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13别墅分布及板块概况别墅目标客户群分析别墅价格及产品分析4目录市场动态、政策及预测2长沙别墅市场的发展，历经了萌芽、成长、成熟三个阶段。2006年，大量外来品牌开发商进军长沙市场，带来了先进规划理念，和创新的别墅产品，将长沙别墅产品推上一个新台阶。一时间各种风格，多种类型的别墅产品集中放量。阶段萌芽期（2000-2003年）成长期（2003-2006年）成熟期（2006年至今）代表楼盘悦禧·国际山庄、静园山庄、荷塘月色（山水芙蓉）、梦泽园山庄水云间、香格里·麓山别墅汀湘十里、威尼斯城、青竹园、苏迪亚诺、美洲故事特征本土开发商摸索阶段，产品规划档次较低强调所谓的建筑风格，但产品细节不到位大量外来开发商主导市场，规划理念提高长沙别墅发展阶段长沙别墅发展经过三个阶段，以外来开发商带动品质的提升。在售或潜在别墅楼盘，集中分布在二环线外，仅有阳光100、建发·西山汇景、建发汇金国际、沙河世纪城、藏龙湖上社区、卓越·蔚蓝海岸等六个楼盘位于二环线内，皆以小高或洋房为主，别墅是辅助。另外，还有城市别墅万科·西街庭院。别墅集中于六大板块，望城市府、麓南含浦、星沙金鹰和南城板块，凭借良好的板块素质，成为别墅区的集中板块。市场上纯独栋别墅项目非常少；以别墅+其他产品的项目占据市场的主导地位。纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它绿城青竹园其它为主+别墅湘江壹号水云间藏珑威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小南城板块镇龙湾国际社区中信新城早安星城鹏基诺亚山林托斯卡纳蔚蓝海岸米兰春天麓山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里阳光100长沙玫瑰园天景名园南山苏迪亚诺和记黄埔山水英伦北纬28度西山汇景水印山城御邦恒基凯旋门郡原美村麓山恋迪溪谷缇亚纳湾东方明珠北城板块麓南含浦板块西街庭院江山帝景好望谷振业浪琴湾溪泉湾影视会展项目星沙金鹰板块中心板块建发汇金国际望城市府板块长沙别墅区域分布长沙别墅产品竞争格局•目前可统计到的别墅楼盘（售完已久的除外）达42个之多，主要分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板块；主要位于二环以外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、北、南、等方向对主城区形成包夹之势•纯别墅项目不多，占总量的21%，其中纯独栋别墅项目有3个。•大部分为综合性项目，其中高达38%的项目以别墅产品为诱引，以提升楼盘形象。•目前在售的项目约为23个•其中顶级别墅项目以绿城·青竹园、美洲故事、藏珑为代表纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它绿城青竹园其它为主+别墅湘江壹号水云间藏珑威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小镇龙湾国际社区中信新城早安星城鹏基诺亚山林托斯卡纳蔚蓝海岸米兰春天麓山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里阳光100长沙玫瑰园天景名园南山苏迪亚诺和记黄埔山水英伦北纬28度西山汇景水印山城御邦恒基凯旋门郡原美村右图统计楼盘为在售、将售、筹备楼盘的示意麓山恋迪溪谷缇亚纳湾东方明珠长沙别墅在售与潜在货量巨大，不乏顶级产品西街庭院江山帝景好望谷振业浪琴湾溪泉湾影视会展项目板块素质交通：贯通南北的金星大道通车后，金星北从此与市府紧密相连。市府、麓谷已经形成比较完善的路网体系，金星北板块路网正在完善中（如银星路、潇湘大道北段）。配套：金星北生活配套极端匮乏，市府板块凭原有的事业单位和老社区，生活、医疗、教育等配套完善，但档次低而乱，目前大型超市有新一佳。景观：市府板块有龙王港水系、西湖水上公园；金星北板块有月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观。代表楼盘及板块产品特征苏迪亚诺、长沙玫瑰园、卓越蔚蓝海岸、西山汇景；复合型别墅的聚集区，各式建筑风格争奇斗艳。板块主力客源分析麓谷企业高层管理人员，市委、市政府及区政府等机关单位高级公务员，湘雅、肿瘤医院医生，大学城教授级别人群，及望城县、宁乡县的高收入人群。备注：该区域是经历了价格阶段（经济适用房阶段，代表楼盘：咸嘉新村）到景观绿化阶段（以卖环境为主，代表楼盘：景绣江山）到品质阶段（综合效益、性价比阶段，代表楼盘：沁园春、美林“银谷），如今更可谓强手如林，卓越·蔚蓝海岸，长沙玫瑰园、南山·苏迪亚诺，新地东方明珠等外地豪强以及双盈·卧龙湾等本地精英争奇斗艳。包括市政府、麓谷和金星北三小板块，该区域皆为复合型别墅，直通望城县城的金星北路两旁，集中了大量的别墅项目。望城市府板块长沙别墅板块分析麓南含浦板块板块素质。交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设施建设正逐步改变着片区以往闭塞落后的面貌。配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈点状分布。景观：自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，湘江西岸风光带，靳江，白鹤自然保护区、湿地保护区。人文景观，积淀深厚。代表楼盘及板块产品特征。在售的麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里、米兰春天；未来的900亩南山·白鹤天池；纯别墅产品聚集区（如，岳麓山公馆，麓山别墅），别墅产品档次较高。特色中式别墅楼盘之一的星语林·汀湘十里，号称做长沙最高档楼王的岳麓山公馆都扎堆于此。板块主力客源分析。师大、湖大、中南、中医、工业职院等学校教授。备注：从风水学的角度看，麓南板块位处岳麓山之南，湘江水之西北。符合风水学上的依山傍水的原则，从大环境上讲，湖南属于内部季风气候，夏天东南风、冬天西北风，有岳麓山挡住寒冷的西北风，夏天湘江带来湿润空气。单从这点上讲，就已经是长沙的风水宝地。该区内拥有原生态保护区，倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文底蕴，造就天然纯粹的别墅聚集区。板块素质。交通：三一大道连接东西，万家丽路贯通南北，新世纪大道建成通车，星沙区内路网四通八达，行车方便。配套：星沙板块配套较好，泰国易初莲花、本土新一佳、通程等超市在此落户；金鹰月湖，主要围绕金鹰城、长沙大学分布；万家丽北板块火热发展中，目前配套匮乏。景观：月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源。代表楼盘及板块产品特征售完的圣爵菲斯；在售的山水湾、藏龙、早安星城、威尼斯城、诺亚山林、好望谷、庄士皇庭等，即将上市的有金色溪泉湾；威尼斯的大体量别墅群，垄断了星沙高端别墅市场，并首创了长沙精装别墅的先河；藏珑的先造湖，后建别墅，坚定了消费者的信心，创造了销售的火爆，54套双拼全部完毕；后起的万家丽北板块别墅楼盘开始放量。板块主力客源分析金鹰月湖：金鹰影视集团高层管理人员；万家丽北：贺龙体校、国防科大等近十个大学的教授；星沙：星沙经济技术开发区企业高层管理人员。备注：洪山旅游区开发、西湖楼美食城、高尔夫球场建成、影视文化中心逐渐成型；星沙作为第六区的潜质，未来发展前景广阔。由金鹰月湖板块、万家丽北板块和星沙板块三小板块组成。三个板块既相互联系，又比较独立。碧桂园·威尼斯城垄断星沙板块中高档别墅市场。金鹰星沙板块板块素质交通：东西走向人民路；南北走向万家丽路，古曲路；区域内路网综合交错。配套：各类配套齐全，旺旺医院、大润发超市、沃尔玛超市、上河国际商业广场、高桥大市场、华雅华天国际大酒店、高尔夫球场以及邮政所、各类银行、学校都在周边。景观：缺乏自然的景观资源。代表楼盘及板块产品特征售完的水云间、万科·西街庭院；将来的阳光100国际新城。中心板块别墅楼盘稀缺，目前暂未有产品在售。板块主力客源分析芙蓉区政府、省检察院的公务员、旺旺医院、马王堆万家丽高桥大市场私营业主。备注：城市别墅的唯一区域。东城市中心板块：成熟的配套，便捷的交通，稀有的闹市中的别墅群，仅有万科·西街庭院、建发·西山汇景和阳光100。市中心板块板块素质交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、万家丽路等多条公路相通，距离黄花机场较近、未来地铁一号线的开通，交通更加完善。配套：该区域红星商圈较成熟，配套齐全。景观：天际岭森林公园、省植物园代表楼盘及板块产品特征保利·阆峰别墅、比华利山、橘郡、托斯卡纳、美洲故事、格兰小镇、龙湾国际社区、郡原美村、御邦、怡海星城项目、中信新城等复合型别墅为主，兼有保利·阆峰云墅纯独栋以及美洲故事纯别墅项目，档次较高，但同类产品较多，竞争激烈。板块主力客源分析红星商圈、东塘商圈的经营业主，株洲、湘潭市区的高收入群体，省政府、天心区、雨花区等机关单位的高级公务员。备注：该区域曾经以中低档次楼盘开发为主，长株潭融城以及省政府南迁后，带来土地升值和开发商的热捧，产品以中档、中高档楼盘开发为主，代表楼盘有中信新城、长沙奥林匹克花园、美洲故事、格兰小镇、龙湾国际社区等。包括天际岭森林公园板块和暮云板块；作为长株潭融城规划核心地段，该区域具有广阔发展前景，目前别墅楼盘多，竞争激烈。南城板块板块素质交通：目前主要以芙蓉路为交通要道。配套：目前处于发展地步，配套有待改善。景观：新河三角洲、湘江风光带、浏阳河、捞刀河景观资源、高尔夫球场代表楼盘及板块产品特征绿城·青竹园、沙河·世纪城、创远·湘江一号、山语城聚集了长沙别墅的高端产品，区域别墅盘少，竞争相对南城较小。板块主力客源分析开福区政府等机关单位的高层公务员，市区的高层收入群体备注：政府先后出台的一系列招商引资政策，鼓励开发商在北城开发，去年92亿元的地王在该区产生，都说明政策的有效性。目前北城板块成为楼盘的聚集地带，涌现出一系列的高档楼盘，如：湘江世纪城、湘江北尚、万国城、双湾国际、北辰项目（地王），但综合来看，房地产在北城目前位于初步发展阶段。别墅楼盘少，加上产品档次分明，区内竞争不大。绿城青竹园，借助原生山体景观和高尔夫球场，成为长沙顶尖别墅的代表。北城板块板块名称景观素质板块特点竞争板块望城市府市府板块有龙王港水系、西湖水上公园；金星北板块有月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观以非别墅产品为主的复合型别墅，各式建筑风格云集。地理位置上麓南含浦板块与本板块较近，特别是在联排别墅等产品上，两区域存在客户群的争夺。譬如，对高校教授、湘雅肿瘤医院医生、市府及区政府公务员的争夺。麓南含浦自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，洋湖垸湿地保护公园、梅溪湖生态公园、湘江风光带，靳江河。纯别墅产品聚集区（如岳麓山公馆，麓山山别墅），别墅味最浓的板块，高档别墅聚集区。中低档别墅与市府望城板块存在客源的争夺；中高档别墅与南城板块存在较大竞争，一是两板块同时具有良好的别墅生长环境，二是类似的产品，三是都是长株潭融城的前沿地带。南城板块天际岭森林公园、省植物园以中档、中高档别墅楼盘开发为主，别墅味相当浓厚，仅次于麓南含浦板块。贴近长株潭规划的绿心地带，具有良好的别墅生长环境，极佳的区位和前景。与麓南、北城的顶尖高端别墅争夺客源。北城板块新河三角洲、湘江风光带、浏阳河、捞到河景观资源区内别墅少，仅有青竹园、湘江一号等少量别墅盘。量少。与其他板块竞争不大，青竹园在高端别墅市场上有较高的影响力，将分流掉尖端客户。金鹰星沙月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源威尼斯一盘独大，打造中高档别墅群；其他别墅盘凭各自优势，呈零散放量。偏居一隅，本板块有自身独特的客户群，因而与其他五大板块竞争不大。市中心板块景观资源缺乏小规模开发，无社区配套因规模小，又缺乏景观资源和高端社区配套，市场竞争力差。地价高昂，开发别墅无利可图，现基本无开发项目。别墅区域板块对比分析13别墅分布及板块概况别墅目标客户群分析别墅价格及产品分析4目录市场动态、政策及预测2从年龄上看，别墅项目一般年龄在30-45岁以上，而别墅的主力客户群体年龄在35-45之间，占85%左右，而纯独栋别墅项目的年龄一般位于40-45岁之间从区域来看，客户区域性比较强，地域性逐步扩大化。从调查来看，65%的客户为长沙本地客户，25%的为省内客户，株洲、湘潭、衡阳的客户比较明显，10%的客户为深圳、广州、上海、北京、浙江等大城市，而外地客户的比例进一步增加。年龄35-45岁为主客群主体为长沙本地客户客户区域来源65%25%10%长沙本地省内客户外省客户别墅客户年龄情况10%35%50%5%30-3535-4040-4545岁以上客户群体分析从职业层次看，中端、中高端客户明显增加。以前别墅项目的客户基本都是私营业主与个体户，但当前的消费者范围较广，主要包括私营企业主、企业中高层、泛公务员（公务员、老师、医生）等，