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2013年重庆市商业地产市场年度分析报告2014年1月10日目录宏观篇市场篇产品篇企业篇预测篇注：本次报告仅分析重庆市主城区，不含区县数据。宏观篇市场篇产品篇企业篇预测篇锐评：固定资产投资及房地产投资呈直线上涨之势，个人储蓄存款余额年度增幅保持在10%以上2000-2013年1-11月年重庆市社会固定资产投资及房地产投资情况2005-2013年1-11月重庆市个人储蓄存款余额及增幅走势图锐评：经济平稳运行，居民可支配收入上涨，GDP年度不断攀升2013年1-3季度重庆市居民可支配收入71721282318812258345957289020000150001000050002013年1季度2013年重庆市PPI、CPI同比涨幅2013年1-2季度2013年1-3季度2006-2012年重庆市GDP城镇居民人均可支配收入（元）农村居民人均现金收入（元）线性(城镇居民人均可支配收入（元）)线性(农村居民人均现金收入（元）)-4-2-3-1321042月3月4月5月6月7月8月9月10月11月CPIPPI0200040001000080006000120002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP人均GDP（美元）房地产发展状况0-800启动期800-4000快速发展期4000-8000平稳发展期8000-10000住宅衰退，商业启动10000-15000商业爆发期15000-25000CBD复合商业时代＞25000金融理财品，金融衍生品GDP增长率房地产发展状况＜4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展＞8%高速发展锐评：重庆市12年GDP增幅为14%，人均GDP6404美元，处于房地产平稳发展期2012重庆市GDP为11409.6亿元，GDP增幅为14%，房地产发展情况为平稳发展期2012年重庆市GDP总额（亿元）11409.60GDP增速（%）14%2012年末户籍人口（万人）2945人均GDP（美元）6404世界房地产发展阶段规律：宏观篇市场篇产品篇企业篇预测篇锐评：商业施工面积阶梯式上涨，投资势头不减分类住宅办公工程面积（万方）18884.13778.27同比（%）14.160.0商业营用房合计2759.0525567.3539.119.2时间2009年2010年2011年商业施工面积（万方）1344.491549.771956.25办公楼施工面积（万方）210.29247.56386.842012年2028.90499.852013年1-11月合计2759.059638.46778.272122.81锐评：年底为商业产品的活跃期，近三年成交量均在年末走高2011年-2013年重庆市主城区商业、办公供销走势图2013年备案面积（万方）1月10.312月21.493月17.724月13.515月18.186月15.897月12.188月14.119月17.1210月15.3011月25.1512月41.24合计222.22年份新增（万方）销售（万方）存量（万方）均价（元/㎡）2011年190.57118.73337.54142772012年347.30183.38501.46129782013年398.40222.22677.6414285锐评：供销比1.79:1、存销比超3.06:1，存量持续加大，去化速度较慢锐评：商业、办公类产品供应集中在大学城和茶园板块北碚区非住宅产品板块供应热度图锐评：大学城板块商务产品居首，奥园项目拉高金开大道商务成交量北碚区非住宅产品板块成交热度图锐评：非住宅市场存量主要集中在解放碑和大学城板块北碚区非住宅产品板块存量热度图锐评：渝中区作为商业及办公核心区域，解放碑、大坪、化龙桥成交均价偏高北碚区非住宅产品板块成交均价热度图宏观篇市场篇产品篇企业篇预测篇时间新增面积(万方)销售面积(万方)存量面积(万方)销售均价(元/㎡)2011年91.8060.94229.23155922012年150.7888.93291.08142732013年206.45111.97385.5617347锐评：2013年商业产品供销价齐步上扬，涨幅分别为37%、26%、22%2011-2013年重庆市主城区商铺供销存价走势5000025000200005.000.0020.001500015.001000010.0030.0025.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新增面积（万方）销售面积（万方）销售均价（元/㎡）锐评：年末成交量走高，12月均价飙升至20136元/平方米2013年重庆市主城区商铺供销价走势图时间2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新增面积(万方)销售面积(万方)销售均价(元/㎡)20.725.991876213.847.52206218.489.561622516.008.91165359.798.481101924.1711.68148139.546.481888020.388.341709922.299.631575210.807.541925225.4111.101886725.0316.7420136锐评：北部新区商铺销售量位居第一，商铺存量亦是最高2013年重庆市主城区各区商铺市场供销存价对比图2013年新增销售存量去化存量时间新增套数新增面积(万方)销售套数销售面积(万方)存量套数存量面积(万方)15988206.4510128111.9819729385.5642个月100005000035000300002500040.0020.000.002000060.0015000120.00100.0080.00渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区高新区经开区北部新区新增面积（万方）销售面积（万方）存量面积（万方）销售均价（元/㎡）219.8528869030000250002000015000100005000350000.00300.00250.00200.00150.00100.0050.00350.0030以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-350350-400400以上新增面积(万方)销售面积(万方)存量面积(万方)均价(元/㎡)2013年重庆市主城区商铺面积段供销存价面积段30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-350350-400400以上新增面积(万方)销售面积(万方)存量面积(万方)2.622.454.315.293.817.4110.675.5611.378.256.569.5412.306.4013.6510.915.8513.207.934.878.8712.869.0616.629.386.5211.937.854.4312.575.683.439.1112.536.8011.217.935.2914.815.904.2411.125.983.139.084.571.546.4075.7932.04219.85销售均价(元/㎡)2886925052247072505824254209302133822061186161902718707117131587015611158331636810024锐评：大面积400平方米以上商铺，产品存量超200万方锐评：单价段12000元/平方米以上商铺成交市场占比58%2013年重庆市主城区商铺单价段成交走势30.0025.0020.0015.0010.005.000.00销售面积(万方)单价段3000以下3000-40004000-50005000-60006000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1100011000-1200012000-1400014000-1600016000-1800018000-20000-25000以2000025000上销售面积（万方）5.584.104.418.884.885.274.263.534.192.487.957.336.116.0012.4624.57单价12000元/平方米以上10.009.008.007.006.005.004.003.002.001.000.00销售面积(万方)总价段30万以下30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万80-100万100-120120-150150-180180-200200-250250-300300-400400-500500-700万万万万万万万万万700-1000-1500-2000万1000万1500万2000万以上销售面积(万㎡)6.641.081.872.413.192.977.16.687.46.964.599.446.917.967.637.355.834.651.859.48锐评：商铺总价段分布较广，以200-250万、2000万以上为主2013年重庆市主城区商铺总价段成交走势成交均价新增存量锐评：商铺供销存量均以大学城板块为主，主城中心解放碑、江北嘴、大坪等地成交均价相对较热面积排名1234567891011121314151617181920项目奥林匹克花园国瑞城奥园国际城龙湖时代天街金科廊桥水乡九州国际汽摩配件物流商城金易伯爵世家龙湖源著东海岸巴南万达广场大雅金开国际龙湖U城旭阳台北城中海国际社区东原D7区金科阳光小镇富力城晋愉盛世融城爱加欧郡鲁能星城备案面积(㎡)37539.2131344.629553.8129236.4129022.4428980.0624498.424254.7722480.0919595.918444.718198.6917815.7116209.8914885.8214341.4413701.8213005.1412961.7112865.36金额排名1234567891011121314151617181920项目龙湖时代天街龙湖源著奥林匹克花园巴南万达广场华润二十四城奥园国际城金科廊桥水乡东原D7区旭阳台北城中海国际社区金港国际龙湖U城晋愉盛世融城万悦汇协信城立方金科阳光小镇顺祥壹街区龙湖江与城同景国际城鲁能星城备案总金额(万元)121425.8977181.7776632.9463132.8356890.253612.3646469.7442113.2739884.7232743.3331099.4330950.0329033.3625496.4524787.1423642.8923318.4823293.6121941.3621548.88锐评：奥林匹克花园商铺排行成交总面积第一，龙湖时代天街以12.1亿元排行商铺成交总金额第一2013年191.95110.25292.0810986锐评：办公市场目前存量288万方，今年LOFT、SOHO入市量加大，导致办公市场产品结构调整，均价出现下滑2011-2013年重庆市主城区办公市场供销存价走势1350013000125001200011500110001050010000700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00新增面积（万方）2011年时间新增面积(万方)销售面积(万方)存量面积(万方)销售均价(元/㎡)销售面积（万方）2012年2011年98.7757.79108.312892存量面积（万方）2012年196.5294.44210.3811758销售均价（元/㎡）2013年1400012000100008000600040002000040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新增面积（万方）销售面积（万方）销售均价（元/㎡）锐评：办公市场供过于求