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1房地产贷款的日常监控2摘要楼宇贷款分类日常监控楼宇分期贷款的程序日常监控透支的程序及检讨准则逾期贷款的催收系统及程序收回押品的途径及处理信贷评级、准备金、呆坏账户口处理审批贷款重组的一般准则3楼宇贷款分类楼宇分期贷款以息随本减形式按期摊还(每月或每2星期)每期还款包含本金及利息4物业透支额透过支票往来户口随时运用透支额，利息以当天未偿还之欠款每日计算。累积之利息，每月支取往来户口。楼宇贷款分类5日常监控楼宇分期贷款的程序分期贷款之户口，若未能如期供款，电脑系统亦会将该户口自动传送到债务催收系统进行催收行动。6日常监控透支的程序物业透支额与分期贷款不相同。分期贷款之本金会随每期还款而减低，风险较低。而物业透支额则自由运用，如非必要，不会逐步减低，风险较高，故必须执行严格及独立之监控程序。7日常监控透支的程序物业抵押透支额之户口每年均进行定期检讨检讨时会加入考虑客户于银行内所有资产及债务作整体风险评估8物业抵押透支额检讨准则银行设有一套既定监控准则，如出现下列情況，即视为高风险户口：1.物业经重新估值，按揭折数超逾7成9物业抵押透支额检讨准则2.支票透支户口过去一年之用款紧张，情况包括：平均用款超逾9成及过去6个月无存入款项透支过额超逾8次支票退票超逾2次现时用款比率超逾8成10物业抵押透支额检讨准则3.任何其它贷款户口(包括楼宇分期贷款、私人贷款，信用咭等)之信贷评级为第4级(即特别监察户口)注：每个户口均有信贷评级，分别为第1至7级(定义见第37页)11物业抵押透支额检讨准则4.银行电脑记录内有不良讯息：曾申请本行贷款被拒呆坏账纪录身为董事的公司之呆坏账纪录撇数纪录破产纪录12物业抵押透支额检讨准则上述高风险准则订有比重，因而可将有关户口分类为高、中、低风险：低风险者，增加每半年检讨中风险者，逐步减额至按揭折数7成高风险者，逐步减额至零为止，减额期最长不超过5年13物业抵押透支额检讨准则除定期按年检讨外，遇下列情况会于年内增加检讨次数以加强监管。例如:当物业市场大跌会缩短检讨时间至每半年(甚至每季)进行如个别户口之按揭折数超逾90%则会缩短检讨时间至每季进行政经市场出现剧变，立即检讨用款高之户口14户口出现欠款之跟进透支过额主要原因：支取透支利息支取按揭火险保费减额经批准临时过额用款对于透支过额之户口，如客户未能履行承诺入回过额数，电脑系统会将过额户口传送到债务催收系统进行催收行动。15逾期贷款的催收系统香港贷款组合中，房地产贷款尤其是分期贷款占大比重为控制贷款质素，贷款刚开始拖欠，应立即催收催收数量因而非常庞大大部份银行均以电脑系统协助催收，至于系统纯作纪录或主导催收则各有不同16逾期贷款的催收系统电脑主导催收系统系统于每天早上从电脑主机中自动抽取需要监控之户口根据产品的类别（如分期贷款、透支等）、风险评级，顺序排列负责催收同事按电脑分派之次序进行催收17逾期贷款的催收系统风险评级分为高风险、中风险、低风险三类风险评级定义：1.结欠总金额的多少2.拖欠总供款的多少3.过往拖欠次数的记录4.以私人名义或有限公司名义为借款人电脑会以预设之评级比重排列上述定义，从而分辨高、中、低风险18逾期贷款的催收系统操作模式电脑系统会将所有需催收户口按高、中、低风险排列，每天列出工作清单，催收同事激活该系统便可看见由系统自动分发的户口清单，然后联络客户要求还款。19逾期贷款的催收系统操作模式(续)同事将洽谈记录及结果输入系统内，另可输入其它资料作为补充，例如：该客户现时之工作及收入情况。20逾期贷款的催收系统成效监控系统会纪录各催收同事的催收成效，提供多种资料以供分析。亦可作为上级监控催收同事之工作表现：1.每日清理催收户口的情况2.每月客户的还款总金额3.每月打电话给客户的次数21逾期贷款的催收系统成效监控(续)催收策略会适时检讨，如需修订，可改动系统内的设定作出配合，例如更改各类风险评级，每次催收相隔日数等。22逾期贷款的催收系统催收模式(一)催收行动分为前期催收（户口拖欠1-60日及后期催收（户口拖欠60日以上）前期催收程序较为简单，但数量较多，故混合由一组同事负责，并无指定人员跟催特定户口，各人袛按电脑排列催收。23逾期贷款的催收系统催收模式(二)后期催收程序较为复杂，现由另一组同事负责，每人负责一批特定户口，跟催至完结为止。遇有疑难情况，会将个案经系统转交催收主任跟进。24逾期贷款的催收系统催收模式(三)无论前期或后期，电脑每日会排列出需要跟催之户口，催收主任于每天下班前须确定下属全部工作已经完成。25逾期贷款的催收系统跟进过程(一)如与客户达成还款安排，电脑会按时跟进户口之还款状况。如客户还款至准期，户口会自动脱离催收系统。如客户违反还款协议，将会再次被列出作进一步之催收行动。26逾期贷款的催收系统跟进过程(二)系统可纪录下列讯息以方便催收：1.进行法律行动中2.交由外间收数公司催收中3.破产、死亡户口4.按业已被收回27逾期贷款的催收程序一般催收(逾期1-60天)逾期日数处理程序3-5第一次电话催收7电脑第一次出逾期通知书11-13第二次电话催收20电脑第二次出逾期通知书20-22第三次电话催收28逾期贷款的催收程序一般催收(逾期1-60天)逾期日数处理程序26-28第四次电话催收32-34第五次电话催收37电脑第三次出逾期通知书42-44第六次电话催收52-54第七次电话催收52-60发出7天内全数本息清还警告信29逾期贷款的催收程序法律行动(逾期超过60天)逾期日数处理程序61-70委托律师发信要求客户立即全数本息清还30逾期贷款的催收程序法律行动(逾期超过60天)逾期日数处理程序超过90日展开法律行动：发出法院传讯令状给客户向法院申请聆讯日期法院判令可收回按揭物业及欠款将法院命令送交客户安排法院执达吏收回按业31逾期贷款的催收程序法律行动(逾期超过60天)法律行动期间仍会致电话客户催收一般法律行动需要6-9个月时间收回按业32收回抵押品的程序当业主签署按揭契，将物业抵押予银行，银行作为银主即享拥有权，惟居住权/使用权仍归客户。当客户欠款，银行可行使银主权利收回居住权/使用权，之后银行即可安排出售物业。33收回押品的途径法律程序收回押品耗时及费用高昂，故本行鼓励不能负担供款的客户将物业交与银行，以节省有关时间及金钱支出。如客户同意，可签署文件放弃按业。若客户坚持不将押品交回银行，则需经法律程序向法院申请判令，再由执达吏将按业收回。34处理已收回的押品实地视察(一般会拍照作记录)进行清洁或维修工程进行物业估值，由多于一间估值公司提供估值报告以确保估价公平公正。35处理已收回的押品估值公司提供物业市值(CurrentMarketValue)及迫售价(ForcedSaleValue)以供参考定出售价，不会以低于“迫售价”将物业出售，尽量减低客户或银行的损失。36处理已收回的押品安排拍卖行公开拍卖，以最高之承购价将物业出售。交由地产代理以私人协约形式出售破产户的物业尽量以公开拍卖方式出售定期安排全面检讨(包括巡查物业，销售策略等)37信贷评级评级(GRADING)名称(TITLE)1风险低(LOWRISK)2风险正常(SATISFACTORYRISK)3风险偏高(FAIRRISK)4特别监察(WATCHLIST)5疑难(SUB-STANDARD)6呆账(DOUBTFUL&BAD)7坏账(LOSS)38信贷评级评级楼宇分期贷款物业透支额1-2供款准期额内运用3拖欠1期过额1-29日4拖欠2期过额30-59日5拖欠3期过额60-89日6拖欠4期*过额90-209日7撇账撇账*包括未足4期但已破产户、债务重组户或已收回押品。39计算准备金信贷评级为第六级者均须拨准备金准备金以每一个户口作为计算基础计算准备本金(=债务[本连息]-折扣后的押品市值)40计算准备金押品市值折扣一般为10-20%，收回物业愈久，折扣愈大定时重估押品，一旦押品跌值，须增加拨备41呆坏账户口撇数及回拨将已收吉之按业，成功售出后的短欠部份撇除已撇除之帐目仍继续向客户追讨将多出之准备金回拨将成功向客户收回的款项回拨42审批贷款重组的一般准则原因-客户的经济状况变坏而无法履行原来的还款安排注意事项-了解客户之问题成因-客户之最新财务状况-确定真伪-考虑解决方案，须为客户可做到及最短还款期43审批贷款重组的一般准则考虑因素客户收支情况-收入证明、是否俱偿还债务能力-重组后还款会否过少押品质素-押品市价、是否负资产客户-是否出租、租金会否比每期供款多44审批贷款重组的一般准则其它债务负担过往还款纪录是否额外提供第三者担保45贷款重组的形式拖欠之本息化为本金延长供款年期短暂性净还利息调减利率按步递增的供款方式46完结谢谢