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重庆地产研究【2010年6月刊】1/22重庆地产研究【2010年6月】目录行业资讯—政策动态—规划动态—行业动态地产分析—重庆房地产市场月度分析重庆地产研究【2010年6月刊】2/22行业资讯1、规划动态重庆两江新区正式挂牌6月18日，重庆两江新区成立暨动员大会举行，标志着两江新区正式成立。这是我国继浦东新区、滨海新区后正式成立的第三个副省级新区，其政策将比照浦东新区、滨海新区，两江新区将是国内政策最优的新区。两江新区位于重庆市主城长江以北、嘉陵江以东，包括江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域和国家级经济技术开发区、高新技术开发区和两路寸滩内陆保税港区，规划面积1200平方公里，其中可开发建设面积550平方公里。2、行业动态5月70个大中城市房价同比上涨12.4%国家统计局6月发布消息公布了全国70个大中城市5月房地产运行情况。房地产开发完成情况1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.92亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米，增长14.8%。1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长89.7%。商品房销售情况1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长19.9%，办公楼增长74.5%，商业营业用房增长45.7%。1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长33.6%，办公楼和商业营业用房分别增长112.5%和64.4%。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。房地产开发企业资金来源情况1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%;企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。重庆地产研究【2010年6月刊】3/2270个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%；商品住宅销售价格上涨16.9%，其中普通住宅销售价格上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.5%，高档住宅销售价格上涨0.2%。二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月份缩小1.3个百分点；环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。3、政策动态国家出台第二套房认定标准发布认房不认贷6月5日，住建部、央行、银监会5月26日联合发布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》曝光。《通知》明确了二套房“按家庭认定”的原则，且“认房不认贷”。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。新标准的出台对于中小投资者的心理威慑力会非常大，但是需要注意的是目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。二套房认定标准确定之后的作用究竟有多大，还要看相关监督与核实手段是否能进一步完善。重庆市国土房管局表示，我市各区县正在对房屋登记信息进行清理；预计到6月20日，就能从市房屋权属登记中心了解到市民家庭是否已有房屋的信息。重庆地产研究【2010年6月刊】4/22地产分析重庆房地产市场月度分析一、总体市场概述5月下旬重庆房地产新政实施细则较为“温和”、6月重庆“两江新区”挂牌均是重庆楼市的利好，使6月主城区需求有所增加，价格有小幅反弹。从供应上看，6月商品房供应量持续下降，全月新开盘项目（含组团）32个，推出房源5509套，总供应体量为51.7万㎡。与5月相比，供应套数减少800套左右，供应量减少了7.3%。相比去年同期，主城区商品住宅的供应量则减少了近三成。从需求上看，本月商品房成交量和成交价格均有小幅上涨，成交商品房1.42万套，成交面积约133万平方米，成交面积比5月有近8%的增长。商品房建筑面积成交均价约5444元/平方米，虽然比历史最高的4月低670元/平方米，但比5月有9.27%的增幅。二、供应情况1、新增批准预售量分析2010年6月主城区办理批准预售的项目在数量和面积上均较5月有较大幅度的上涨，接近近一年批售量的平均线水平。根据网上房地产数据显示，2010年6月重庆主城区共有73个项目办理预售许可证，新办预售面积142.46万㎡。其中，新办预售住宅面积133.82万㎡，非住宅面积8.64万㎡。在新增批售的住宅中，新办预售商品住宅面积131.22万㎡，按单套建筑面积95㎡推算，本月新增商品住宅中将会有13812套单位投入市场。表1：重庆主城区2010年6月各项批准预售指标环比涨跌幅度指标批准预售个数新办预售面积住宅面积非住宅面积其中：商品住宅面积6月73142.46133.828.64131.22环比46%69%70%61%67%（数据来源：重庆网上房地产）重庆地产研究【2010年6月刊】5/22图1：重庆主城区2010年6月批准预售性质统计（数据来源：重庆网上房地产）图2：重庆主城区近一年批准预售月度趋势（数据来源：重庆网上房地产）图3：重庆主城区2010年6月批准预售区域统计（单位：万㎡）（数据来源：重庆网上房地产）2、新推楼盘整体情况主城区6月商品房供应量持续下降，全月新开盘项目（含组团）32个，推出房源5509套，总供应体量为51.7万㎡。与5月相比，供应套数减少800套左右，供应量减少了7.3%。相154.6万㎡重庆地产研究【2010年6月刊】6/22比去年同期，主城区商品住宅的供应量则减少了近三成。从产品供应结构上看，普通商品住宅的供应量比例增加而高端物业的供应比例略为减少，高端物业本月仅占新增楼盘个数的两成左右，主要分布于渝北区域。从各区的供应来看，本月南部区域的供应量最大，巴南区的供应楼盘数量和供应量首次名列各区之首，供应量达到13万平方平以上，南岸区以7万平方米的供应量仅次于巴南区。北部区域的供应骤减，三区的总供应量本月仅13.5万平方米。3、新增住宅供应户型情况本月供应量持续走低，户型结构变化不大。略有变化的是单配房型环比增加，一房占比环比减少。表2：重庆主城区2010年6月各区域住宅户型分布列表区域单配一房两房三房四房及以上跃层南岸区——2553633612巴南区—160467650——北部新区——1320812654江北区564541756386渝北区——30565516沙坪坝区—1471558160—九龙坡区—124396———大渡口区—6144097——渝中区—32210118120—合计5645782141163640588（数据来源：重庆中原市场研究部）图3：重庆主城区2010年6月供应户型配比图（数据来源：重庆中原市场研究部）重庆地产研究【2010年6月刊】7/224、各区域新盘分析表3：重庆主城区2010年6月各区域商品房供应情况区域项目（组团）数供应面积（万㎡）套数（套）平均单套面积（㎡）巴南区613.31277104江北区55.296754渝北区52.3157146南岸区47.6666114大渡口区35.059884沙坪坝区33.644381北部新区26.0401150渝中区25.2480108九龙坡区23.552067合计3251.7550994（数据来源：重庆中原市场部）◆南部片区2010年6月南岸区的新增供应量依旧低迷，仅有4个项目（含组团）开盘，位居各区供应量第二位。本月新增供应楼盘均为加推项目，南滨路的融侨城首推高层产品，两房三房的比例各占一半，销售平平；经开区的雅居乐国际花园继上月开盘后，本月底再度加推新房源，因位置景观比前期房源好，故价格有所上调，目前实际成交均价约为7600元/㎡，结合自身产品优势，性价比仍然突出；而小户型项目融侨·彩虹道本月加推2号楼部分房源，价格较前期有所下调，销售良好；天景·雨山前再度加推洋房，价格有细微上涨，较受客户青睐。本月巴南区的供应量首度排列第一位，新推6个项目（含组团），推出1277套房源。恒大城和申烨·太阳城月内分2次推出新房源，户型面积全部相同，且月底新推价格均比月中价格略微下调，但由于2次推出时间较近，客户积累不充分，因此月底开盘销售平平；曼哈顿城本月加推，价格基本无变化，销售良好；而李家沱的融汇半岛月底加推36套洋房，受到购房者追捧。表4：重庆主城区2010年6月南部区域商品房供应情况区域项目名称体量(万㎡）建筑类型面积区间（㎡）推出套数开盘时间均价（元/㎡）成交均价（元/㎡）销售折扣南岸区天景·雨山前3号楼0.3洋房157-188162010-6-411600110009.7/9.9；总款优惠50000元；按时签约优惠100元/㎡；老业主本人或其直系亲属购买，优惠5000元/套融侨彩虹道2号楼0.9高层54-731202010-6-19645063009.65/9.75融侨城3号楼2.5高层75-892522010-6-2677007400认购9.8折；办卡9.9折；9.8/9.9雅居乐国际花园1-2、2、7、12、13楼3.9小高层87-1472782010-6-27800076009.5折巴南区恒大城79号楼2.4高层67-1021862010-6-11820061507.5折曼哈顿城55、56号楼3.5高层68-883812010-6-19685054008折；契税全免；一房优惠5000元，两房优惠8000元，三房优惠10000元申烨太阳城2号楼1高层46-941222010-6-1850504900持VIP卡总款优惠5000元；9.6/9.8恒大城81号楼2.4高层67-1021862010-6-20800060007.5折重庆地产研究【2010年6月刊】8/22申烨太阳城3、4、5号楼3.6高层46-943662010-6-2648504650认购优惠5000元；9.6/9.8融汇半岛·香缇卡纳18号楼0.4洋房72-129362010-6-2677007300当天交10000元抵20000元；9.5/9.6（数据来源：重庆中原市场研究部）◆北部片区经过一个月的沉寂，6月江北区共有5个项目（含组团）面市，共计967套房源，供应体量约5.2万㎡，其中包含一个商业项目，东海岸商业街，面积区间12-903㎡，由于其面市价格较低，因此整体销售较好。在本月面市项目中，九街高屋和浪漫满屋均为全新亮相。九街高屋总建面7.78万㎡，由1栋高层和1栋超高层公寓及商业裙楼组成，本次推出公寓面积24-41㎡，推出均价12800元/㎡，由于该项目地处观音桥步行街，地理位置较好，因此面市以来市场关注度较高。黄泥磅单体楼项目浪漫满屋，本月正式开盘销售，共计157套房源，主力面积区间29-55㎡，该项目所处位置离观音