搜索
静鼎安邦楼盘分析报告项目概况静鼎安邦，楼盘地址位于康定路1268弄（近武宁南路口）。由上海新宏安房地产开发公司建造。小区总建筑面积5万平方米，总占地2万平方米，容积率2.49,绿化率35%,由14栋联体别墅、28栋迭加别墅以及2栋高层公寓组成。高层公寓总共120套。单价在2-3万元/平方米左右。一般联体别墅总价在1000万左右，迭加别墅总价在六，七百万左右。预计2005年12月交房。定位背景该楼盘的开发商将该地块定位为别墅，是基于以下方面的考虑：1．容积率控制在2.49，只能建造低密度的小区。2．地块形状呈狭长形，小高层建筑难以排布。3．周边居民房较多，公寓的高度受到限制。4．周边公寓住宅较多，重复建设意义不大。5．公寓的价位相对不高，对于体量不大的小区其利润空间有限。6．市中心别墅房源稀缺，采用错位竞争体现楼盘优势。7．市中心别墅价位较高，有巨大利润空间该楼盘的别墅总价高达千万之巨，定位为豪宅，客户层为金字塔尖的人群。其产品必须有能够符合其豪宅地位的品质作为支撑，故在其产品规划设计时采用了一些独特的设计手法，新颖而具独创风格，与目前市场上同类别墅豪宅在豪宅的概念理解以及表现手法上有着很大的不同。下面就其产品角度以及豪宅的概念理解角度作一简要分析。房屋立面风格联体及迭加别墅的外立面采用现代派极简主义风格。立面线条简单，但却不呆板。通过直上直下的垂直线条作为骨架，配合略为虚化的横向线条的穿插，使整个立面显得凹凸有致，层次分明。立面色彩以素雅的土黄色配合略深的深灰色组成了立面的两大基本色，加上金属栏杆以及大幅玻璃在色彩上的柔化作用及过度，使立面色彩更加协调。线条配合色彩共同构成了现代派极简主义风格的建筑立面。房型布局及特点联体别墅14栋联体别墅排成一排，均为三层带地下室的设计。以地上建筑面积343平方米，地下建面66平方米的联体别墅房型作一分析。地下室：位于地下一层，高度3.2米，与普通层等高。这里是家庭生活及娱乐的重要私密空间。楼梯上部的大面积区域挑空并通往一层，并通过一层的玻璃采光顶将光线引入地下室。另一边的地下庭院上部挑空并连接一层，将光线导入。通过这两个采光井的设置，解决了原本黑暗潮湿的地下室的采光及通风问题，并且加强了与上层的联系，使之真正成为了日常生活起居的一部分。一层：这里是日常起居及招待亲朋的场所。整个层面的中庭设置了一个露天花园，将室外的绿色，阳光，空气引入室内，并与二，三层有了沟通的平台。花园四周以全玻璃隔断，通透性更强。客，餐厅及其它功能区围绕中庭花园布置，通过中庭花园全玻璃的隔断使视野任意延伸并将各功能区从视觉上连成了一体。楼梯旁的庭院实为采光井，露天的采光井将光线导入，使楼梯光线明亮。露天庭院和采光井，使该层的采光极佳，并加强了与外界及建筑内部的沟通。二层：这里是休息及工作区。各功能区围绕中间露天庭院的挑空部分布置。除卧室之间采用隔墙，其余均为大幅玻璃隔断，采光及视觉延伸性极佳。南面的露台，中间连通南北的走廊，以及一间卧室均可俯瞰一楼庭院。多层次的庭院丰富了室内空间及景观，且加强了建筑内部各层之间的沟通。三层：整个三层是主卧区域。主卧通过中间的走廊与南面露台及阳光室连接。各功能区围绕楼下庭院及露台上部挑空区域布置，可尽览一，二层美丽景致。使主卧层成为了除休息功能以外，该套房型景观层次最丰富，景观系数最高的区域。这个层面成为了体现豪宅最具代表性的空间。整套房型十分讲究自然采光以及视觉上的延伸性及通透性。1．过多个采光井使原本黑暗的地下室变的明亮且利于通风。2．改变了原来一贯的将庭院放在室外的做法，将庭院搬进了室内。3．露天庭院以及二层的露台将自然光线及景观引入室内，不用出门即可感受庭院美景。4．露天庭院挑空的部分将一到三层从空间上连接了起来，增进了建筑内部各层之间的交流。5．建筑内大量的玻璃隔断使视野延伸的更远，将内部空间成倍放大。340平方米的面积，所达到的视觉效果却远远大于340平方米。6．室内每一个功能区在使用功能上是独立的，但在视觉上却是统一的。7．主卧层在空间层次上的丰富视野效果，使豪宅的定位更加鲜明。该房型在设计时对于豪宅的理解为，豪宅不光是通过内部装修及用材的豪华来表现的，更多的是通过内部空间层次的深度和广度以及丰富度来使住户感受一种视觉及感受上的震撼力。迭加别墅住宅共分五层，并带有地下室。一个单元四户，共享一部电梯及一个楼梯道。车库设在地下室，每户均有车位。迭加的型式为：一，二层带地下室为底层住户，三，四，五层为上层住户。下面对迭加别墅的房型作一简要介绍。底层一，二层带地下室房型（地上建面308平方米，地下建面85平方米）：地下室：地下室与地下车库相连，可作为起居室及娱乐室。设置了一个独特的地下花园，其功能实为采光井。花园上部为挑空设计，直通一层并与外界相连，将外界光线及新鲜空气直接导入，使原本黑暗及潮湿的地下室变的明亮及通风，改善了地下室的小气候。独特的地下花园设计，将传统地下室的通过侧向开窗采光变为了从顶部开设采光窗采光，使光线的强度大大加强，使地下室也成为了一个与普通层功能相当的生活空间，而不再是房型中的“鸡肋”。一层：这里是客，餐厅区域。餐厅上部的挑空层直通二层空间，各功能区围绕这个挑空层布置。挑空层旁设置了采光窗，将外部光线直接导入原本黑暗的餐厅区域，并且加强了上下层的沟通。南面的客厅及卧室围绕南面的私家花园布置，充分享受花园风光。花园台阶旁的采光井，将光线引入地下室。该层通过挑空的设计使一层采光充足，并且加强了与上层的交流。二层：这一层为卧室区域，卧室围绕中间的挑空部位布置。主卧及另一间南面的卧室位于花园上部挑空的区域边，充分利用了楼下的花园景观，并通过花园上部的挑空区域作为与下层交流的空间。该套房型在设计上有很多巧妙之处，把一些原本难以解决的缺点通过巧妙的设计一一解决了，使房型更加人性化，更具豪宅气质。1．由于房型的南北进深较大，为了解决采光问题，将中间部位进行挑空，并在侧墙上开窗将光线导入。2．巧妙的将客厅，卧室等围绕花园及花园上部的开放空间布置，使这些区域采光，通风，及景观效果俱佳。3．每个卧室及客，餐厅旁均设计有卫生间，十分人性化且符合豪宅气质。4．采光井及挑空地下花园的设计使地下室与上部空间连接，加强了通风及采光，并充分利用了地下空间。5．室内多处挑空及采光井的设计使各层面不再是毫无联系的各个区域，而是使各层面之间的连接及交流更加紧密，体现了现代建筑的内部整体性，别墅及豪宅的感觉通过这些设计体现了出来。上层三，四，五层房型（建面353平方米）三层：结构与底层住家的一层基本相同，为客，餐厅区域。餐厅上部的挑空层直通二层空间，将外部光线直接导入原本黑暗的餐厅区域，并使上下层联系紧密。各功能区围绕中间的挑空层排布。南面客厅及卧室可俯瞰楼下住户的花园，弥补了该层没有花园的缺憾，也算是一处巧妙的借景。四层：结构与底层住家的二层基本相同，只是将南面的主人房改成了屋顶露台。这一层为卧室区域，卧室及南面的屋顶露台围绕中间的挑空部位布置，并可尽览楼下花园景观。该层的绿化景观层次丰富，可分为平面以及楼下两个层面。五层：整个层面是主卧区域，南北各带有一个露台，北面的露台面积更大，可作露天烧烤。南面可俯瞰楼下的花园及四层的露台。主卧的楼梯旁大面积挑空，与四层空间相连，使人产生一种空间感及视觉上的延伸。该层面可同时享受一层，四层及五层三级空间的绿化景观，表达了豪宅的独特气质。该房型同样有几处巧妙的设计来突出豪宅气质1．由于房型的南北进深较大，将中间部位进行挑空，并在侧墙上开窗将光线导入。解决了采光并加强了上下层之间的联系。2．巧妙的将客厅，卧室等围绕花园及花园上部的开放空间布置，使这些区域采光，通风，及景观效果俱佳。3．每个卧室及客，餐厅旁均设计有卫生间，十分人性化且符合豪宅气质。4．多处及多层面的露台设计，使住宅有了多层次的绿化景观以及丰富的空间，无论在哪个层面都可享受绿化景观。5．主卧楼梯处的挑空设计产生了空间感及视觉上的延伸，使上下层连接更紧密。