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土地估价报告项目名称：鸡西市鸡冠区李虹江花园36号楼3单元3层1440号宗地土地使用权出让价格评估受托估价单位：黑龙江融源地价评估有限公司土地估价报告编号：(黑)融源(2016)(估)字第号提交估价报告日期：二○一七年二月八日鸡西市鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号宗地土地使用权出让价格评估第1页共16页土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称鸡西市鸡冠区李虹江花园36号楼3单元3层1440号宗地土地使用权出让价格评估二、委托估价方鸡西市国土资源局三、估价目的根据委托方出具的《委托估价函》及《房屋交易和产权确认书》，鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号住宅拟进行产权交易，涉及国有建设用地使用权转让，产权交易人李虹江需为原划拨土地使用权补办出让手续。委托方为此委托我公司对该宗地进行评估，为其办理出让手续提供土地价格参考。四、估价期日2017年2月8日五、估价日期2017年2月8日至2017年2月9日六、地价定义待估宗地现状用途为住宅用地，本次评估设定为城镇住宅用地，宗地实际开发程度为宗地外基础设施具备“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通暖、通气），宗地内达到“七通一平”（即通路、通电、通讯、供水、排水、通暖、通气及场地平整），本次评估设定开发程度宗地外同宗地实际开发程度，宗地内场地平整。本次估价设定土地价格定义为待估宗地于估价期日（2017年2月8日），现状利用条件下，设定用途为城镇住宅用地，宗地外基础设施达到“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通暖、通气），宗地内场地平整，宗地容积率3.71，出让用地土地使用年期为3年的国有建设用地土地使用权价格。七、估价结果（货币种类及单位：人民币万元）估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得出位于鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号，待估宗地的土地使用权分摊面积21.07平方米的国有用地，在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于估价期日2017年2月8日正常市场条件下的国有土地使用权出让价格为：鸡西市鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号宗地土地使用权出让价格评估第2页共16页评估土地面积：21.07平方米单位面积地价：152元/平方米楼面地价:41元/平方米总地价：0.3203万元大写：叁仟贰佰零叁元整估价对象估价结果详见《土地估价结果一览表》八、土地估价师签名估价师姓名资格证书号发证机关估价师签名袁磊2006230004国土资源部程攀2007230002国土资源部九、土地估价机构估价机构法定代表人签字：黑龙江融源地价评估有限公司2017年2月9日鸡西市鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号宗地土地使用权出让价格评估第3页共16页土地估价结果一览表估价机构:黑龙江融源地价评估有限公司估价期日:2017年2月8日估价报告编号:（黑）融源（2016）（估）字第号估价目的：划拨土地使用权补办出让土地使用权性质:出让估价期日的土地使用者宗地编码宗地名称房屋所有权证号（不动产证明号）宗地位置实际用途设定用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度建筑物情况土地使用权年限(年)评估面积（㎡）土地单价（元/㎡）总地价（万元）张博拟转让给李虹江175185160010300301鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号住宅用地S200801673花园36号楼3单元3层1440号住宅用地城镇住宅用地3.71宗地红线外“七通”红线内“七通”及场地平整宗地红线外“七通”及红线内场地平整买卖321.071520.3203合计——————————21.071520.3203一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：上述土地估价结果对应的是在土地使用年期内，具有转让、出租、抵押权的土地使用权价格。根据《房屋所有权证》，至估价期日止，待估宗地不存在土地他项权利登记。2、基础设施条件：宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、通排水、通供暖、通气）、红线内“七通”（通路、通电、通讯、供水、通排水、通供暖、通气）及场地平整。3、规划限制条件：城市规划为一般限制。4、影响土地价格的其他限定条件：无。二、其他需要说明的事项：无估价机构：黑龙江融源地价评估有限公司（加盖公章）2017年2月9日鸡西市鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号宗地建设用地使用权价格评估第4页共16页第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：鸡西市国土资源局单位地址：鸡西市鸡冠区西山路1号法人代表：程显涛联系人：苏长斌联系电话：0467-2621835邮政编码：158100二、估价对象此次估价对象为鸡西市鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号住宅用地，土地分摊面积为21.07平方米。本次评估范围为全部。三、估价对象概况1.土地登记状况土地来源及历史沿革：待估宗地位于鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号，原产权人张博以购房方式取得划拨国有土地使用权，现拟转让给李虹江。待估宗地未办理土地使用权登记。待估宗地产权登记状况如下：房屋产权证号：S200801673产权转让人：张博产权受让人：李虹江宗地位置：鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号登记用途：住宅土地使用权类型：划拨分摊土地面积：21.07平方米根据委托方出具的《委托估价函》及《房屋交易和产权确认书》，产权转让人：张博，产权受让人：李虹江，宗地位于：鸡西市鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号，分摊地面积：21.07平方米。2.土地权利状况待估宗地的所有权为国家所有，产权转让人张博以购房方式取得划拨国有土地使用权，权属来源合法，产权清楚。产权受让人李虹江拟办理使用年期为3年的出让国有土地使用权，待估宗地不存在土地他项权利登记。鸡西市鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号宗地建设用地使用权价格评估第5页共16页3.土地利用状况根据委托方提供材料，待估宗地办有房产证，待估宗地容积率3.71。待估宗地建构筑物状况：待估宗地所在建筑物共8层，权利人所在楼层为3层，其建筑物名称、房产证号、建筑面积、建筑物结构详见表1。用途：住宅建筑面积：78.09平方米。建筑容积率：3.71建筑结构：混合结构建筑物层数：8层。表1估价对象建构筑物状况表宗地编号主要建（构）筑物名称房屋所有证号建筑面积(平方米)建筑结构建筑物高度或总层数所在层数内部装修情况容积率估价对象鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号住宅S20080167378.09平方米混合83一般装修3.71小计78.09平方米3.71四、影响地价的因素说明（一）一般因素鸡西市位于黑龙江省东南部，地处北纬44°57′至45°29′，东经130°24′至131°05′。东北部与鸡东县接壤，南与穆棱县毗邻，西与林口县相连，土地总面积2208.5平方公里，西北-东南长58.5公里，东西宽54公里。鸡西市距省会哈尔滨市铁路里程549公里。鸡西市下辖鸡冠区，城子河区，恒山区，滴道区，梨树区，麻山区，鸡东县六区一县，代管密山市和虎林市两个县级市，截至2014年末总户籍人口189.5万人，非农人口118.6万人。1、房地产制度与房地产市场状况鸡西市区土地总面积2208.5平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城镇建设用地和集体建设用地）及未利用地等。根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神和鸡西市人民政府印发了《鸡西市国有土地使用权出让收入征收管理办法的通知》（鸡政发〔2007〕28号）、《鸡西市人民政府印发鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》（鸡政发〔2012〕11号）等有关规定，鸡西市人民政府及有关部门通过加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）要求，对经营性用地实行招标、拍卖和挂牌方式，保证了土地市鸡西市鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号宗地建设用地使用权价格评估第6页共16页场的公开、公平和公正。近年来，鸡西市房地产市场趋于供大于求，总体上房地产价格呈跌势。为严格土地管理，节约集约利用土地，优化土地资源配置，适应全市经济发展需要，按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的要求，鸡西市人民政府发布了《关于严格土地管理的规定》，进一步强化对土地市场的严格管理，提高土地利用效益。由于近年来居民可支配收入增加，二手房市场仍有一定需求。2、产业政策鸡西因煤而立，因煤而兴，1957年建市，是一个典型的煤炭资源型城市。经过几十年的开发建设，累计生产原煤8.2亿吨，为支援国家建设和发展地方经济做出了重要贡献。随着经济体制的转轨和国家产业政策的调整，煤炭资源型城市长期积累的体制性和结构性矛盾日益显露。多年来，鸡西市对资源型城市可持续发展问题进行了积极的探索和不懈的努力，八五期间，确定了立足资源、深度开发、依靠科技、优化发展的战略指导思想，在全市形成了告别单一煤经济意识，树立大市场观念，构建鸡西经济多元发展新格局的共识。特别是近年来，鸡西市抓住全国性结构大调整的机遇，按照可持续发展的要求和省委二次创业、富民强省的战略部署，从鸡西还属于经济欠发达、群众不富裕这一基本市情出发，确定了突出一条主线、构建四大格局、强化五个保障，建设绿色生态旅游城市的工作任务和目标，坚持在发展中调整，在调整中发展，促进了产业结构的优化升级。3、城市规划与发展目标根据鸡西市城市规划及土地利用总体规划，位于鸡冠区西南部以“一横三纵”四条轴线为空间结构骨架，以生态走廊分割出四个相对独立的复合型组团建设鸡冠新区。该地区设置居住功能区、行政办公区、体育休闲区、商务办公区等8大功能区。项目建设分二期进行，一期工程201国道支线以北266公顷，重点建设体育会展中心、市一中新校区、商务宾馆、行政办公机关、企事业单位办公楼、大型商业综合体、市民广场和居住小区，计划利用3年时间完成。今年新区建设启动了一期水、电、路等市政基础配套设施和体育会展中心及市一中新校区建设等重点项目。在功能定位上，西南新区是未来鸡西市行政办公、商业服务、会展信息、商务办公、文化体育等城市核心功能的发展区域。新区以行政办公为领航功能，商务金融、商业服务、体育会展为主导功能，文化休闲、旅游娱乐功能为互补功能，研发创意、教育培训为特性功能，生活居住为支撑功能的多元复合互动的综合性城市新区，是鸡西市未来新形象的集中展示区。鸡西市鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号宗地建设用地使用权价格评估第7页共16页4、城市经济发展状况2014年末，全年实现地区生产总值(GDP)582.3亿元，按可比价格计算比上年增长13.6%，连续九年保持两位数增长。其中，第一产业增加值1000.2亿元，增长13.4%；第二产业增加值238.3亿元，增长16.7%；第三产业增加值178.8亿元，增长9.2%。三次产业结构为28.4：40.9：30.7。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为24.7%、54.1%和21.2%。人均地区生产总值31536元，增长14.6%。全年实现固定资产投资277.5亿元，增长38.7%。全年实现社会消费品零售总额162.3亿元，比上年增长15.9%。全市外贸进出口总额实现10.8亿美元，同比增长16.9%。实际利用外资1.10亿美元，同比增长20.2%。全市完成全口径财政收入86亿元，同比增长7.1%。其中，地方财政收入完成54.3亿元，同比增长13.4%，公共财政预算收入43.3亿元，增长22.8%。地方财政支出达到79.7亿元，同比增长13.2%。全年城镇居民人均可支配收入为16980元，同比增长11.3%。人均消费性支出为12182元，同比增长1.4%。农民人均纯收入10422元，增长15.9%。（二）区域因素1、区域概况估价对象位于鸡冠区，鸡冠区地处鸡西市东部，位于鸡冠山西麓，穆棱河南岸，是鸡西市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心。辖区面积153.2平方公里，辖两乡（红星乡、西郊乡）、七个街道办事处，人口32万。近年来，鸡冠区通过立足资源抓