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法律培训——房屋租赁及二手房交易主讲人：李瑾律师日期：2013/12/11三峡买卖网第一部分房屋租赁一、房屋租赁合同的概念与法律特征二、房屋租赁合同的订立三、房屋租赁合同的成立与生效四、房屋租赁合同主要条款的法律分析五、物业返租的相关规定一、房屋租赁合同的概念与法律特征1、概念房屋租赁合同——出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用，承租人按约定向出租人交付一定租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。一、房屋租赁合同的概念与法律特征2、房屋租赁合同的法律特征①租赁标的物是作为不动产的房屋，是特定物。②是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所有权的转移，承租人对标的物不享有处分权。③是诺成性合同，自双方当事人意思表示达成一致时成立，其成立无需标的物的交付。④是双务合同，双方当事人互享权利、互负义务，双方的权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人交付租赁房屋、有权利收取租金；承租人有权获得租赁房屋的占有、使用、收益权利，同时有义务交付租金。二、房屋租赁合同的订立1、出租人签约时需提交的文件：①租赁房屋的产权证明文件（房产证、购房合同等）②产权人、出租人的主体资格证明文件A、自然人出租：要提供身份证、护照、回乡证等。B、法人出租：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。③共有房屋出租：要提供全体共有人的主体资格证明文件、全体共有人同意出租的书面证明。④转租：要提供产权人同意转租的书面证明。⑤委托他人代为签约：要提供授权委托书（自然人出租的要办理委托书公证）、代理人身份证。二、房屋租赁合同的订立2、承租人签约时需提交的文件（1）承租人本人签约①承租人是自然人：要提供身份证、护照、回乡证等身份证明文件。②承租人是法人：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。（2）承租人委托他人代为签约①授权委托书（承租人是自然人的，要办理委托书公证）②代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。二、房屋租赁合同的订立3、不得出租的房屋范围①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押，未经抵押权人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨拆迁范围内的房屋；⑩有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、房屋租赁合同的成立与生效1、区分合同的成立与生效（1）合同成立——要约和承诺符合法律规定，当事人的意思表示协商一致。合同成立的两个要件：A、有两个或两个以上的当事人；B、当事人意思表示一致。三、房屋租赁合同的成立与生效（2）合同生效——合同符合法定生效条件，依法对当事人产生约束力。合同生效的四个要件：A、当事人有相应的民事行为能力；B、当事人的意思表示真实；C、不违反法律及行政法规的强制性规定；D、不违反社会公共利益。三、房屋租赁合同的成立与生效（3）合同成立与合同生效的区别A、法律意义、判断结果不同：【合同成立】属事实问题，意义在于识别某一合同是否已经在，该合同是此合同还是彼合同，其判断结果，只有成立与不成立两种。【合同生效】属于法律价值判断问题，意义在于识别某一合同是否符合法律的精神和规定，能否取得法律所认可的效力，其判断结果包括有效、无效、效力未定、可撤销四种。三、房屋租赁合同的成立与生效（3）合同成立与合同生效的区别B、法律效力不同：【合同成立】法律效力是要约人不得撤回要约，承诺人不得撤回承诺。但要约人与承诺人的权利义务仍没有得到法律的认可，合同中的权利义务仍处于不确定的状态。【合同生效】是法律对当事人意思表示的肯定性评价，当事人之间设定的权利义务受到国家法律的保护。已经成立的合同，其效力可以有生效、效力待定、无效三种不同情况。只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护，才能产生当事人所预期的法律后果。三、房屋租赁合同的成立与生效2、房屋租赁合同的成立与生效（1）房屋租赁合同是诺成性合同，自双方当事人意思表示一致、达成协议时成立，出租人与承租人之间即产生权利义务。（2）房屋租赁合同自成立时生效。因为房屋租赁合同是诺成性合同，不以租赁房屋的实际交付为合同的生效要件。（3）注意：房屋租赁合同的承租人取得租赁房屋的使用权，是以支付租金为代价的，这是房屋租赁合同的基本特征。租金是租赁合同的必备条款，如果没有租金条款，那么租赁合同不能成立。三、房屋租赁合同的成立与生效3、房屋租赁合同登记备案【建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条】房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止房屋租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。（1）房屋租赁合同登记备案是基于加强社会治安综合治理、加强房地产市场管理、防止非法出租房屋、防止国家税费流失等目的而采取的行业管理手段，不涉及合同的效力。三、房屋租赁合同的成立与生效（2）房屋租赁合同登记备案不是房屋租赁合同成立或生效的要件，对租赁合同的效力无任何影响。因为房屋租赁合同是诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致，合同即告成立。【最高人民法院关于合同法的解释（一）第九条】法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。四、房屋租赁合同主要条款的法律分析【建设部《城市房屋租赁管理办法》第9条】租赁合同应当具备以下条款：(一)当事人姓名或者名称及住所；(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况；(三)租赁用途；(四)租赁期限；(五)租金及交付方式；(六)房屋修缮责任；(七)转租的约定；(八)变更和解除合同的条件；(九)违约责任；(十)当事人约定的其他条款。下面是对各主要条款的详细分析。1、租赁用途指承租人租赁该房屋的目的。设置租赁用途条款的意义：（1）有利于承租人按照租赁房屋的性能、用途，正确地使用租赁房屋。因不合理使用租赁房屋，造成房屋损坏的，应向出租人赔偿损失。（2）有利于承租人履行合同。承租人不得擅自改变租赁用途，不得用于从事非法活动。如果承租人需要改变用途或在租赁房屋上添加新用途，应征得出租人同意，并重新协商租金。2、定期租赁与不定期租赁分类具体情形最高期限定期租赁当事人明确约定了租赁期限租期不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。不定期租赁当事人没有约定租赁期限或约定不明，依照补充协议、租赁合同有关条款、交易习惯仍不能确定的租赁期限6个月以上，未采用书面形式订立租赁合同约定的租期届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的2、定期租赁与不定期租赁（1）定期租赁为免发生纠纷，定期租赁合同不应以口头形式订立，因为当事人不能以书面以外的其他方式来证明租赁期限。A、定期租赁合同的任何一方不得任意单方解除租赁合同。但因一方违约，守约方按租赁合同和法律规定行使单方解除权的除外。B、租赁期限届满，租赁合同终止，出租人有权收回租赁房屋，承租人有义务返还租赁房屋。C、承租人要续租的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。（见建设部《城市房屋租赁管理办法》第10条）2、定期租赁与不定期租赁（2）不定期租赁A、不定期租赁合同的双方当事人均可随时解除租赁合同，无需以对方违约为解除条件。B、但出于承租人利益的考虑，出租人解除租赁合同的，应当在合理期限前通知承租人，给承租人一个合理的宽限期，以便承租人及时妥善作出安排。3、租金及欠租的违约责任（1）租金条款的参考文本“月租金为（人民币）佰拾万仟佰拾元角分（￥元）。租金按月结算，由承租人在每月的第日前缴付本期租金给出租人。付款方式：”【提示】A、如选择非现金支付的付款方式，建议在租赁合同中明确约定出租人收取租金的指定银行帐户，写明户主名称、开户行、银行帐号等内容，以免发生纠纷。3、租金及欠租的违约责任B、支付期限如何确定（见合同法第226条）→先看双方的合同约定→双方没约定或者约定不明的，按双方达成的补充协议确定→达不成补充协议的，按租赁合同其他条款或交易习惯确定→按上述方式仍不能确定的，应在租期届满时支付。租期一年以上的，应在每届满一年时支付。剩余期间不满一年的，应在租期届满时支付。3、租金及欠租的违约责任（2）要在租赁合同中明确约定欠租的违约责任A、承租人应向出租人支付滞纳金【参考条款】“承租人逾期交付租金的，自欠付之日起至实际付清之日止，每日按月租金的%向出租人支付滞纳金。”B、承租人应向出租人支付违约金，要注明违约金具体金额C、承租人应赔偿出租人的损失D、出租人有权单方解除合同【参考条款】“承租人逾期交付租金超过60天的，出租人有权提前解除合同。”3、租金及欠租的违约责任【合同法第227条】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、租金及欠租的违约责任（3）催缴租金的注意事项A、租金的诉讼时效：1年，自拖欠之日起计算。例如，合同约定每月5号前支付当月租金，则自6号开始计算该月租金1年的诉讼时效。如果租金是按月支付，则每月租金的诉讼时效起算时间都会不同。【注意】其他欠费（如物管费）的诉讼时效是2年，也是自拖欠之日起计。3、租金及欠租的违约责任B、发函催缴租金、欠费的注意事项①密切留意承租人何时开始欠费，计算诉讼时效，在诉讼时效届满之前发函催缴或起诉，以引起诉讼时效中断，自发函之日起诉讼时效重新计算。【民法通则第140条】诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3、租金及欠租的违约责任②从证据效力和证据保全的角度考虑，建议用EMS特快专递寄送催款函件，并在寄送时注意以下事项：a）在“国内特快专递邮件详情单”中“内件品名”一栏写明函件的内容，如：（2008）粤正大律函字第***号《律师函》原件壹份，要求：***业主在年月日前向***公司付清欠缴的租金、滞纳金共计人民币*****元。”（如有其他欠费项目，要一并写清楚）b）在特快专递寄出后两个月内要求速递公司开具妥投证明c）保管好寄送的律师函复印件、“国内特快专递邮件详情单”原件、妥投证明原件。4、租赁保证金【参考条款】承租人于本合同签订之日起日内向甲方支付租赁保证金人民币元（大写万仟佰拾元整）。在本合同约定的租赁期限届满或本合同解除、终止时，租赁保证金按以下任一方式处理：1）承租人结清依本合同应由其承担的租金、费用和违约金后，由出租人于日内全额无息退回给承租人；2）折抵依本合同应由承租人承担的租金、费用和违约金后的剩余部分，由出租人于日内无息退回承租人；不足部分由承租人补齐。4、租赁保证金租赁保证金是一种履约保证措施，具体数额由双方当事人约定。实际操作中要注意以下几点：（1）收取租赁保证金后开具的收据要写明是租赁保证金及具体金额；（2）在租赁合同中明确约定租赁保证金如何处理。一般来说，租赁关系终止时，租赁保证金应无息退还给承租人，但若承租人拖欠租金或有其他违约行为的，租赁保证金可用于抵偿所欠租金、违约金、应由承租人承担的费用及赔偿出租人经济损失，抵偿后的剩余部分应当无息归还承租人。5、租赁房屋的交付出租人负有交付租赁房屋的义务，不但要按合同约定时间将租赁房屋转移给承租人占有，而且交付的租赁房屋必须符合租赁合同约定的房屋用途。（1）交付方式：一般采取交付租赁房屋钥匙的方式，配套使用的附属设施也应一并交付。（2）交付时间：由双方在租赁合同中明确约定。（3）出租人迟延交付租赁房屋的处理A、出租人应向承租人支付违约金，具体数额要由双方约定B、给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任C、承租人有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。5、租赁房屋的交付（4）租赁房屋交接的注意事项A、双方现场确认水表、电表、煤气表的读数，共同签署读数确认表。B、双方现场查验租赁房屋的结构、质量、装修、配套设施设备、电器等，对查验情况做好记录，由双方签字确认。如有异议应当场提出。C、出租人在交付租赁房屋后，最好将租