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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料《香港地產業百年》（原載馮邦彥著三聯書局）一、长江实业李嘉诚创办长江实业，祖籍广东潮安，1928年在家乡出生，11岁时因日寇侵华，随父母举家南迁香港，15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生，很快成为出色的推销员。1950年，李嘉诚以5万元创办长江塑料厂。「长江」的取名，以李氏的解释，是「长江不择细流，才能纳百川归大海」。50年代末，李嘉诚因经营有方，成为香港有名的「塑料花大王」。李嘉诚早在1958年已开始看到香港地产业前景，当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦度，命名为长江大厦，作为进军地产业的第一步。此后，李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产，相继此角、柴湾、新界元朗等地区与建工业大厦，规模愈来愈大。当时，投资房地产者大多以「孖展」(Margin)的方式进行，花钱购地只付30％现金，其余70%向银行借贷，风险颇大，地价一下跌就支撑不下去。然而，李嘉诚持有充裕资金，既不用向银行借贷，亦可从容发展、趁低吸纳。60年代中期，香港先后爆发银行危机和政精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料治骚动，地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景，并不为一时的调整而忧虑，反而利用这千载一时良机，大量吸纳被贱价拋售物业，一举奠定日后在地产界大展鸿图的基础。70年代初，李嘉诚决定全力发展地产，他于1971年6月创办长江地产有限公司，1972年改名为长江实业（集团）有限公司，将投资重点转移到房地业。当时，正值香港股市进入大牛市时期，李嘉诚把良机，及时将长实上市。长实法定股本为2亿元，实收资本8,400万元，分4,200万股，每股面值2元，以每股3元价格公开发售1,050万股新股，集资3,150万元。1972年11月1日，长宾正式在香港挂牌上市。当时，长实的规模和实力均显不足，只有35万方呎出租楼宇，且大半是工业大厦，每年租金收入仅390万元；此外有7个地盘在兴建中，其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1,250万元，但由于期间地价、楼价大幅上升，长实在上市后第一个年度获利4,370万元，相当于预算利润的3.5倍。长江实业自1972年11月1日在香港上市后，即利用股市进入大牛市、股价上升的时机大量发行新股集资。1973年，长实就公开发售新股5次，总数达3,168万股，用以收购地产精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料物业，以及泰伟、都城地产等公司的股权。其中，1973年12月，长实以每股6.30元价格（比上市时每股3元上升逾一倍），登行新股1,700万股，集资逾1亿元收购都城地产其余50％股权，即以1700万股新股换取皇后大道中励精大厦利德辅道中环球大厦，使每年租金收入增加八、九百万元。1975至1983年间，长实又先后公开发售新股8次，总数达32,072万股，相当于公司上市时总发行股数的7.6倍，藉以筹集大量资金去收购地产物业或公司股权。其中，1981年1月，长实透过发行新股664.64万股，就取得利兴发展39.3％股权。透过连串供股、发行新股，长实的资产规摸迅速壮大。1972年11月长实刚上市时，市值仅约1.26亿元，但到1981年底，市值已增加到78.77亿元，在香港股市中成为仅次于置地的第二大地产公司。长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资，并趁地产低潮大量购入地皮物业，先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年，长实与加拿大帝国商业银行合作，组成加拿大怡东财务公司，第一次将外资引入香港按揭市场。同年，长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行，并与汇丰银行合作重建华人行，作为集团的总部所在地。这时，长实的精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。1975平，长实趁香港经济不景、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8,500万元的低价，向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86.4万方呎，长实在该地盘兴建925个1,260至1,640方呎的大型住宅单位以及商场、停车库等，总楼宇建筑面积达132万方呎，平均每方呎地价成本仅为64元，十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售，每方呎楼面售价达279至344元，长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1.3亿元。此次成功，奠定了长实以后一连串成功的发展机会。1977年，长实的声誉达到高峰。同年1月地铁公司宣布在地铁中环站和金钟站上盖物业发展权接受招标竞投。由于两地段均处于香港中区最繁华地区，竞投激烈，参加投标的财团多达30多个，其中又以老牌英资地产公司置地的夺标呼声最高。长实针对地铁公司债务高企、急需现金回流的困难，提出了一个极其吸引力的方案，将上盖物业完工时间与地铁通车日子配合。结果在众多财团中突围而出，击欺置地，夺得地铁中环、金钟站上盖物业发展权。消息传出，香港舆论为之轰动，此举被誉为长实「扩张发展之重要里程碑」，是「华资地产界的光辉」。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1978年5月，地铁中环站上盖物业环球大厦开售，总值达5.9亿元的物业在8小时内全部售罄。同年8月，地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖，首日成交额逾九成。两项交易均破香港地产纪录。是役，长实不仅赚取厚利，而且声名鹊起。它在香港地产界的崇高地位，被正式确认。当时，资深的股评家已经预测，长实的实力有可能超过置地。这一时期，长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金，与一些「有地无钱」的上市公司合作，发展这些公司拥有的土地。早在1976年，长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作，先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦，双方均分得可观利润。1979年，长实又与广生行合作，兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980至1983年间，长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、恰南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产，以及港灯集团等，合作成合组联营公司，发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利，因为它不需要付出一大笔资金购买土地，只需支付少量做地基工程的钱，并透过「卖楼花」以战养战，就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度，长实年利润高达13.85亿元，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料相当于上市第一度的31.7倍。从70年代末至80年代中期，李嘉诚领导的长江实业进入了一个急速发展的新时期。当时，李嘉诚以高瞻远瞩的战略目光为长实制订新的发展策略，即动用大量现金收购那些潜质优厚的英资上市公司，这些公司的共同特点就是拥有庞大的土地储备、因经营保守而股价长期偏低、大股东对公司的控制权不稳。1977年长实斥资23亿元收购拥有中区希尔颊酒店的美资永高公司全部股份，正是这一策略的先声。1978年，它再接再厉，收购了英资上市公司青洲英坭25％股权，并进而取得该公司的控股权。青洲英坭的主要业务是生产及销售水坭等建筑材料，与长实的业务相配合，更重要的是它持有九龙红勘鹤园街的庞大厂址，为长实日后的地产发展提供了大量廉价地皮。与此同时，长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓，九仓是置地的联营公司，与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点，大量吸纳九仓股份，后来收购消息外泄，怡和向汇丰银行求助，向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售「世界船王」包玉刚，赚取了约6,000万元，全身而退。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1979年8月，长实成功从汇丰银行手中购入和记黄埔9,000万股普通股，一举为顺利入主和黄铺平道路。和黄属英资四大洋行之一，不仅在红磡拥有庞大的船坞地皮，而且是综合性大型企业集团。1985年，长实再透过和黄收购香港电灯集团。至此，长实一举控制了四家上市公司，市值达353.9亿元，比未进行上述收购活动的1977年大幅增长59倍。长实入主和黄后，即发挥其地产专长，着手筹划将黄埔船坞旧址发展为规模宏大的黄埔花园计划。其实，80年代初，和黄已开始与港府商讨重建黄埔船坞补地价问题，不过，当时地价高企，港府要求补地价金额高达14至19亿元，双方一直无法达成协议。后来，香港前途问题现，楼市崩溃，谈判一度中止。1984年9月，中英双方就香港前途问题草签联合声明，投资者信心开始恢复，和黄即与港府展开谈判，同年12月达成协议，和黄补地价3.91亿元，另加道路建筑费2.1亿元。当时，港府之所以肯接受这个低价，是希望藉此刺激香港楼市复苏，港府总注册署署长纪信礼在接受和黄支票时表示：「该项斥巨资重建计划乃有益和有建设性，显示地产商对地产及香港将来充满信心。」和黄把握良机出击，大大减低了土地成本。整项庞大计划，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料是在黄埔船坞旧址约19公顷（约200万方呎）土地上兴建94幢住宅大厦，共11,224个单位，总楼面面积764万方呎，另有商场面积169万方呎，计划在6年内分12期发展，总投资40亿元。这是香港进入过渡时期以后首项庞大地产发展计划。黄埔花园从1985年4月推出第一期，到1989年8月售出最后一期，历时4年半，每方呎楼面售价从最初的686至717元上升到1,490至1,755元，平均每方呎楼价约1,220元。粗略估计，和黄的总收益高达92亿元，扣除40亿元成本，黄埔花园至少为和黄带来53亿元的巨额利润，这远不算约169万方呎的收租商场面积。难怪和黄总经理马世良说：”Itisawonderinvestment”。在整个80年代，长实集团先后共完成60多项地产发展计划，除黄埔花园外，尚有城市花园、和富中心、嘉云合、乐信合、瑞峰花园、银禧花园，以及丽城花园，所提供的住宅单位超过5.25万个。期间，长实集团发展的物业，约占香港整个物业市场的20％，长实已成为香港地产业的领导者。踏入90年代，长实的气势更形宏大，它利用所收购公司的庞大土地储备，策划四大私人屋村的发展计划，包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭利洲的海怡半岛，以及元朗天水圉的嘉湖山庄，这都是香港地产发展史上仅见的精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料大型发展计划，四大屋村共占地747万方呎，可提供楼面面积2,953万方呎，其中住宅单位逾4万个，总投资超过185亿元。四大屋村中，蓝田汇景花园地段于1988年4月由长实联同中信集团投得，该财团向港府补地价10亿元，在蓝田地铁站上盖兴建20幢28至34层高住宅楼宇，约提供4,100个单位，从1991年起陆续建成。茶果岭的丽港城和鸭利洲的海怡半岛则是由和黄联营公司联合船坞将肯衣的船厂