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1风雨兼程20年——中国房地产业20年发展政策环境全记录□高伟一、房地产政策全景图——中国房地产政策20年从中国房地产发展20年，行业经历了政府调控抑制（1994年）、鼓励发展（1999年）、逐步调控（2003年）、分层次调控的四个阶段（2007年）。每个调控阶段与中国经济发展有着紧密联系，GDP增长与房地产投资增长的速度直接决定政府对房地产业的调控思路及手段。2003年与1994年国家整体调控目标相似，当GDP增长过快、房地产投资增长过高时，政府首先对房地产业进行整体调控，使之逐步回复至合理水平。中国房地产政策20年全景图小结：■国家总体趋势是加大区域经济发展的力度，鼓励城市群之间共同、均衡的发展，其目的是为了加快中国城市化的进程，逐渐降低中国农业人口的比例（截止2006年统计结果显示，我国农业人口比例56.4％）；■80后家庭人口结构变化将显现，国家新农村建设的发展等，都将对我国人口变化起到很大的影响作用。从而更加影响到房地产市场的发展；■北京、上海房地产市场由于奥运、世博会的支持将不会出现明显波动；深圳、广州由于率先发展且一直高位运行，将会出现周期性调整；中西部城市由于国家区域经济发展政策的2支持，将持续成为重点发展城市，但国家为了预防投资过热，将会控制其发展的速度及力度；■房地产市场的本质，即等于“人口+购买能力+购买动机”的总和，由此判断我国房地产市场尚有至少十年的发展机会。二、2008年政策趋势及紧缩的货币政策（一）2007年主要政策回顾及2008年政策方向近年来，为了稳定住房价格，政府可以说“双管齐下”：一方面，努力扩大供给，比如加大土地供应、盘活土地存量、打击囤地行为等；另一方面，极力抑制需求，比如出台二套房贷款政策、提高存款准备金率等。但是，前者的力度不大，并没有扩大有效供给；而后者的收效也不是太大，而且有悖于城市化的发展趋势。2007年政策内容一方面是落实，另一方面是住房保障体系的逐步建立。2007年政策调控也是一个大的转折，是政府分层次调控即市场理性发展、保障逐步建立的开端。回顾2007年主要政策方面有以下方面：一方面是继续落实2006年宏观政策措施；第二方面是加大保障性住房体系的建设，如24号文的颁布、廉租房政策的颁布等；三是持续收紧金融信贷政策，如央行五次上调存贷款利率（一年期存款利率由年初的2.52%上升到3.87%,一年期贷款利率由年初的6.12%上升到7.29%）、九次上调准备金率（由年初的9%上升到13.5%）、关于对第二套房的限贷等措施等。2008年国家将持续调控的思路，具体调控方向及政策趋势为：一是实施紧缩的货币政策，加大金融货币政策的出台力度。首次是通过由中央银行通过利率、信贷、汇率、货币发行、外汇管理及金融法规条例等金融工具来实施，如加息等。其次紧缩的货币政策将是阶段性政策，具备非常强的时效性，政府的收放性最为自如。如最直接的方式即为控制各类银行放贷额度。二是鼓励金融投资产品多样化，将继续出台抑制房地产投机、减少房地产投资的政策。由于我国现行金融投资产品的单一性，导致投机或投资过多集中于房地产业。未来国家将继续对股市、基金采取宽容的政策。另外或许将会开始研究与房地产相关的投资性金融产品，而非房地产实物投资。三是为建设和谐社会，将加紧或试行收入分配政策的研究。收入分配政策的任务主要是通过收入总量的变化调节总需求，如调整公务员的薪金等；后期将通过收入结构的调节实现公平和效率的统一，加快物业税的研究速度。（二）企业如何应对紧缩的货币政策？为什么持续多年稳健的货币政策在2008年会发生巨大的转变？这种转变可采取的工具有哪些？它对房地产市场意味着什么？08年紧缩的货币政策的主要目的还是为了解决流动性过剩的问题。针对房地产业来说，政府实施紧缩的货币政策，意义在于改善房地产市场供需结构，打击今年全国各地“地王频出”、“囤地”、“捂盘惜售”现象，使房地产市场的供需达到基本平衡，或供大于求，并不是打压整个产业的发展，所以对整体房地产业发展不会带来根本性变化。■背景：“地王频出”、“囤地”、“捂盘惜售”的现象截止2007年3季度，各地土地市场异常火暴，“地王”现象已是全国各地的普遍现象，导致地价大幅度攀升。而各商业银行的全年度贷款均已发放完毕；其次大量贷款增加后，大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场，从而推动股市、房市价格不断上涨。第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，新建商品房销售价格同比上涨9%。其中北京上涨13.5%、深圳上涨17.6%、宁波和杭州上涨幅度也3都超过了10%。另一方面，在各地房价大幅度攀涨的同时，开发企业的“囤地”、“捂盘惜售”，造成市场上供应量远远低于需求量。图一：2007年全国土地购置情况土地购置面积增长较快，同比增长17.8%。而完成土地开发的面积仅占待开发土地面积的53%。图二：2003年至今中国房地产企业IPO上市融资情况房地产上市公司正在趋向狂热的融资，首发及增发募集资金规模不断加大。图三：2005-2007年我国房地产供需状况4商品房需求旺盛，销售面积明显高于竣工面积。销售面积及销售额均快速增长。图四：06年1月-07年9月全国70个大中城市房地产价格增长状况商品房供不应求导致涨幅进一步加大，比去年同期提高3.6%。■影响：改善房地产市场供需结构，对行业整体发展不会带来变化房地产行业是资金密集型产业,金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。紧缩货币政策，促进土地快速开发，产品大量上市；国家对于财政政策依然采纳的是稳健的思路，并没有限制房地产业的融资渠道及途径；对自住型的需求，国家依然鼓励其发展，并逐步建立保障与市场双轨制发展的思路。■应对：开拓思路、研究产品、适时增加储备积极拓展融资渠道，增加资金来源途径；开发的产品应具备较强的抗风险性；根据市场走势及时调整自己的发展战略，适时充实土地储备以保障可持续性开发；三、2008年房地产业发展趋势从2003年的宏观调控开始，目标是遏制投资快速增长，防止经济过热，将房地产市场由过热发展逐步回调至理性正常的发展态势。年底中央经济工作会议决定的08年紧缩的货币政策，主要目的还是为了解决流动性过剩的问题。针对房地产业来说，对今年全国各地“地王频出”、“囤地”、“捂盘惜售”现象将产生较大影响，不会带来房地产业的根本变化。同时近期的部分城市出现房价回调不能代表普遍现象，调控的成效显现将会是价格止涨，价格增幅水平将回至合理水平。5根据总体调控思路及调控力度，2008年房地产业发展趋势：首先目前的市场信息不足以断定“房地产业出现‘拐点’”；其次未来二年房地产市场将出现“回调”，决定市场回调的程度与周期的关键因素是供需关系的改善；第三未来市场保障性住房与商品住房并驾齐驱发展，市场价格将持续走稳；第四未来大部分综合型土地将集中于大型企业集团中，以保持其持续性发展。2008年武汉市房地产市场发展发展状况：一是企业两极分化。市场经验丰富的企业出于资金回笼和战略调整的双重目地，在新开盘的楼盘中采用部分产品的策略性降价，另一方面进而购置土地，以保证持续性开发；完全或部分依赖银行资金的企业，将迅速采取合作、转让、并购等方式来解决资金的问题。二是市场两极分化。由于企业两极分化而导致市场两极分化，其结果便是显现在市场价格回落；市场价格回落的程度只可能至2006年底－2007年上半年平均水平，挤出来的是2007年下半年由于市场供需关系而引发的虚涨幅度；决定价格回落的因素来源于产品本身，根本因素在于产品品质、规模、区域等；中心城区将保持市场现状，而远城区将出现价格率先回落；未来由于交通因素而改善的居住格局将决定分布于城市公共交通周边的产品持续升温。三是购买群体决定产品三级分化。一般在宏观调控下，财富阶层决定中高端产品抗风险能力较强，通常反应是降量不降价；中低端产品面临两个选择，一是迫于市场压力而降价，二是购买群体受政策调控影响巨大，其中投资或投机的客户成份占有相当部分，从而导致客户信心不足；低端产品受政府住房保障体系逐步实施的因素影响，价格将迅速回落，且由于竞争因素，销售压力较大。最近房地产市场的价格波动，直接原因在于开发商资金面严重紧张，并非供求关系出现重大变化。房地产业属于资金密集型产业，房产建设所投入的大量资金有赖银行贷款。一般而言，由于财务制度和信贷调控的原因，每逢年底银行的银根都会趋紧，这就会造成开发商的资金紧缺。而今年这一问题更加突出：紧缩的货币政策已让银行“无款可贷”，再加上市场观望气氛浓郁、土地使用税翻倍征收、第二套住房贷款政策从严控制等多重因素，使开发商资金链条严重紧绷，通过降价实现资金回笼就成为必然之举。目前中国的房地产价格早已脱离经济发展的现实，超越了居民的承受能力，已经成为中国经济良性发展的重大障碍。从符合现实经济条件并回应民众正当诉求的角度着眼，畸高的房价理应得到调整，甚至是较大幅度的回落。但目前的房价波动只是高位出现暂时波折，公众期待中的房价“拐点”很难出现。首先个别城市的市场降价不能说明楼市“拐点”出现。近期的部分城市出现房价回调不能代表普遍现象，调控的成效显现将会是价格止涨，价格增幅水平将回至合理水平。□2005年的上海市与2007年的广州市►上海：此前所经历的整固期维持了一年半的时间（2005.3~2006.10），目前处于恢复期。从上海情况来看，整固期的市场反应是，普通产品成交量、成交价格先后出现下降，高档产品成交量下降而价格波动不大。当市场进入恢复期后，市场表现为，普通产品量升价不升，而高档产品是价升量不升。►广州：广州房地产市场一度号称全国最成熟、最理性的楼市，楼价合理稳定、产品丰富多样，但广州地产在2005－2007三年内，楼价的升幅为商品房销售有史以来最高，楼盘价格上涨少则30%、50%，多则高达100％、130％，连续的高速上涨和疯狂抢购中，市场的非理性购房比例明显增加，投机成分加重。从11月中旬开始，广州市的各大楼盘就想出了各式各样的名目来打折促销，冷淡的市场已经迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。此次广州房价降低的主力更多的是新开盘的楼盘。远在1994年，国家开始紧缩银根进行宏观调控，广州住宅均价率先应声跌至5132元／平方米。其次此次调整与日本、香港的调整的区别。日本90年代和香港97年的房地产市场调整与此次中国内地房地产市场的调整有很大不6同。首先，日本和香港的调整是基本面出现问题后而产生的结构性调整，如产业外移、人口老龄化等。然而中国内地城市的此次调整并不存在基本面的问题，中国近年来的经济是一种实质性的增长，此次调整仅是对市场过热的一种政策性干预。其次，日本和香港政府和大陆政府对待市场的态度不同。日本和香港的房地产市场化程度较高，政府对于房地产市场的干预较少，致使90年代的日本和97前的香港炒房几达疯狂的程度，而中国内地政府对于炒房一直持坚决打压的态度。总之，供不应求的局面并没有得到根本改变。在这种情况下，真正的“拐点”不可能出现。