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2010.08.12Page0商业地产研究院2010年08月30日2010.08.26Page1目录壹总体趋势特征贰标准化策略（5-8层）叁非标准化思路（8层以上）肆参考案例资料主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基APM、又一城等2010.08.26Page1壹、总体趋势特征12010.08.26Page11F6影院娱乐F5娱乐大型餐饮F4百货（主力店）零售专卖休闲餐饮F3零售专卖F2零售专卖F1零售专卖B1超市（主力店）餐饮B2停车库B3停车库系列图1.典型购物中心垂直业态布局典型模型A:7层结构（B1-F6）F8上空影院F7娱乐餐饮F6F5大型餐饮F4百货（主力店）零售专卖休闲餐饮F3零售专卖F2零售专卖F1零售专卖B1超市（主力店）B2停车库B3停车库典型模型B:9层结构（B1-F8）2010.08.26Page11编号项目名称区位总建筑面积购物中心面积经营楼层投资方开业时间备注1金河购物广场河西区友谊北路4.3万4.3万㎡B1-F4天津金晖投资2005年乐购2铜锣湾广场南开区南马路31.5万12.0万㎡B1-F7天津医药集团2006年远东百货3海信广场和平区小白楼CBD5.8万5.8万㎡B1-F6青岛海信集团2007年-4嘉茂购物中心天津湾CBD7.0万7.0万㎡B1-F4新加坡凯德2009年-5泰达时尚广场开发区140万10.7万㎡B1-F3泰达集团2010年永旺JUSCO2万6河东万达广场河东区津滨大道52.0万17.2万㎡B1-F5万达集团2010年万千百货7水游城红桥区大丰路17.4万9.0万㎡B1-F4上海鹏欣2011年-8九方购物中心友谊路10.0万10.0万㎡B1-F4渤海恒基投资2011年-9恒隆广场和平路滨江道15.3万15.3万㎡B1-F6香港恒隆2011年-10大悦城内环南马路53.0万25.0万㎡B1-F5中粮集团2011年泰国中央百货11金地国际广场河东区津塘公路52.0万12.0万㎡-金地集团2012年-12金街天河城和平区19.3万19.3万㎡B2-F8天河城2012年-13银河国际购物中心河西区乐园道35.0万23.8万㎡B1-F5天津市政投资2012年-14红星国际广场河东区90.0万15.0万㎡-红星美凯龙2013年-15滨海第一城空港经济区53.0万53.0万㎡-菲律宾SM2014年-表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总2010.08.26Page11编号项目名称区位总建筑面积购物中心面积经营楼层投资方开业时间备注1卓展购物中心市政府广场9.1万9.1万㎡B1-F6长春卓展购物集团2006年-2五洲商业广场太原街26.0万16.0万㎡F1-F4浙江五洲控股2006年-3百联购物中心青年大街8.3万8.3万㎡B1-F5沈阳新拓置业2007年-4华府天地沈河区190.0万24.0万㎡B1-F4香港上置、沈阳华锐2007年-5万达商业广场太原街34.7万15.0万㎡B1-F4万达集团2009年沃尔玛、百盛6沈阳大悦城中街52.0万34.0万㎡B2-F5中粮集团2009年营业21万7兴隆大天地铁西区13.7万9.2万㎡B1-F1辽宁兴隆大家庭2010年-8泛华商业中心浑南新区49.0万10.0万㎡B1-F6泛华建设集团2010年沃尔玛、苏宁9恒隆中街广场中街11.0万11.0万㎡B1-F4香港恒隆2010年-10沈阳茂业城铁西区37.0万15.0万㎡B1-F6深圳茂业集团2010年-11铁西万达广场铁西区90.0万23.0万㎡B1-F5万达集团2010年-12龙之梦大东区437.0万167.0万㎡B1-F5上海长峰房地产2010年-13华润中心(万象城)沈河区青年大街70.0万18.0万㎡B1-F5华润集团2011年-14星摩尔铁西区32.5万12.9万㎡F1-F3土耳其菲巴集团2011年-15恒隆市府广场市政府广场南面84.24万8.1万㎡B2-F5香港恒隆2012年-16东方银座大东区东北大马路120.0万--深圳东方银座集团2013年-17保利达商务广场浑南新区80.0万--香港保利达集团2013年-表1-2.沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总2010.08.26Page11表1-3.成都市主要经营及建设中购物中心汇总编号项目名称区位总建筑面积购物中心面积经营楼层投资方开业时间备注1百联天府购物中心科华中路、二环路16.0万16.0万㎡F1-F4成都汇诚房产2004年-2新城市广场CBD青羊西大街27.0万15.0万㎡B1-F5新鸿基2005年-3成华SM广场城东商业圈东二环17.0万17.0万㎡B1-F4菲律宾SM集团2006年沃尔玛、来雅百货4万达广场锦江区锦华路40.0万17.2万㎡B1-F5万达集团2007年-5财富又一城一环路府青立交桥36.0万8.5万㎡B1-F4成都前锋2010年家乐福、国美6凯丹国际广场高新区8.6万8.6万㎡B1-F5凯丹国际集团2010年欧洲知名品牌7群光广场春熙路南段20.0万10.5万㎡B2-F8台湾蓝天2010年-8苏宁购物广场新南天地商圈12.0万12.0万㎡F1-F6苏宁2010年-9龙湖天街三千集城东商业圈35.0万12.0万㎡B1-F5龙湖2010年-10富力天汇MALLCBD的核心区20.0万14.0万㎡B2-F7富力2010年广百百货11来福士人民南路四段32.6万10.0万㎡B1-F5凯德置地2012年-12中航九方广场南三环20.0万10.0万㎡B1-F7中航地产2012年-13茂业中心高新区34.0万12.0万㎡B1-F5深圳茂业2012年-14华润万象城城东商业圈32.0万24.4万㎡B1-F5华润集团2012年-2010.08.26Page11表1-4.无锡市主要经营及建设中购物中心汇总编号项目名称区位总建筑面积购物中心面积经营楼层投资方开业时间备注1保利广场火车站站前商圈15.3万8.0万㎡B1-F3福润投资2006年家乐福2无锡茂业城CBD中心太湖广场45.0万20.0万㎡B1-F8深圳茂业集团2007年-3哥伦布广场崇安新城20.0万12.0万㎡B1-F3香港五洲国际2009年家乐福4金太湖国际城北塘区青石路吴桥68.0万26.0万㎡F1-F6无锡金太湖2009年沃尔玛等5红豆国际广场中山路胜利门广场13.6万4.3万㎡B1-F6无锡红豆置业2010年远东百货6无锡万达广场河埒口中心商务区70.0万23.0万㎡B1-F4万达集团2010年-7明发商业广场惠山大道与北环路50.0万40.0万㎡B1-F3明发集团2011年-8苏宁广场CBD中心太湖广场32.0万10.0万㎡B2-F8苏宁置业2012年-9恒隆广场中山路核心商圈26.0万10.0万㎡B1-F5香港恒隆2012年-10宜家购物中心锡山经济开发区14.0万14.0万㎡F1-F3瑞典宜家2013年-11海岸城太湖新城42.0万10.0万㎡B1-F3深圳海岸集团2013年-12保利达广场崇安区工运路47.2万11.0万㎡B1-F5香港保利达2013年-2010.08.26Page1图2.各类型购物中心分布模型1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数面积（万㎡）都市核心区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心典型案例：深国投—印象城系列典型案例：1）恒隆—港汇广场2）新鸿基—APM系列3）华润—万象城4）凯德—成都来福士5）中粮—天津大悦城典型案例：中粮—西单大悦城系列鹏润—水游城典型案例：1）大连万达系列2）中粮—朝阳大悦城典型案例：1）恒隆—恒隆广场2）凯德—上海来福士3）银泰百货4）南京金鹰2010.08.26Page1图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数面积（万㎡）都市核心区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心典型规模：3-5万㎡典型层数：2-4层主力店：超市/卖场典型规模：5-8万㎡典型层数：6-8层主力店：百货典型规模：15-30万㎡典型层数：3-5层主力店：百货+超市+家电+家居典型规模：8-12万㎡典型层数：8-12层主力店：专业店+餐饮娱乐典型规模：10-15万㎡典型层数：6-8层主力店：百货+超市+专业店2010.08.26Page1城市项目名称商业面积（㎡）楼层数楼层分布单层面积(㎡）投资/发展商上海来福士广场4.60万㎡8层B1-F75,750凯德置地恒隆广场5.17万㎡5层F1-F510,340恒隆地产上海国际金融中心11.00万㎡6层B2-F418,300新鸿基第一八佰伴10.80万㎡11层B1-F109,800百联集团港汇广场13.00万㎡7层B1-F618,500恒隆地产龙之梦购物中心22.00万㎡13层B2-F1116,900长峰北京北京新光天地18.00万㎡8层B2-F622,500国华置业东方新天地12.00万㎡7层B1-F617,000长实西单大悦城12.50万㎡13层B2-F119,600中粮天津天津大悦城12.50万㎡6层B1-F520,800中粮南京南京国际广场8.70万㎡8层B1-F710,875摩根士丹利南京水游城10.00万㎡7层B2-F514,280鹏润杭州万象城24.00万㎡8层B2-F630,000华润无锡恒隆广场9.50万㎡7层B1-F613,570恒隆地产表1-5.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）1目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下3个类型：1）境外系：恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地（5家）2）国资系：中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业（首创）、深国投商用、中信地产（5家）3）民资系：万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等2010.08.26Page1时期项目名称商业面积（㎡）楼层数楼层分布单层面积(㎡）备注早期恒隆广场5.17万㎡5层F1-F510,340地下负二层来福士广场4.60万㎡8层B1-F75,750地下负三层第一八佰伴10.80万㎡11层B1-F109,800地下负二层东方新天地12.00万㎡7层B1-F617,000地下负三层中期港汇广场13.00万㎡7层B1-F618,500地下负三层北京新光天地18.00万㎡8层B2-F622,500地下负四层龙之梦购物中心22.00万㎡13层B2-F1116,900地下负四层近期西单大悦城12.50万㎡13层B2-F119,600地下负四层天津大悦城12.50万㎡6层B1-F520,800地下负三层南京国际广场8.70万㎡8层B1-F710,875地下负三层南京水游城10.00万㎡7层B2-F514,280地下负三层杭州万象城24.00万㎡8层B2-F630,000地下负三层上海国际金融中心11.00万㎡6层B2-F418,300地下负四层恒隆广场9.50万㎡7层B1-F613,570地下负三层表1-6.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）1早期综合体商场面积在5-10万㎡左右；中期部分项目超过20万㎡；近期主流面积集中在10万㎡左右。2010.08.26Page1类型项目名称商业面积（㎡）楼层数楼层分布单层面积(㎡）备注1上海恒隆广场5.17万㎡5层F1-F510,340地下负二层天津大悦城12.50万㎡6层B1-F520,800地下负三层2无锡恒隆广场9.50万㎡7层B1-F613,570地下负三层东方新天地12.00万㎡7层B1-F617,000地下负三层港汇广场13.00万㎡7层B1-F618,500地下负三层南京水游城10.00万㎡7层B2-F514,280地下负四层上海来福士广场4.60万㎡8层B1-F75,750地下负三层南京国际广场8.70万㎡8层B1-F710,875地下负三层上海国际金融中心11.00万㎡6层B2-F418,300地下负