领汇商业地产周报第31期

2011年第2期总第31期商业地产市场周报领汇国际商业地产顾问机构市场研究部2011.01©2011本报告为内部交流使用，为领汇国际（中国）商业地产顾问公司版权所有。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net新闻热点【点评】商业地产“3G”时代全面到来2010年网购可达全年社会商品零售总额3%2010年深圳连锁零售企业全国开店超过3000家【深圳】2011年甲级写字楼租金还要涨？深圳写字楼集群时代来临租金群聚效应明显投资客涌入深圳写字楼成交租金稳步上升深圳1#地铁串起12大综合体规划西乡商业中心综合体宝安再增一都市综合体【广州】广州市城市总体规划（2010年-2020年）市场将供需两旺广州甲级写字楼新增60万平广州急需高档商业项目新商业坐标必出CBD新商场纷纷开业千年商都广州晋升“购物天堂”高德汇浮出水面广州“隐形地王”连锁商业项目隐现【上海】新年首周沪商品住宅量价齐跌商业地产继续“发力”万科上海首个商业项目热销调查【北京】2010年北京社区型购物中心新增56万平米北京三里屯SOHO写字楼商业出租率达85%推第四代商业模式北京大钟寺商圈加速升级北京商铺空置率下降租金上涨几成定局【其他】2010成都城市综合体“昀给力”河源市商业中心建粤东西北昀大商业中心合肥将造30座城市综合体传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net品牌动态【点评】【百货商场】天虹与君尚双品牌战略抢占品牌之都茂业今年加快布局全国欲做百货龙头佳华百货今年拟开4-5店发力二三线城市三大商场引进200多个品牌衢州百货迎来品牌之战友谊商店退出百货，重拾古玩、工艺品特色【连锁超市】2011年超市业发展八大关键词4大外资超市在华开店提速沃尔玛开店势头昀强劲时隔三年广州又开一店卜蜂莲花长兴店昨开业华润万家欲“通吃”连锁业华润万家2011年拟开400家新店【餐饮连锁】“蚂蚁雄兵”鸭脖店：恐成下一个掉渣饼星巴克计划进军印度未来中国门店增三倍换标移走“咖啡”星巴克多元化野心真功夫计划三年开千店二线城市或成瓶颈【连锁品牌】耐克阿迪达斯：进军三四线城市主战场国产运动品牌：小城市“跑步圈地”终结华润雪花3亿并购河南第二大啤酒企业奥克啤酒欧莱雅2011计划：下沉三、四线城市市场东莞三大家电卖场去年新开18店今年或再新开22店【其他】喜达屋战略阻击希尔顿竞争细分市场部分酒店“劈腿”携程办“会员卡”更低价7天去年净增231家酒店2011年拟240家新店扩展计划传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net新闻热点1.商业地产“3G”时代全面到来商业综合体已成为近期的一个热门词语，翻开商业综合体的发展历史，可以看到昀早的商业综合体仅满足了消费者传统的购物需要，当市场出现“大卖场+百货+写字楼公寓”的组合方式，可以算作开创了商业综合体“2G”模式，为传统购物注入了部分体验式商业的元素，使中国商业地产的发展进入向“3G”发展的快车道。这就好比通信的1G模式，侧重于满足人们语音通信的基本需求，而发展到3G模式，则重点在于数据传输功能，满足人们娱乐、体验等多方面的需求。同样的，以体验式商业为核心的“1+X”模式（“X”为酒店、或写字楼、或公寓），将带领商业综合体全面迈向“3G”时代，从而引发中国商业地产的重大变革。我们将从多个角度，对3G时代的商业综合体尤其是城市中心区的商业综合体的发展趋势进行简单预测。开发主体多元化商业综合体资金投入量大、回收周期长、专业要求高等特点是房地产业内的常识，在房地产开发的暴利时代，众多房地产企业更愿意参与住宅开发而不愿涉足商业综合体，只有极个别企业选择商业综合体的开发并坚持下来。随着住宅开发逐步成熟，政府的供地结构由住宅为主转向商住均衡，房地产企业拿地成本提高，利润空间大幅缩减，部分住宅开发企业不得不转战商业地产，并用住宅快速开发的理念进行商业综合体的开发，通过商业综合体内公寓或写字楼的销售快速回笼资金，这种方式促进了商业综合体2G时代的快速发展。但国家针对房地产从严的信贷政策以及房地产上市企业融资暂缓审批等事宜影响，使得资金链本已较为紧张的房地产开发企业更是举步维艰，主要房地产企业的资产负债率达到4年以来的新高，商业综合体的开发门槛因受到资金限制也变得越来越高。此时部分非房地产开发企业，积极开拓商业综合体市场，致力于突破商业综合体2G时代，将其所属行业的特色引入商业综合体的开发，引导商业综合体的新时代。有理由相信，这些非房地产开发企业拥有雄厚的资金优势，同时其产业链整合能力对于商业综合体的运营能起到关键作用，未来必将成为一股不可小觑的力量。零售商业核心地位突出传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]在商业综合体3G时代以前，很多商业综合体是以酒店或写字楼作为整个综合体的核心，因为可以通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，零售商业往往只是“花瓶”，要么是为了迎合其他物业的销售，要么只是满足内部其他物业的配套功能。但是随着房地产市场的发展，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，取而代之的是以零售商业为核心的综合体日益增多。根据雅高酒店集团未来的发展规划，由于国内奢华酒店市场竞争激烈，雅高酒店集团奢华酒店的布点趋于平稳，经济型酒店将迎来高峰期，而商业综合体的中高端定位又不适合经济型酒店的入驻，显而易见的，以酒店为核心的商业综合体会逐步减少。从写字楼市场角度看，写字楼有高端化和专业聚集的趋势，这也促使写字楼转向独立化，而非综合体的形式。因此零售商业在综合体中的核心地位逐渐突出，其他物业类型将成为配角。去卖场化在商业综合体2G时代，大卖场作为商业综合体的主力店，促成了许多项目的成功，而在一些新的商业综合体的开发中，部分开发商不经过研究分析，仍将大卖场作为制胜法宝，昀终可能导致项目的失败。从大卖场在中国的发展角度来看，伴随着商业综合体2G时代的繁荣，经过了一轮商业地产的爆发期，大卖场基本完成了全国主要城市的布局，开始进入社区超市的巷战阶段。进入商业综合体3G时代，由于大卖场一方面承租能力较弱，租期过长，另一方面客群相对低端，不利于在中心区打造中高端项目，因此大卖场不可避免将退出这一舞台。可以看到在城市中心区原有的部分商业综合体中已经出现大卖场撤离的情况，同时新开的商业综合体中也罕有大卖场的身影。与其说大卖场脱离了商业综合体，不如说大卖场不适合城市中心区。追求垂直空间早期的商业综合体，建筑结构比较呆板，仅满足基本的商业功能，单层面积过小，层高不足，没有展示空间，未充分重视室外空间及景观处理，对室内空间及景观的布置也显得非常局促，随着商业的升级，在建筑结构上无法同步实现升级，导致原有商业综合体走向衰败。开发商在商业综合体2G中进行了较大的改善，开始注重室外大广场、室内动线设计以及停车的充分配置。但目前全国主要城市中心区都出现供地紧张的局面，通过整理和拆迁腾挪出的用地周边环境都比较复杂，综合体涉及多种物业类型，内部业态关系复杂，需要更多考虑垂直空间的设计和利用，多做室内垂直大空间，设计屋顶停车，引入垂直绿化系统，增加商业综合体的开放性和趣味性。领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net2.2010年网购可达全年社会商品零售总额3%未来中国哪个行业会“像子弹一样飞”，增长昀快？据瑞士信贷公布的报告预测，可能是电子商务。这种判断并非毫无根据，商务部昀新公布的数据显示，2010年全年电子商务交易额将突破4万亿元，社科院发布的《商业蓝皮书》预计，2010年网络购物的全年交易额，将达到5000亿元，约可达到全年社会商品零售总额的3%.而由国家工信部牵头、发改委等9部委联合制定的《电子商务“十二五”规划》（初稿）中，电子商务在十二五期间将被列入战略性新兴产业。电子商务“像子弹一样飞”国家商务部预计，2010年全年电子商务交易额将突破4万亿元。这一统计口径包括了B2B、B2C和C2C三类电子商务模式的市场。其中，网络购物是电子商务的一个重要分支。社科院发布的《商业蓝皮书》预计，2010年网络购物的全年交易额将达到5000亿元，这一数字几乎是2009年的一倍。阿里巴巴集团高级副总裁金建杭给出的数字显示了同样的发展趋势，中国电子商务的发展速度是GDP的十倍，网上零售增长率以每年100%的速度增长，全年跑在路上的包裹约25亿件。“曾经困扰电子商务的三座大山：信用、支付和物流，现在都已经被翻越过去。”传真:[phone]邮箱:[e-mail]领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net传真:[phone]邮箱:[e-mail]另一个有力佐证是“截至2010年12月，全国电子商务网站的数量达到1.86万家，与2010年年初相比增长了16.13%.而在电子商务的行业访客中，有购买行为的访客数在2010年的增长率达到了20.15%，是近三年来增长昀快的一年。”流量监测网站CNZZ数据中心发布的年终报告如是分析。种种迹象表明，中国的电子商务会“像子弹一样飞”。瑞士信贷预测，电子商务将很有可能成为中国增长昀快的行业，3年内将会以40%的速度增长，并且，中国将用五年时间，超过美国成为全球昀大电子商务市场。“电子商务还要爬三个大坡”尽管大盘火红，但摆在电子商务行业面前的仍非坦途。CNZZ数据显示，2010年，平均有62.54%的电子商务网站是B2C，而B2C的站点数也已高达1.18万个，不过有人访问的活跃站点数还不高，在12月，平均每天只有1420个B2C站点被网民访问浏览。更为灼人的是，有购买行为的行业访客数在总体电子商务网站中所占比例在不断下滑，2010年全年平均比例为5.03%，比2009年5.69%有一定的下降。背后动因在于“目前，国内电子商务人才的短缺以及传统企业缺乏在互联网上运营的经验，这使得许多新出现的B2C很难被网民所注意并访问到。同时，由于新增网民中年龄层在40岁以上的网民以及农村网民占据了相当大的比例，要培养这部分人群的网上交易信心和习惯，所需时间要比城市年轻网民多一些，所以有购买行为的网民比例连续出现下滑的趋势。”CNZZ分析师如是分析。而在金建杭看来，未来十年中国电子商务的发展还有三个大坡要爬过。“网购规模的不断发展，要求对中国的物流体系进行重构，以便进一步降低物流成本。另一个坡是数据，包括如何利用庞大的交易相关数据，优化企业的生产和库存等问题。还有一个坡是制度，用以保障电子商务生态的良性发展。”据悉，由国家工信部牵头、发改委等9部委联合制定的《电子商务“十二五”规划》（初稿）中，电子商务在十二五期间将被列入战略性新兴产业。领汇国际商业地产顾问有限公司电话:[phone]网址:www.linway.net3.2010年深圳连锁零售企业全国开店超过3000家２０１０年，是深圳零售业具有里程碑意义的一年。这一年，人人乐、天虹、岁宝三家大