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房地产基础知识培训2居住区总用地居住用地其他用地住宅用地公共绿地道路用地公共服务设施用地居住用地包括：规划设计——居住用地组成3规划设计——基本概念指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小路和绿地）住宅用地指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路、配建停车场等公共服务设施用地指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化隔离带公共绿地指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场道路用地其他用地指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等4用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。容积率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。道路红线规划的城市道路路幅的边界线。建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。1、用地性质2、用地面积3、用地红线4、容积率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路红线8、建筑红线后退距离9、建筑线10、绿地率11、交通出入口方位12、停车泊位13、建筑间距14、日照标准15、日照间距系数16、城市绿线规划常用术语及指标规划设计——基本概念5规划设计——常用重点概念6规划设计——常用重点概念7规划设计——常用重点概念基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米容积率：6.87覆盖率：41%容积率的计算？8规划设计——基本概念满足经济要求住宅群体组合基本要求：日照通风安静舒适方便安全交往满足功能要求满足美观要求9规划设计——基本概念住宅群体组合基本形式①行列式②周边式（围合式或半围合式）③点群式纽约罗斯福岛东伍德小区公寓柏林某住宅④混合式10规划设计——生活空间于环境条件的关系早晨的太阳照进室内很深冬季早晨很暖但午后很冷。午后的太阳照进室内很深，夏季特别热。夏季太阳高，向室内照射不深，冬季向室内照射很深，室内暖和。整天没有日照，冬季迎北风，冷。光线全天都是平均的。干燥室浴室洗脸间更衣室仓库暗室锅炉房车库书房工作间储藏室厕所家务室厕所卧室餐厅厨房卧室起居室餐厅家庭间娱乐室音乐室起居室餐厅儿童室阳台北东西南11规划设计——日照间距概念日照间距的概念为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。（1）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1h。（2）多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于1.2倍。（3）朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。12规划设计——公共用地规划设计居住区道路分级居住区级道路不小于20米居住小区级道路6-9米组团级道路3-5米宅间小道不小于2.5米停车设施规划设计1、居住区道路分级2、道路系统规划人车分流人车混流3、停车设施规划设计单建式附建式混合式13规划设计——总图14规划设计——交通分析图一15规划设计——交通分析图二16规划设计——功能分析图17规划设计——绿化分析图18规划设计——水系分析图19规划设计——视线分析图201、公建设施配套的分类住区公共服务设施教育医疗卫生文体商业服务金融邮电市政公用行政管理其他2、2、公建设施的规划布置A、位置在几何中心B、位置沿主要道路C、位置在主要入口D、位置分散在道路四周规划设计——配套分析图21规划设计——比较法分析方案22住宅规划——布局关系和展示TH组团洋房组团多层组团小区主要道路整个社区的规划是由边界清晰的不同形式的住宅所组成的一个大的“村落”。联排住宅形成了两个方向略有不同的主要村落。情景洋房和多层住宅分别形成了不同的村落。各村落通过一条半环形的主路连接起来。深圳万科第五园容积率1.023住宅规划——布局关系和展示24住宅规划——别墅类规划世茂佘山容积率0.125住宅规划——别墅类规划上海兰乔圣菲容积率：0.326住宅规划——别墅类规划中海翡翠湖岸容积率：0.3虹桥高尔夫容积率：0.427住宅规划——联排别墅规划万科燕南园容积率：0.6328住宅规划——公寓项目案例上海奥林匹克花园一期容积率：0.829住宅规划——高层规划瑞虹新城一期容积率：4.5东方曼哈顿尚东区容积率4.030住宅规划——混合类案例上海华润橡树园容积率1.631建筑基本知识——建筑物的分类⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100M，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。建筑物的分类32建筑基本知识——建筑物的分类⑶按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。33建筑基本知识——建筑物的分类•剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。•剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式34建筑基本知识——建筑物的分类•框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。35建筑基本知识——建筑物的分类框架结构框剪结构36建筑基本知识——建筑物的分类核心筒筒体结构tubestructure由竖向箱形截面悬臂筒体组成的结构。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成；分筒中筒、单框筒、框架—薄壁筒和成束筒等四类。37建筑基本知识——建筑物的分类板楼：就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。塔楼：一般是一梯四户到一梯12户。38建筑基本知识——建筑物的分类别墅式住宅楼体类型独立式（独栋别墅）并列式（双拼TOWNHOUSE）联立式（联排TOWNHOUSE）叠拼式（叠拼TOWNHOUSE）39建筑基本知识——错层和跃层40联排类物业常规特点•比邻而居•前后花园、露台•有天有地•起居室挑高•错层空间•小面宽、大进深•面积控制合适建筑基本知识——联排41联排类物业现在新特点——特殊采光的地下室建筑基本知识——联排42联排类物业现在新特点——屋面采光建筑基本知识——联排43联排类物业现在新特点——内庭院中庭空间和室内空间渗透，也可以看作室内空间的延伸。落地窗局部示意内庭院空间渗透示意建筑基本知识——联排44带有中庭空间的剖面图，还体现出错层的空间关系。建筑基本知识——联排45跟联排相比•面积更大•四面花园•其他特色和联排类似但是更豪华建筑基本知识——独立别墅46独栋类物业空间特点——地下室和下沉庭院檀宫的200平方米以上的下沉式庭院和地下室结合（地下室主体功能是温水游泳池和视听室），下沉庭院为游泳池提供了无疑与地面以上的采光，同时又保证了游泳池的私密性。下沉庭院下沉式庭院采光实景示意分段台阶示意建筑基本知识——独立别墅47独栋类物业空间特点——屋顶采光的形式建筑基本知识——独立别墅48独栋类物业空间特点——内庭院空间建筑基本知识——独立别墅49建筑基本知识——建筑识图绝对标高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度，高程相对标高：对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高的高度，其上为正，下为负；建筑标高：建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下，施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区经常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。以上的量单位只能是米(m)高度建筑识图50建筑基本知识——建筑识图现有标高51建筑基本知识——建筑识图什么是房地产图？房地产图是地籍图和房产图的总称。地籍图分为基本地籍图和宗地图。▲基本地籍图：是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。▲宗地图：是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。52建筑基本知识——建筑识图房产图主要包括3类图形：分幅图、分丘图和分层分户图。是办理房产证的必要图件资料。地籍图是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。宗地图是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。地形图是表示地形、地物的平面图件，是用测量仪器把实际测量出来，并用特定的方法按一定比例缩绘而成的。它是地面上地形和地物位置实际情况的反映。53建筑基本知识——建筑识图房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料▲房产分幅图：比例尺一般为1：500。▲房产分丘图：比例尺在1：100~1：1000之间。▲房产分户图：比例尺一般为1：200。54建筑基本知识——建筑识图房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料，比例尺一般为1：500。房地产分幅图表示的内容有：控制点、行政边界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形要素和注记55建筑基本知识——建筑识图房产分丘图为单位绘制，是房产分幅图的局部图，是绘制房屋产权附图的基本图，比例尺在1：100～1：1000之间56建筑基本知识——建筑识图房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用，比例尺一般为1：20057建筑基本知识——建筑识图建筑设计平面设计立面设计剖面设计58建筑基本知识——建筑识图定位轴线横向轴线为大写英文字母，纵向为阿拉伯数字标高相对标高,一般以室内地平为0.000，室外地平和室内的高差一般在-0.450~-0.600之间。尺寸线一般分为三道，最外面一道表示总体尺寸；第二道表示轴线尺寸；第三道表示门窗等细部尺寸。59建筑基本知识——建筑识图定位轴线在平面和剖面制图中，主要依靠轴线和平面图进行对应。标高立面和剖面图中的标高用来表达竖向空间关系，并且和平面图每一层的图形进行对应。尺寸线尺寸线为三道基本尺寸线，最外一道表示总高，第二道表示楼层高，第三道表示细部尺寸关系。60建筑基本知识——房产测绘知识房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。61建筑基本知识——房产测绘知识套内面积和套内建筑面积？62建筑基本知识——房产测绘知识什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，