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工程维保修实操要领培训管理中心提升进步价值主讲内容•维保修工作中的重点•维保修工作流程实际操作要点•维保修工作中的难点培训管理中心提升进步价值一、维保修工作中的重点熟悉及掌握维保修相关规程。培训管理中心提升进步价值维修完成备用维修队伍维修施工，客服中心监督协调地产工程部补签《委托维修任务书》客服中心组织备用维修队伍进场维修地产工程部签发《委托维修任务书》维修监理、物业助理上门了解情况，跟进协调地产工程部鉴定原因、明确责任责任施工单位未按时进场维修责任施工单位按时进场维修客服中心组织备用维修队伍进场维修责任施工单位维修施工，客服中心监督协调客服中心组织回访地产工程部协调责任施工单位进场维修客服前台接到业主报修客服助理通知地产工程部、责任施工单位客服助理通知相应维修监理、物业助理业主确认《维修工程项目签证单》工程量验收合格客服中心组织各方进行验收各方审核签名确认《维修工程项目签证单》交地区地产公司预决算部审核登记备案交地区地产公司财务部审核每月25日汇总填报《申请使用资金审批表》，报地区物业分公司审核报地区地产公司领导审批地区地产公司财务部付款工程维保修操作流程培训管理中心提升进步价值维修完成备用维修队伍维修施工，客服中心监督协调地产工程部补签《委托维修任务书》客服中心组织备用维修队伍进场维修地产工程部签发《委托维修任务书》维修监理、物业助理上门了解情况，跟进协调地产工程部鉴定原因、明确责任责任施工单位未按时进场维修责任施工单位按时进场维修客服中心组织备用维修队伍进场维修责任施工单位维修施工，客服中心监督协调客服中心组织回访地产工程部协调责任施工单位进场维修客服前台接到业主报修客服助理通知地产工程部、责任施工单位客服助理通知相应维修监理、物业助理业主确认《维修工程项目签证单》工程量验收合格客服中心组织各方进行验收各方审核签名确认《维修工程项目签证单》交地区地产公司预决算部审核登记备案交地区地产公司财务部审核每月25日汇总填报《申请使用资金审批表》，报地区物业分公司审核报地区地产公司领导审批地区地产公司财务部付款培训管理中心提升进步价值1、维保修协调工作。工程维保修工作因涉及到物业、业主、开发商及施工单位等各方关系，因此维修监理必须具备较强的协调及沟通能力。首先，在每次交楼之前，物业公司应积极主动的要求地产公司组织召开工程维保修现场联席会议，联席会议最好由地产公司相关领导主持，与会单位一般由地产公司营销部、预决算部、工程部、施工单位及物业公司等组成。联席会议必须要求形成书面会议纪要并由各参会单位负责人签收，特别是一定要列明地产公司工程部及施工单位各自责任以及处罚细则。这样，以便于成为日后追究责任及进行扣罚的一个重要依据。培训管理中心提升进步价值范例：五期维保修联席会议纪要会议时间：2008年5月12日15：00会议地点：金碧世纪花园五期工程项目部办公室与会单位及人员：广州市俊汇房地产开发有限公司（以下简称开发商）：汤济泽广州市恒大工程监理有限公司金碧世纪花园项目部(以下简称监理公司)：罗小荣广州市金碧世家物业服务有限公司（以下简称物业公司）：肖利民深圳广田建设集团有限公司：叶绍东湛江市建筑工程公司：庞真凤广州市腾龙门业有限公司：邱国春；佛山市恒大金属建筑材料有限公司：易旭东（上述施工单位以下简称各施工单位）会议主持：汤济泽会议记录：世家物业会议主题：金碧世纪花园五期交楼工程问题整改及保修事宜培训管理中心提升进步价值会议内容：为促进金碧世纪花园五期交楼工程问题的整改及保修工作，确保金碧世纪花园五期交楼工作的顺利完成，维护各方声誉，由开发商代表组织金碧世纪花园五期各工程施工单位、管理单位召开有关工程整改及保修的专题会议，形成如下决议：一、工程问题整改及保修流程1、业主收楼时，监理公司及施工单位须派人会同物业公司共同验楼。2、监理公司负责组建、管理维修大队，物业公司须安排三至五人作为维修监理参加维修大队，服从监理公司管理，协助监理公司负责现场维修和进度检查，确保交楼时业主所提问题能够按照承诺时间完成。3、维修大队维修监理每天必须汇总当天业主收楼验楼情况，并于次日8点抄送监理公司及各相关施工单位签收。4、各施工单位每天8：30前指派专人到维修大队维修监理处签收《楼宇验楼情况反馈单》并书面承诺整改完成时间。5、交楼问题维保修完成时间原则上由施工单位自行制定，但最长不得超过七天。培训管理中心提升进步价值二、维修现场纪律要求：1、维修大队维修监理须于每天8：30参加监理公司晨会。2、各施工单位必须于5月12日前将本单位维修人员名册（须注明个人职务和加盖公章）交维修大队，各施工单位维修人员必须按名册每天8：30及14：30前到维修大队签到。如未按规定签到的，则按每次每人200元标准扣罚相应施工单位。3、各施工单位现场负责人电话必须保持每天24小时畅通，如无故关机则按每次1000元标准扣罚相应施工单位。4、各施工单位每天须无条件签收《楼宇验楼情况反馈单》，如出现拒绝签收的，则按每次每单2000元标准扣罚责任施工单位。5、所有施工单位维修人员须在物业公司办理出入证并接受物业公司监管。培训管理中心提升进步价值三、保障措施1、各施工单位必须按物业公司入户维修流程入户进行施工，维修完毕后须做到工完料尽场地清。如维修现场清洁不达标的，则由物业公司组织清洁，并按开发商进行开荒清洁时该户开荒清洁发生费用标准转扣责任施工单位给物业公司。2、维修期间，施工单位须负责户内所有设施及物品的保护，维修钥匙须于当天归还维修大队；维修钥匙的交接须由维修大队维修监理与施工单位维修人员共同在现场进行，如检查发现户内物品及设施丢失或损坏的，由施工单位承担一切责任。3、各施工单位应严格按照维修承诺时间完成维修，如未在承诺时间内完成维修，造成业主投诉到物业公司的，按每次1000元标准扣罚责任单位；如造成业主投诉到地产集团的，按每次2000元标准扣罚责任施工单位。4、施工单位如未按首次承诺时间完成维修的，则由物业公司与业主另行约定维修时间；如施工单位再次未按时完成的，则按照保障措施第3条约定再次扣罚，并由监理公司委托其他施工单位维修，维修费用按实际发生费用的1.5倍转扣责任施工单位。以上扣罚均由监理公司负责，物业公司负责跟进办理。培训管理中心提升进步价值四、其他注意事项1、对于长期未收楼单元，由物业公司定期进行巡查和开窗通风。2、严禁业主自行上楼看房。广州市金碧世家物业服务有限公司二00八年五月十四日与会单位确认签收：广州市俊汇房地产开发有限公司：广州市恒大工程监理有限公司金碧世纪花园项目部：深圳广田建设集团有限公司：湛江市建筑工程公司：抄报：李潇董事长，刘有捷副总经理。抄送：地产工程二部、合同管理部、预决算部，金碧物业集团，各施工单位培训管理中心提升进步价值其次，维修监理在面对业主诉求时应尽量站在集团公司的利益角度上去考虑。维修监理一定要每天对业主报修问题进行筛选分类，如容易解决的问题应马上安排维修人员进行维修处理；复杂的或维修工期较长的问题，应主动与业主沟通，说明维修难度，尽量取得业主的理解，与业主预约维修时间，以便于自己掌控维修进度。培训管理中心提升进步价值另外，对于出现的一些重大质量问题或者共性问题，物业公司一定要书面呈报地产公司相关领导，以取得地产公司的支持，加大处理力度。维修监理应定期与地产公司工程部维修监理工程师召开协调会，解决一些重点和难点问题。培训管理中心提升进步价值范例：关于金碧世纪花园五期装修共性问题的报告广东公司李潇董事长：近期，我司陆续接到金碧世纪花园五期部分业主投诉，反映其入住后出现厕所返臭、洗手间渗水、卧室窗户渗水、衣柜推拉门变形等共性问题。因上述问题已影响了业主的正常生活，业主对此意见较大。现将具体情况汇报如下：1、厕所返臭问题五期大部分业主自入住后，发现卫生间每天会出现一股臭味。经工程二部、施工单位及物业公司工程人员上门查看，发现返臭原因主要为洗手间马桶安装不规范，底座密封不严，公共洗手间马桶底部接口缺少配件（密封圈），导致马桶底部返臭。截止到目前，我司客服前台累计接到此类问题投诉13户，其中28—1003业主就此问题两次投诉到集团客服中心并书面提出索赔要求（详见附件）。2、卫生间渗水问题五期部分业主业主入住后，发现卫生间外部墙面发霉及房间木地板发黑。经物业公司工程人员上门查看，发现墙面发霉及木地板发黑原因主要为洗手间周边防水存在施工质量问题，导致洗手间渗水至外部引起墙面发霉和木地板发黑。截止到目前，我司客服前台累计接到此类问题投诉19户。培训管理中心提升进步价值3、窗户渗水问题五期部分业主（基本为31栋01户型）投诉每遇暴雨天气，卧室飘窗顶部渗水严重。经工程二部、施工单位及物业公司工程人员上门查看，发现渗水原因主要为房间飘窗顶部空调飘台板存在施工质量问题，未做防水处理。截止到目前，我司客服前台累计接到此类问题投诉9户（详见附件）。4、木衣柜推拉门变形问题五期业主普遍反映主卧衣柜推拉门变形严重，经我司工程人员上门查看情况属实。目前，此问题不能得到及时处理，业主意见较大。鉴于此，我司认为上述问题涉及户数较多，影响面较大，如不能及时处理，将会带来一定的后果。因此建议集团工程部门采取统一整改措施，彻底解决上述共性问题，以保障业主正常入住。广州市金碧世家物业服务有限公司二00八年十月十日培训管理中心提升进步价值2、备用维修队伍的组建及管理。物业公司必须组建自己的维保修外委备用队伍以应对这种局面，不能仅仅依靠原施工单位完成大量的维保修工作；同时，组建外委备用维修队伍也能够起到促进原施工队伍加大维修力度的作用。培训管理中心提升进步价值尽管现行的工程维保修管理制度要求外委备用维修单位最终由地产公司相关部门确定。但考虑到外委备用维修队伍日后是由物业公司进行管理，所以物业公司应积极主动的向地产公司推荐合适的外委备用维修单位。推荐备用维修队伍时应注意尽量多选择几家，最好偏重于防水及室内装修方面的。备用维修单位不一定选择大中型企业，往往一些小的装修公司反而愿意承接零星维修工程。培训管理中心提升进步价值2010-2011年度广东地区楼盘项目维保修工程合同（范本）甲方：乙方：根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲乙双方经协商一致，本着平等互利、公平自愿的原则，就甲方委托乙方承接广东地区恒大御景半岛、恒大绿洲、恒大山水城、恒大金碧天下维保修工程施工事宜达成如下协议：第一条工程名称维保修工程第二条工程内容甲方委托乙方作为所开发物业维保修工程的指定承包单位，负责承接甲方物业所在楼盘客服中心（以下简称楼盘客服中心）指定的维保修工程，同时还包括交楼后原施工单位质保期间不履行维保修责任的二次保修工作。第三条承包方式1、乙方在本合同工程承包范围内包工、包料（甲方另行说明的除外）、包质量、包施工期限、包施工安全。楼盘客服中心一般以户或分项工程的形式向乙方签发《委托维修任务书》（注明问题原因、维修内容、进场施工时间、工期要求），每份委托单独结算，结算单价参照本合同附件一执行，附件一所列价格由甲乙双方每半年根据市场价格重新核定一次。2、楼盘客服中心所管辖物业的维保修工程原则上委托给乙方承包。如果乙方因人力、物力或技术等方面的问题不能按本合同约定的上门维修时间、工期、服务规范等进行维保修工作，楼盘客服中心可另行委托其他维修队伍承接维修任务。维保修价格参照本合同执行，如维保修价格重新核定，按核定后的维保修价格参照执行。3、乙方需在金沙洲（恒大御景半岛、恒大绿洲）、增城恒大山水城、清新恒大金碧天下设置维修点，组建满足现场需求的专业队伍，在招标方物业的要求的时间内完成维保修任务第四条承包总价及付款方式1、承包总价：每份委托单独核算，具体根据甲方工程部、乙方及楼盘客服中心等三方书面确认的工程量（以加盖楼盘客服中心物业管理章为准），按甲乙双方确认本合同附表所列单价结算。培训管理中心提升进步价值2、付款方式：工程竣工验收合格后，由所在楼盘客服中心每月25日汇总上报《维修工程签证单》作为结算依据，结算经乙方确认后60个工作日内，甲方向乙方支付本次结算总金额的95%的工程款，剩下5%留作质保金于保