降价羊群效应渐显多楼盘已事实性降价

降价羊群效应渐显多楼盘已事实性降价亚商地板大量产品堆积到第三季度出货，使得开发商在这个秋季，将不得不采取更为积极的促销措施。据媒体报道，富力地产董事长近日在公司的中期业绩发布会上，出人意料地宣布了下调房价的消息：“价格在政府的号召之下，只能做出向下的调整。”富力绝对不是第一个调价的开发商，当然也不会是最后一家。事实上，大部分企业都已经作出调价准备，以应对即将到来的供应高峰期。富力公开宣布调价在此之前的一周，雅居乐地产董事局主席陈卓林，同样也是在中期业绩发布会上，却含蓄地表达了“不降价”的意思。虽然富力和雅居乐两家的商业模式并不完全相同，但经营思路上因为都追求“高毛利”而存在一致性。两家企业的中期业绩报告显示，富力地产和雅居乐上半年的毛利率分别为49.1%和52.4%，净利率则为18%~20%左右，高于万科、保利、中海等追求快速周转的开发商。因此，前者降价的诉求也远不及后者强烈。数据显示，富力地产今年1~7月份单月平均销售价格已经呈现微弱下降趋势。1月份成交均价为17141元/平方米，但从2月起，其月度销售均价一直维持在15000元/平方米上下。据该集团旗下位于北京、上海、广州、天津、成都、海南等多个项目售楼部透露，集团没有做大的价格调整，但部分产品确实推出了一些优惠举措，例如九五折优惠，这些优惠也都是近期才出台的。富力地产中期业绩报告显示，集团上半年完成销售人民币134亿元，离全年400亿目标仍有距离。对此，该集团表示：上半年可售货量仅占全年的25%，剩余大部分货源会于下半年推出，预计货量的增加将使得完成全年任务达成难度不大。三季度房价或松动自从年初宏观调控政策相继出台以来，尽管各地楼市成交量大幅度下降，但多数城市的价格却依旧坚挺。广州市国土房管局刚刚发布的前7月房价数据显示：今年1~7月广州十区新建商品住宅均价为13175元/平方米，同比涨幅为3.68%。而2010年市辖十区新建商品住宅均价为13074元/平方米，与2010年全年相比，价格仅微升0.77%。广州市国土房管局市场处处长陈大旺表示：“新建商品住宅均价只是房价调控指标中的一项，房价调控指标包括新建商品住宅、限价房和经济适用房，因此政府也会将这些数据纳入跟房价调控目标作比较。2010年市辖十区新建住房的均价为12661元/平方米（包括新建商品住宅、限价房、经济适用房），2011年1~7月份的均价与该数据相比上升了4.06%。而今年3月29日广州市公布的房价控制目标是涨幅不超11%，因此广州是有信心完成房价控制目标的。”虽然均价没有出现明显下滑，但不少新开楼盘已经频繁出现一二手房价格倒挂的现象。一家大型房地产企业营销负责人表示：由于各家企业下半年货量都较大，预计大家在定价上会有所让步。“老盘不方便降价，但是新开盘的定价会灵活许多。”多位业内人士证实，公司旗下位于多个城市的楼盘都已经“事实性降价”，但对外却并未作过多渲染。日前，碧桂园总裁莫斌透露，十里银滩在短短半个月时间内获得销售38亿。由此证实放宽付款条件长实北京逆市推豪宅普通商品住宅市场成交一片惨淡之时，北京别墅市场最近一段时间的表现出人意料。搜房网数据监控中心统计数据显示，2011年8月第三周（8.13~8.19），北京别墅市场抑制住了前几周的下滑走势，成交金额和面积都强势走高，总成交额近翻番，成交均价较上周也上扬1049元/平方米。其中，经济型别墅占据了成交的主力地位，共成交29套，占总成交量的61.7%。另据亚豪机构的统计，继6月份39个项目共成交149套别墅登顶之后，7月北京别墅成交量又达新高。共有47个项目实现成交，累计成交别墅223套，成交面积7.5万平方米，环比6月上涨了31.6%，已接近于调控前月度成交数据。与此相对比的，是市场供应的减少。数据显示，7月北京市新入市别墅项目只有两个，共新增别墅供应244套，面积5.1万平方米，环比上月减少65.3%。亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，从短期来看，六七月份别墅市场成交量的不断攀升使得开发企业都信心倍增，也再一次证明了别墅市场受调控影响较小的结论。但是七八月份是传统意义上别墅市场推盘的“中场休息期”，众多别墅项目都在为“金九银十”积攒力量。因此造成了近期内别墅市场供应的稀缺。香港地产商长江实业旗下的“誉皇殿”就是计划在“金九银十”发力的别墅项目之一。据长江实业地产投资有限公司（下称“长实”）董事郭子威介绍，作为长实在北京的首个别墅项目“誉天下”的二期，“誉皇殿”将提供约190套产品，当中包含“独立别墅”和“连城别墅”两种户型，销售面积较一期提升至380~560平方米。其中“独立别墅”面积约为560平方米，“连城别墅”面积在380平方米。“户型面积增大是我们听取客户的反馈后做出的修改”，郭子威认为，项目体量有70万平方米，共分五期开发，每期产品应该有所改善。“这期我们的建筑风格也由意大利托斯卡纳风格改为法式新古典现代主义建筑风格，我们希望为客户提供户型更大、设计更好、档次更高的产品。”据郭子威介绍，产品转型之后，他们分别在东方广场和蓝色港湾做了两场路演，共收集了2000余个意向客户的资料，“这让我们对项目的销售很有信心”。不过，考虑到限购、限贷政策对于市场的影响，誉皇殿还是特别制定有针对性的价格体系和促销活动。“我们的主要客群是来自于现在居住在市区高档公寓，想要升级自己居住环境的改善型需求。”在此基础之上，誉皇殿将预售均价确定在35000元/平方米。“由于面积增大了，因此每套房子的价格还是在1300万~2000万元左右。”相比于并不算低的单套总价，誉皇殿在当前市场环境之下的优惠促销或许更有吸引力。郭子威表示，9月初完成样板间的打造后，誉皇殿将升级项目的精装修交房标准，以连城别墅来说，装修标准提升至150万/套。“如此高规格的精装修标准，使誉皇殿的性价比有了不小的提升。”除此之外，考虑到公司的资金状况以及项目的交房时间，长实特别将付款条件放宽。“首次付款我们只需要客户支付总房款的20%，然后在明年3月和9月分别支付10%，余下的60%在2013年底交房时付清就可以了。”“到2007年再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地，别墅用地的供应闸门已经完全关闭，新的大面积纯别墅社区已经没有出现的可能，北京别墅市场放量将日渐趋缓。”对于别墅的市场前景，任启鑫分析指出。对此，郭子威也认为，作为“卖一套少一套”的别墅产品来说，未来的价格将至少会保持平稳。“在中国经济快速发展和通货膨胀的中长期宏观经济背景之下，别墅无疑在资产的保值、增值方面具有优势。”