爱普邦德_XXXX年房地产新政解读

2008年11月2日房地产新政解读2010年6月15日从宏观经济看房地产业焦点问题房价销售拿地融资如今的中国房地产业是多方利益集团博弈的结果中央政府：寻求拉动经济快速增长的引擎地方政府：土地出让金成各地方财政的“金饭碗”，他们已经在刷卡消费水路两栖：传统中国制造企业大举进入房地产企业，以纺织、家电、零售等为代表。搅水者：央企进入房地产金融推手：银行、证券市场、信托、PE，如平安保险、招商银行等投机者：投资已经演变为投机——流动性过剩房地产企业：规模化扩张而形成的惯性使然，争抢土地才能延续生存购房者：买不起房子社会公众：“蜗居”、“蚁族”中国房地产“发烧”是这样开始的……1998年，中国开始“以经济适用房为主体、商品房为补充”的房改。面对这个13亿人的巨大市场，从实业中赚到一些钱的人开始关注房地产，一些制造业企业开始尝试性介入。2001年，雅戈尔出资7000多万元收购了宁波雅戈尔置业有限公司全部的股权，向房地产等行业拓展的发展局面初步形成。但像雅戈尔创办者李如成一样的对土地敏锐者，仍然寥寥。2003年8月31日，这是一个历史性的日子，国务院18号文首次明确，“以商品房为主的”房地产行业成为国民经济的支柱产业。2003年，出席一个重要商业活动的张瑞敏公开表示，海尔会坚持主业，不会进入房地产开发，而四年后，海尔力邀上实总裁卢铿加入海尔，海尔成为青岛最大的开发商。2007年，地产“领头羊”万科成为世界上最大的住宅制造商，在这一年度万科一年销售额为520亿元，早已超过了王石心目中的目标——美国帕尔迪房地产公司。2007年8月17日，方兴地产在香港上市。直到2009年，和北京众多知名开发商角逐的广渠门15号地一役，才使得潘石屹认识了这家中化旗下的央资企业。这可以说是央企给民营地产企业上的最直接的一堂课，潘石屹回顾当时的场景说：“身后的小伙子也不算账，就一直举牌，然后他就是地王了。”流动性资金推动了房价的上涨•流动性过剩产生了大量需求，大量需求推高的房价，进而增加了行业利润，而行业暴利又吸引流动性的进入。流动性和行业利润的循环•住房需求对土地产生了大量需求，土地供应的有限性使得招拍挂制度出台，土地成本反而在激烈竞争中不断上升，从而推动房价进一步上涨，而房价的上涨又吸引了更多投资需求，从而加剧了地价上涨。房价和地价的循环总结房价上升的本质原因：一是成本推动,二是需求推动。最终都可以归结到资金推动。新政推出的背景•房地产市场过热、房价过高行业健康问题•在国民经济中的支柱地位不变•不加以控制将潜在的金融风险经济安全问题•分配不均，激发社会矛盾社会民声问题中国房地产业在国民经济中的地位也让宏观调控处在两难境地380.09572.032.030.2790.134GDP房地产增加值与GDP的关系新政目标第一，挤压房地产泡沫，降低未来的风险；第二，控制贷款，加上其他货币回笼手段，甚至在一定范围内加息，应对已是当务之急的通胀；第三，打击投机行为，整顿房地产市场秩序；第四，房地产行业放缓，有利于行业重整，通过并购等手段，提高整个行业的效率。《国十条》•(一)统一思想，提高认识。•(二)建立考核问责机制。一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责•(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。•(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。二、坚决抑制不合理住房需求•(五)增加居住用地有效供应。•(六)调整住房供应结构。三、增加住房有效供给•(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。四、加快保障性安居工程建设•(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。•(九)加大交易秩序监管力度。•(十)完善房地产市场信息披露制度。五、加强市场监管宏观调控是如何影响房地产业的发展房地产新政给各利益相关者所带来的影响主要参与者主要影响态度中央政府经济结构经过进一步调整得以优化坚决抑制房价过快增长，保障中国经济健康发展地方政府土地出让金在财政收入中的占比减小巨大财政压力银行新政可能会减少银行的营业收入并加大银行的房地产贷款风险。寻找新业务增长机会地产开发企业销售业绩下降，资金压力加大收拢资金、伺机整合放缓脚步，谨慎拿地投资者增值保值性减弱，投资成本和风险加大抽逃购房者购房成本和机会持币观望宏观调控将如何影响行业发展趋势房价见“顶”，资金流出房地产市场，需求减少；保障性及政策性住房供给将增加，普通商品房将缩量；市场热度降低，成交量、销售速度、房价、行业利润率都将回归合理；部分企业将退出市场，行业集中度提高。关于保障性或政策性住房宏观经济调控下的挑战与机会•销售额－成本费用＝利润•宏调政策基本关上了上市、增发和公司债融资的大门，可供房地产企业选择的融资方式主要是抵押贷款融资•融资渠道和方式多样化，解决拿地资金需求挑战•部分企业将陷入生死边缘，可伺机整合•商业地产的潜力显现，适宜地段促商圈发展•高端住宅稀缺性依然，可利用政策性住房“绑架”高端住宅机会业界大佬的观点：冯伦：房地产企业价值链分为三个阶段。第一阶段是开发，核心竞争能力体现在规模、速度和成本上，这样的商业模式需要廉价的土地、快速建造能力和资本市场的支持，未来将面临巨大压力。第二阶段应重视创新，围绕不动产营运，以营运能力、创新能力、品牌能力以及“导演加制片”的能力提升出租率、服务品质和客户稳定性。第三阶段主要比拼资产管理能力，即将运营较好的不动产打包为金融产品的能力。潘石屹：商业地产和住宅是不一样的，现在政府打压的，政策化、政治化的是住宅，商业地产不受限制，同样政府对商业地产也从来没有给过任何优惠政策。住房价格涨得太快时，商业地产的资金会进入住宅市场，现在是住宅价格上涨太快，政府采用政策方式调控，这些资金就有往商业地产走的趋势。新政影响下他们都在做什么？20105312010--1870保利地产已斥资200余亿元拿下位于北京、上海、广州、天津等地的数宗地块。2010年至今，万科已通过招拍挂市场拿下27宗住宅用地，其中有24宗位于吉林、沈阳、武汉等二线城市，一线城市仅在上海拿下3宗地块•房地产企业可以通过优化区域结构分散风险，也可以通过平衡持有和销售业务减轻财务压力，还可以通过合作开发等多种方式降低大量长周期占压资金的业务在资产组合中的比例。战略层面•上市房地产企业可以选择盘活资产、压缩开支、放缓开发节奏、引入投资者、增发、整体出售物业、引入新的经济增长点、降价销售等多种方式解决资金压力。企业应根据各种解决方案的特点和自身的需求选取最合适的资金缺口解决方案，缓解资金压力。财务层面•主要通过积聚核心能力持续降低开发成本并提升产品和品牌溢价，也可以在一定程度上使企业取得优于平均水平的抗市场风险优势。运营层面宏观经济调控下房地产企业的应对策略地址：北京市朝阳区西大望路甲23号珠江帝景D区2号楼1302邮编：100022电话：[phone]传真：[phone]邮箱：[e-mail]网址：