龙岗房地产分析

龙岗房地产市场分析龙岗印象关键词龙岗概况区域概况经济与人口龙岗与深圳区域划分与功能区域房地产热点布吉龙岗(中心城)横岗坪山平湖龙岗房地产综述……目录龙岗印象—关键词副中心后花园大运会地铁３号线火车站高交会馆奥体新城中心城大芬村大鹏海鲜……返回目录龙岗概述—区域概况龙岗区是深圳市面积最大的市辖区，总面积844.07平方公里。位于深圳市东北部，东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市。龙岗区地理位置独特，交通便利，是通往惠州、梅州、汕头、福建及内地的交通要道，深惠、深汕、机荷、盐坝、水官等高速公路，广深铁路、京九铁路、平盐疏港铁路穿境而过。惠州盐田、罗湖、福田、南山宝安东莞199320042005200620071月1日龙岗区正式成立完成镇改街道办,完成龙岗的城市化进程龙岗的规划列入深圳的组团发展申请举办第26届世界大学生夏季运动会成功申请举办第26届世界大学生夏季运动会龙岗深圳世界龙岗概述—经济与人口0500000100000015000002000000暂住人口77069983000015164681518134152073115172971517397户籍人口1911552001792126322283662467692766033218031999200020012002200320042005050000001000000015000000GDP(万元)312656636857494362097523081064405497853069935960510538717199920002001200220032004200520060100002000030000人均可支配收入187541961421520239522487118269193282011619992000200120022003200420052006050001000015000房地产价格34384172508264681029320032004200520062007上半年Hot！人口GDP收入房价根据2005年最新统计龙岗全区总人口183.9万人,户籍人口与暂住人口之比为1:4.7,由于产业结构的特点,龙岗是一个外来工比较密集的城镇,外来人口占据重要比重;区域GDP逐年增长,到2006年已突破1000亿大关，但人均收入的增长有放缓趋势。龙岗的房地产价格也在逐年上涨，2007年上半年增长幅度最大，中心城的规划建设、地铁3号线的建设、大运会的申办成功给龙岗的房地产市场带来质的飞跃龙岗概述—龙岗与深圳0.00500.001000.001500.00固定资产投资(亿元)132.98133.72168.80218.46285.24333.25深圳固定资产投资(亿元)637.37741.15946.491090.141176.131272.26200120022003200420052006据《深圳市城市总体规划》和《龙岗次区域规划》，龙岗中心城是深圳市重要的城市次中心之一，并被定位为全区行政、金融、商贸、信息和文体中心。2002年，深圳市确定了“一市多城，众星拱月”的城市发展计划，形成以特区为中心、由一个个城市群落组成的大都市，龙岗中心城区就是其中的八个卫星新城之一。规划对龙城卫星新城的定位是深圳市未来的次级中心，区级行政、文化、商业中心，同时是深圳市发展轴核心地区。2006年9月，深圳市政府正式批复深圳市8个组团分区规划。其中龙岗辖区包括：龙岗中心组团[龙城、龙岗、坪地]定位为深圳市东部发展轴的综合服务中心；中部物流组团[布吉、平湖、横岗]定位为物流基地；中部综合组团[龙华、观澜、坂雪岗]定位为深圳市经济特区综合服务功能拓展区；东部工业组团[坪山、坑梓]定位为制造业基地；东部生态组团[葵涌、大鹏、南澳]定位为区域性滨海旅游度假区和自然生态保护区。《深圳市龙岗区三大工业园区概念规划》表明，龙岗将在未来5至10年内，成为珠江东岸的重要高新技术产业基地、先进制造基地、加工制造业技术支援基地。根据预测，到2010年实现再造一个龙岗工业产值规模，2020年实现再造三个龙岗工业产值规模，到2020年再造一个深圳工业产值规模。龙岗区成为新的投资热点，固定资产投资逐年增长，从2001年开始固定投资的增长率基本保持20%左右，从2006年的数据分析，龙岗的固定投资所占比重为全市的26%。全国五大出口加工区之一的深圳出口加工区已经落户龙岗。深圳市目前最大的留学生创业园龙岗孵化中心的创立。在深圳市高新技术产业带建设中，龙岗区规划用地、项目投资分别占全市的58．5％和44％。龙岗概述—区域划分与功能按行政划分，龙岗区下辖11个街道片区，有平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办工业区物流基地制造业中心住宅区经济、政治居住综合区工业区制造加工交通要道旅游度假旅游度假房地产开发热点区域房地产开发热点区域房地产开发热点区域制造业、加工业、物流、园区产业、旅游是龙岗区的主要经济产业产业的发展、人口的增长也带动了房地产的快速发展，之前由于布吉与罗湖接壤的地理位置优势，布吉较早成为房地产开发的热点区域，如今龙岗中心城的崛起又带动了周边横岗、坪山区域房地产的发展。返回目录区域房地产热点——布吉坂雪岗片区布吉中心居住区布吉片区位于深圳市北部,全镇总面积86.6平方公里,作为“罗湖后花园”的布吉镇是深圳市重点工业卫星镇深圳市重点工业卫星镇，2005年的最新统计数据显示，全区人口近56万，其中户籍人口10万，暂住人口46万，外来人口比例较高外来人口比例较高。按最新规划，布吉规划分为两大功能片区即以商住为主的布吉新城片区商住为主的布吉新城片区和以先进工业特别是高新技术先进工业为主的板雪岗片区板雪岗片区。布吉主城区建设为一个背靠深圳市区的现代化中心商住区。区内有布吉首个公益性市政公园—石芽岭生态公园，是深圳仅有的两大森林深圳仅有的两大森林体育公园之一体育公园之一。石芽岭生态公园总面积78万平米，集登山康体、室内健身、休闲娱乐于一身。33号地铁路线的兴建和开通号地铁路线的兴建和开通，以及捆绑施工的深惠路改造，无疑将会带动整个布吉片区房地产发展生活配套：市政配套设施规划未能跟得上经济的发展步伐，就医难、上学难的局面依旧存在。交通：布吉街道地处二线关口，地理位置特殊，基础设施建设相对滞后。随着特区经济的发展，人民生活水平提高，社会机动车数量迅速增长，交通拥堵情况越发严重。目前，布吉辖区范围内存在交通分配不平衡，道路功能等级不匹配，公交、货运车辆过分集中等问题农民房：农民房占用了布吉大面积的土地，并成为制约布吉房地产发展，早期开发商无序的大面积土地开发，导致现在布吉城镇各楼盘的各自为政，市政配套设施远远不足。很多住宅区周围都是农民房、工业厂房。社会治安：这里是警匪较量的最前线，深圳市公安局在此地布下重兵，全市唯一一辆最先进的配枪塔警用装甲车就驻扎于此布吉——存在的问题在未来美好规划的蓝图下，目前的布吉依旧存在着制约自身发展的障碍，蓝图是对美好生活的指引，政府的执行力度，将是“美梦成真”的主力！！布吉房地产—热点片区坂雪岗片区布吉中心居住区关口布吉房地产的热点区域主要集中在布吉关、布吉中心区、坂雪岗工业区区域代表楼盘开发商建筑面积主力户型销售时间销售均价（元/平方米）荣超花园深圳市荣超房地产开发有限公司300000平米一房、两房两房、三房2001-20024000东方盛世花园深圳凯南房地产开发有限公司151245平米2007-7.1413000关口邻近关口，具有位置优势楼盘规模不大，中小户型楼盘在区域具有代表性，交通的逐步改善，地铁的修建，价格会有一定上涨幅度。布吉关片区布吉关片区布吉房地产—热点片区布吉中心居住区区域代表楼盘开发商建筑面积主力户型销售时间销售均价（元/平方米）2004年6月（一期）39002006年12月（六期）7600怡瑞山庄深圳中海地产88507.50平方米二房、三房2007年6月（三期）10000布吉中心区龙园意境深圳市龙园山庄实业发展有限公司178500别墅、联排预计2007年9月40000康达尔蝴蝶堡深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司110354平方米三房2007年11月（五期）11000可园（共七期佳兆业地产60万平方米布吉中心区片区布吉中心区片区片区目前产品形态丰富，大盘和小社区都相得益彰，依托石芽岭公园的规划，片区的整个居住质量会进一步提升，价格的增长空间较大。布吉房地产—热点片区坂雪岗片区区域代表楼盘开发商建筑面积主力户型销售时间销售均价（元/平方米）2006年11月16000（别墅）2007年8月（三期）36000（别墅）中海日辉台中海地产81505.82平方米2005年1月4700第五园万科房地产2500002007年9月（高层）14000中海月朗苑中海地产1007102005年12月106800万科城万科房地产530170坂雪岗坂雪岗片区坂雪岗片区依托区域的产业优势，品牌开发商抢占先机，迅速提升区域产品档次，加快价格增长速度,片区内竞争较弱。区域房地产热点—龙岗辖区面积64.12平方公里，人口近40万,其中户籍人口11万,暂住人口28万,户籍人口约占区域总人口的户籍人口约占区域总人口的1/31/3。2007年1月17日，深圳喜获2011年世界大学生夏季运动会的主办权，作为大运会主场馆大运会主场馆的龙岗中心西区体育新城，体育新城、““高交会高交会””馆馆落户等将使龙岗中心城的各项市政配套有极大地改观。地铁3号线与深惠路捆绑改造将对龙岗产生巨大的推动力，深圳东部将因此而变得非常通畅，通过南坪快速及水官高速南坪快速及水官高速的连接，南山、福田与龙岗中心城大致在30—40分钟的路程。龙岗街道已发展成为深圳东部区域性金融中心深圳东部区域性金融中心，工商银行、交通银行、建设银行、农业银行、中国银行、民生银行等十二家银行都在龙岗并设了支行，方便各界投资发展。龙岗的保险业近年得到较快的发展，人民保险、平安保险、太平洋保险都相继在龙岗开设了分支机构，保险业务广阔，险种齐全。另外，龙岗还兴建了证券交易部。交易部设备先进，服务良好。区域房地产热点—龙岗奥体新城中心居住区招商依山郡奥林华府公园大地风临域天健现代城区域代表楼盘开发商建筑面积主力户型销售时间销售均价（元/平方米）花园洋房二、三房2007年4月（二期一批）9500天健现代城深圳市天健房地产开发实业有限公司14万平方米（分二批）三、四房2007年6月（一期）12000小高层2007年4月二期一批9500公寓小高层2007年11月二期二批预计8500奥体新城花园洋房2006年5月一期7400招商依山郡深圳招商房地产有限公司28万（份三期）奥林华府深圳市华讯伟业房地产开发有限公司40万平米（分三期）2007年1月（一期二批）130002006年4月(一期一批)7400招商依山郡深圳招商房地产有限公司235974平方米龙岗镇片区龙岗镇片区区域房地产热点—龙岗实力开发商的规模开发，是目前区域房地产的主力市场，产品以居家户型为主，大社区的生活配套一定程度上弥补了区域配套的不便。区域代表楼盘开发商建筑面积主力户型销售时间销售均价（元/平方米）2007年8月（2期）17000（高层）风临域正中置业集团100002007年5月10500天集雅苑深圳天集开投资有限公司44857.52一、二、四房预计2007年9月9000中心城片区城市峰尚深圳市深建华实业有限公司75483.78二、三房2007年9月10900徽王府深圳市创展置地实业发展有限公司142498.462007年6月99002007年4月（1期）11000（高层）公园大地深圳鸿荣源房地产开发有限公司826600平方米（分十期）龙岗中心城片区龙岗中心城片区区域房地产热点—龙岗区域产品形态丰富,但居家型产品依旧是区域主力,片区生活环境较好,目前是房地产商的重要竞争区域.区域房地产热点—横岗横岗街道是深圳市规划中的卫星城，人口约25万,其中户籍人口2万,暂住人口23万,户籍人口与暂住人口比列为户籍人口与暂住人口比列为1: