济形势，预计2013全年GDP增速7.7%目前，我国经济增长主要是靠投资来拉动的，转变经济增长方式变得尤为重要。纵观2013年，前两季度经济增长虽有所下滑，但第三季度增长稳步上扬。预计2013年全年经济增长7.7%，在世界各经济体中，继续保持领先。2013年前三季度，国内生产总值达到386762亿元，同比增长7.7%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%，预计2013年全年GDP增速为7.7%。国内经济增速缓慢回升，整体呈现企稳回升态势。预计2013年12月的PMI指数表现略低于历史均值水平，显示当前制造业虽然仍在扩张阶段，但是未来仍面临一定的下行压力，经济延续稳中偏弱的格局，物价上行动力不足，但考虑到当前经济运行中仍存在一系列推动物价上升的压力，预计2013年CPI同比涨幅相比2012年略有扩大。【经济环境】——总体形势年底PMI略微下降，预计CPI继续回落由中国物流与采购联合会、国家统计局共同发布的我国“官方”PMI（制造业采购经理指数）显示，2013年12月PMI为51.0%，比11月回落0.4个百分点，显示经济运行稳中偏弱。全年CPI在2.7%左右，通胀压力减缓。预计【经济环境】——开发投资房地产投资增速保持平稳，开发投资的复苏仍在继续从整体看，2013年3月以来受到房地产调控政策影响，房地产投资额同比增幅有所回落，但基本稳定在20%左右；与此同时，需求的旺盛和开发商资金面的相对宽裕决定了房地产的投资温和复苏仍可持续。2013年1月-11月，全国房地产开发投资77412亿元，同比名义增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3%。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2%，占房地产开发投资的比重为68.6%。预计2013年全年房地产开发投资92430亿元。预计2013年全年东部地区房地产开发投资43068亿元，同比增长17.3%；中部地区17083亿元，增长21.7%；西部地区17259亿元，增长23.1%。预计【经济环境】——小结预计GDP增速7.7%2013年上半年经济下行压力明显，但下半年呈现出温和复苏态势。我国在世界各经济体中，将继续保持领先2013年，我国经济增长经历了下滑到回升的温和复苏态势。当前，内需增长仍有广阔空间，投资存在极为迫切的需求，外部环境趋于改善，通胀压力持续缓解，这些都为实现全年GDP增长的目标注入了强心剂。经济增长稳中偏弱当前制造业虽然仍在扩张阶段，但是未来仍面临一定的下行压力，经济延续稳中偏弱的格局投资复苏仍在继续房地产开发投资增速基本稳定在20%左右；房地产的投资温和复苏仍将持续【政策回顾】——政策日历房地产调控主基调不变，地方微调不断1月国土资源部：合理安排土地供应，保持土地市场平稳运行温家宝：改革房地产税收制度4月后“国五条”时期，热点城市各出措施保平稳住宅用地计划供应量公布，切实执行落实计划成为重点房产税扩容预期增强2月中央再出“国五条”控楼市，坚持调控不放松加强公积金监管，多地收紧公积金政策5月中央资金扶持，加快推进保障房建设进程各地频出新政，加快土地制度改革创新不动产登记条例起草，为房产税征收提供基础3月两会召开，中央及部委密集表态彰显调控决心地方细则出台，具体办法各有侧重6月“钱荒”来袭，房地产市场是否会受影响？国土部开始起草不动产登记条例，60多个大中型城市和房地产热点城市住房信息已联网【政策回顾】——政策日历房地产调控主基调不变，地方微调不断7月国务院：继续执行稳健货币政策，支持首套住房需求全面停建党政机关楼堂馆所，清退超标办公用房10月三中全会后房地产调控预期趋浓长效机制初露端倪财政部：个人售自建自用住房免征营业税8月财政部：扩大个人房产税改革试点范围国务院：新建小区要同步建设养老设施11月中国将建立城乡统一建设用地市场国土部：严禁为产能严重过剩行业供地国务院决定整合不动产登记9月加快制定城镇住房保障条例，稳群众预期国土部：将严防高价地作为近期市场稳定首要目标12月2014年起各地公租房和廉租房并轨运行统称公租房国土部：禁借基本农田划定，占耕地建设日期政策内容摘要1月11日国土资源部部长徐绍史谈房地产2013年要坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进房地产健康发展。2013年新增建设用地总量原则上不低于2012年，普通商品住房用地供应确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。1月15日温家宝：改革房地产税收制度改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。2月20日“新国五条”出台国务院常务会议在肯定前阶段房地产市场调控成果的基础上，提出五条调控措施（“国五条”）：（1）完善稳定房价工作责任制；（2）坚决抑制投机投资性购房；（3）增加普通商品住房及用地供应；（4）加快保障性安居工程规划建设；（5）加强市场监管2月26日证监会：全国住房公积金入市研究准备工作已启动全国住房公积金入市的相关研究准备工作已启动，证监会将积极配合有关部门尽快推动《住房公积金管理条例》的修订。3月1日国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应；四、加快保障性安居工程规划建设；五、加强市场监管和预期管理；六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。3月25日宅基地招拍挂年内正式将推行国内部分地方已经试点国土部《国土资源部完善农村宅基地管理制度通知》：国土部4月公布的全国供地计划将涵盖宅基地，而宅基地的招拍挂也将于今年正式推行。【政策回顾】——政策日历日期政策内容摘要3月28日4月1日起新建住宅须光纤入户3月28日，住建部、工信部联合下发通知，要求4月1日起新建住宅全面实施光纤到户。同时，除了新建住宅全面实施光纤入户外，老住宅也要实行光纤到户改造。4月9日外地人申请保障房条件年内出台住建部《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》要求，各地要适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围。今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。4月16日国土资源部公布2013年全国住房用地供应计划2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷；其中，保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，商品住房用地计划供应10.92万公顷，“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的比重达79.4%。4月19日国土资源部发布《保发展保红线工程2013年行动方案》2013年落实633万套保障性安居工程建设(行情专区)同时，今年将探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度，促进城乡统一的土地市场建设。5月15日中央财政下拨580亿元补助公租房保障专项资金东部地区75.1亿元，占12.9%；中部地区263.1亿元，占45.4%；西部地区241.8亿元，占41.7%5月15日中央财政下拨80亿元补助廉租住房保障专项资金东部地区2.5亿元，占3.1%；中部地区43.3亿元，占54.2%；西部地区34.1亿元，占42.7%5月17日中央财政下拨355亿元城市棚户区改造专项资金东部地区58.8亿元，占16.6%；中部地区157.8亿元，占44.4%；西部地区138.4亿元，占39%【政策回顾】——政策日历用地，严格目标责任考核；日期政策内容摘要5月16日不动产登记条例起草国土资源部透露，国务院法制办会同住建部及国土部已经开始起草《不动产登记条例》，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。而针对个人不动产信息后期查询的权限及范围等问题正处于研讨中。5月22日建设部发商品房精装修细则部品技术要点》：（1）明确“精装修一次到位”的含义；（2）确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务6月5日国土资源部：土地闲置一年将罚地价20%国土资源部公布了经过修订后的《闲置土地处置办法》，本次修订提出对囤地问题的部分预防和监管措施，要求土地使用者对项目竣工时间进行约定和公示。《办法》将在7月1日起实施。6月14日国务院：项目未通过环评不得供地及贷款6月14日召开的国务院常务会议要求：要强化节能环保指标约束环评的项目，不得批准开工建设，不得提供土地，不得提供贷款支持，不得供电供水。6月17日国土部：下放国土资源专项资金支出权限国土部财务司负责人表示，国土部将探索改革重大专项资金管理，并将项目的立项审批、实施管理、竣工验收等管理权能交给地方政府部门，进行放权。6月23日个人住房信息查询权归属地方目前，住建部已经与40个首批实现个人住房信息联网的城市签订了“数据采集和个人住房信息的查询权仍保留在地方政府。【政策回顾】——政策日历建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、，对未通过能评、使用安全协议”。内容包括，住建部不设房屋产权查询端口，亦不拥有查询权限，日期政策内容摘要7月5日国务院继续执行稳健货币政策支持首套住房需求国务院颁布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》，指出调控不因经济放缓转向，货币仍将继续稳健政策，调结构扩消费仍是主流。7月19日央行全面放开贷款利率管制自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。7月24日全面停建党政机关楼堂馆所全面清退超标办公用房自本通知印发之日起，5年内，各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所。1.停止新建、扩建楼堂馆所。2.停止迁建、购置楼堂馆所。3.严禁以“学院”、“中心”等名义建设楼堂馆所。4.已批准但尚未开工建设的楼堂馆所项目，一律停建。8月5日发改委:坚持楼市调控政策支持首套自住需求坚持房地产调控各项政策。加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。8月17日国务院确定养老服务业任务新建小区要同步建设养老设施到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住（小）区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住（小）区也要通过多种方式完善相关设施。8月28日财政部：房改房用地未办过户按个人住政策征税应税单位按照国家住房制度改革有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税征免，比照各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地的现行政策执行。【政策回顾】——政策日历日期政策内容摘要9月25日国务院：加快制定城镇住房保障条例稳群众预期一要适当增加中央补助资金，重点支持保障性安居工程特别是已建成保障房的配套设施建设。二要加快制定城镇住房保障条例，规范和促进保障性住房建设、管理和运营，稳定人民群众对“住有所居”的预期。三要加快推进公租房和廉租房并轨运行。9月25日国土部