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即墨市市场调查报告2010.4.25第一部分第二部分竞争分析地块信息区域功能格局经济环境分析即墨城市概况市场调查报告内容即墨市城市概况区位优势：即墨市处于青岛市“环湾保护、拥湾发展”战略的内圈层和“一主三辅多组团”现代化城市框架的重要节点，面临难得的发展机遇，拥有广阔的发展空间。作为山东半岛制造业基地和半岛城市群的核心地带，即墨以纵横交错的海、陆、空线路形成了四通八达的交通网络，为客商投资提供了得天独厚的先天条件。即墨市城市发展趋势即墨市城市资源城市布局：现代农业区、物流商贸产业区、城市核心区、先进制造产业带、临港产业区、新兴旅游度假区、科研教育与服务外包基地；投资环境：基础设施：交通便利，已形成海、陆、空立体交通的格局，辖区内供水、供热、供气、电力、通讯设施完备。教育：建有各类学校261所，普教、职教、成教和幼教协调发展。其中，拥有青岛技师学院、德州科技职业技术学院等职业学校，在校生3万余人。文化娱乐休闲：拥有港中旅青岛海泉湾度假城、天泰运动旅游度假等高端旅游项目和电视台、博物馆、休闲广场、体育场等多处文化体育设施。医疗保健：形成了医疗、预防、康复、科研为一体的较为完善的医疗保健体系，已建立了“急救绿色生命安全通道”和“外商就医绿色通道”。人居：建有多处配套住宅小区，物业管理覆盖率达100%。市区绿化面积1725公顷，绿化覆盖率42.6%，人均公共绿地面积13.92平方米。即墨市城市发展趋势即墨城市经济环境分析城市经济环境分析2008年全市实现地区生产总值499亿元，同比增长14.8%，总量和增幅稳居青岛五市首位。2009年以来，全市经济在保增长、扩内需政策措施作用下，呈现一季度见底、二季度企稳、三季度稳步回暖、四季度继续回升的运行态势，呈现明显的“V”型特征。全年生产总值增长14.1%，总量突破500亿元大关，达到536.1亿元，总量和增幅居青岛五市首位。综合经济2008年，全市房地产开发投资达15.3亿元，比上年增长29.8%，其中：住宅12.7亿元，增长36.9%。房地产施工面积207.2万平方米，增长2.4%；竣工面积56万平方米，增长8.7%。商品房销售面积105万平方米，增长31.4%,商品房销售额29.9亿元，增长26.5%。2009年，全市房地产开发投资达14.5亿元，比上年下降5.7%，其中：住宅11.6亿元，下降8.3%。房屋施工面积212.9万平方米，增长2.8%；竣工面积52.7万平方米，下降5.9%。商品房销售面积133.7万平方米，增长27.2%,商品房销售额45亿元，增长50.4%。城市经济环境分析固定资产投资城市经济环境分析2008年，全年全市出生人口11126人，出生率为9.96‰，出生性别比为110：100，死亡人口8116人，死亡率为7.27‰；全年人口自然增加3010人，自然增长率为2.69‰。年末全市户籍人口112.13万人，比上年末增加9434人，增长0.85%，其中农业人口63.13万人,非农业人口49万人。2009年，全年全市出生人口8983人，出生率为7.99‰，出生人口性别比为105.4：100，死亡人口8357人，死亡率为7.44‰；全年人口自然增加626人，自然增长率为0.55‰。年末全市户籍人口112.61万人，比上年末增加4750人，增长0.4%，其中农业人口63.35万人,非农业人口49.26万人。人口更新日期：2010-4-23即墨市商品房销售统计区域3000以下3000-40004000-50005000-60006000-80008000-1000010000以上即墨市15018㎡15405㎡4185㎡12219㎡11643㎡0㎡421㎡178套175套49套117套97套0套2套即墨市2010年3月份销售统计（按价格分段）区域60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上即墨市404㎡28,078㎡23,826㎡941㎡166㎡5,477㎡7套350套236套7套1套17套即墨市2010年3月份销售统计（按面积分段）即墨区域功能格局北部轻工业工厂区东部新区该区主要以公务员、本市经商者为主系尚待开发区域，主要分布人群是原始居民东西城区分界线一轴两圈即墨市人口大致分布情况1、西南部富人区：该区主要以公务员、本市经商者为主；2、小商品批发市场区：此区域主要是以小商品批发为主，流动人口大；3、市政中心经济繁华区域：该区域主要体现为流动人口，城市的几条主要交通干道在这个区域汇聚，商业、经融、政治主要聚集在这个区域，使得在此区域工作的人流量大，居住的少；4、北部轻工业产业区：该区以加工型生产企业为主，拥有大量的职工流量；5、东部开发区：属新城区、且富裕，主要的居住人群是较为富有的本地生意者、换房者；6、东部新区：系尚待开发区域，主要分布人群是原始居民。即墨房地产市场部分项目开发商：青岛豪仁置业有限公司地址：即墨市鹤山路166号（锦茂宾馆东邻）占地面积：15万平米建筑面积：27万平米容积率：1.6绿化率：35%建筑业态：多层、小高层、高层装修状况：一期毛胚、二期精装修产权：70年按揭：入市时间：2010.3入住时间：2011.12均价：6300左右销售率：98%销售信息：基础信息：万科·四季花城主力户型：120平米-140平米三居室主力总价：60万左右物业管理费：2.2元/m2·月主力客户群：本地及东北做生意者、公务员置业目的：居住、投资置业要点：地段、居住、投资回报率、品质开发商：宝龙集团发展有限公司地址：即墨市通济街道办事处所辖坊子街占地面积：建筑面积：容积率：绿化率：建筑业态：综合体/百货商场/购物中心装修状况：产权：按揭：入市时间：入住时间：均价：销售率：销售信息：基础信息：即墨宝龙城市广场主力户型：主力总价：物业管理费：主力客户群：置业目的：置业要点：开发商：青岛康城置业有限公司地址：即墨市西部商贸新区物流中心北侧、华山二路577号占地面积：222952平米建筑面积：372950平米容积率：1.76绿化率：30.2%建筑业态：多层、高层装修状况：毛胚产权：50年按揭：入市时间：2008.3入住时间：2010.10均价：5390左右销售率：销售信息：基础信息：国际展贸城主力户型：40—80平商铺主力总价：50万左右物业管理费：2.2元/m2·月主力客户群：本地及外地客商置业目的：居住、投资置业要点：地段、交通、规模、品质、项目产品开发商：青岛信特房地产开发有限公司地址：即墨市鹤山路666号（锦茂宾馆西侧）占地面积：67830平米建筑面积：51000平米容积率：1.33绿化率：35%建筑业态：多层装修状况：毛胚产权：70年按揭：入市时间：2009.8.29入住时间：2010.08均价：4000左右销售率：100%销售信息：基础信息：信特名苑主力户型：90平米-120平米三居室主力总价：40万左右物业管理费：0.8元/m2·月主力客户群：置业目的：居住、投资置业要点：地段、居住、品位开发商：青岛永发地产置业有限公司地址：即墨市嵩山三路以东，长江一路与长江二路之间）占地面积：万平米建筑面积：万平米容积率：1.2绿化率：40%建筑业态：多层装修状况：毛胚产权：70年按揭：入市时间：2007.6.16入住时间：2010.1均价：4500左右销售率：100%销售信息：基础信息：即发润发家园主力户型：主力总价：物业管理费：0.55元/m2·月主力客户群：置业目的：置业要点：开发商：青岛豪旭置业有限公司地址：即墨市鹤山路170号占地面积：39960平米建筑面积：56000平米容积率：1.30绿化率：35%建筑业态：多层、小高层装修状况：毛胚产权：70年按揭：入市时间：2007.4.28入住时间：2010.12均价：4500左右销售率：98%销售信息：基础信息：上海花园主力户型：主力总价：物业管理费：0.6元/m2·月主力客户群：置业目的：居住、投资置业要点：地段、居住、投资回报率、品质开发商：青岛双利房地产开发有限公司地址：即墨市城西一路40号占地面积：80185平米建筑面积：55300平米容积率：1.45绿化率：45%建筑业态：多层、高层装修状况：毛胚产权：70年按揭：入市时间：2005.1入住时间：均价：销售率：销售信息：基础信息：福隆名居主力户型：主力总价：物业管理费：0.5元/m2·月主力客户群：置业目的：置业要点：开发商：正信地产地址：即墨市城西二路与文化路交会处西行200米占地面积：平米建筑面积：140000平米容积率：1.96绿化率：38.6%建筑业态：多层、小高层装修状况：毛胚产权：70年按揭：入市时间：入住时间：均价：销售率：销售信息：基础信息：德馨园名门世家主力户型：90平米-150平米二、三居室主力总价：左右物业管理费：0.5元/m2·月主力客户群：本地生意者、公务员置业目的：居住、投资、经商置业要点：地段、居住、投资回报率、品质开发商：即发集团地址：即墨市城西片区南部（文化路719号)占地面积：220000平米建筑面积：265000平米容积率：1.2绿化率：41%建筑业态：多层、小高层装修状况：毛胚产权：70年按揭：入市时间：2005.9.25入住时间：均价：销售率：销售信息：基础信息：即发阳光城二期“铭筑”主力户型：主力总价：物业管理费：元/m2·月主力客户群：置业目的：置业要点：开发商：青岛银座地产有限公司地址：即墨市泰山一路与辽河一路交汇处占地面积：120000平米建筑面积：180000平米容积率：1.47绿化率：45%建筑业态：多层、小高层装修状况：毛胚产权：70年按揭：入市时间：2007-06-16入住时间：2008-06均价：3800销售率：销售信息：基础信息：银座动感世代主力户型：主力总价：物业管理费：元/m2·月主力客户群：置业目的：置业要点：开发商：青岛惠中房地产开发有限公司地址：即墨市文化路与泰山一路交汇处占地面积：114552平方米建筑面积：180000平米容积率：1.47绿化率：45%建筑业态：多层、小高层装修状况：毛胚产权：70年按揭：入市时间：2009-10入住时间：2010-12均价：3800销售率：销售信息：基础信息：中惠景园主力户型：主力总价：物业管理费：0.3元/m2·月主力客户群：置业目的：置业要点：开发商：青岛康城置业有限公司地址：即墨市西部，华山二路以西，华山三路以东，黄河一路以北占地面积：222952平方米建筑面积：379324平方米容积率：2绿化率：31.5%建筑业态：多层、小高层装修状况：毛胚产权：70年按揭：入市时间：2008.4.26入住时间：2010-10.31均价：销售率：销售信息：基础信息：曼谷阳光主力户型：主力总价：物业管理费：0.6元/m2·月主力客户群：置业目的：置业要点：开发商：青岛祥荣房地产开发有限公司地址：即墨市南泉镇三城路东侧占地面积：40000平方米建筑面积：45000平方米容积率：1.10绿化率：38%建筑业态：多层装修状况：毛坯产权：70年按揭：入市时间：2007-03入住时间：2008-08均价：2300销售率：销售信息：基础信息：祥荣花园主力户型：主力总价：物业管理费：0.5元/m2·月主力客户群：置业目的：置业要点：2008-08开发商：青岛中天嘉合房地产开发有限公司地址：即墨市府东路以西，大田路以南占地面积：202464平方米建筑面积：127000平方米容积率：0.62绿化率：50.37%建筑业态：独栋装修状况：精装修产权：70年按揭：入市时间：2008-05-10入住时间：2009-10均价：600万—800万销售率：销售信息：基础信息：芭东小镇主力户型：主力总价：物业管理费：3元/m2·月主力客户群：置业目的：置业要点：开发商：银座地产地址：即墨市开发区盟旺山西侧，金盟山庄北临，紧接青烟一级路占地面积：180767平方米建筑面积：79264.87平方米容积率：0.43绿化率：54.30%建筑业态独栋双拼联排围合庭院装修状况：毛坯产权：70年按揭：入市时间：2008-05-10入住时间：20