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房地产中介基础培训教程--东泰一部黄伟东目录•概念篇•交易篇•技巧篇•法律篇概念篇•按房屋用途分类•按楼宇状态分类•按产权性质分类•按房屋外形分类•按房屋间隔分类•按房屋结构分类•按楼宇构成分类•面积的分类及计算按房屋用途分类•住宅•写字楼•厂房•商场•临街铺•商场铺住宅•住宅—主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等设施，并设独立水、电、煤气及电话、电视线路。使用年限为70年。写字楼•主要作办公用途的物业，一般设有中央空调、智能通讯设备（光纤网、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线路及每层采用公共卫生间及茶水间。使用年限为50年。写字楼附带信息1、市内的商务区主要集中在：第一国际，东莞大道，鸿福西路，市政广场周边。影响写字楼的租售价格因素有：区域位置、周边配套、入驻率、交通等。2、在写字楼的装修中，最重要的是机电装修，包括消防系统、中央空调、出风口等，而封闭式的装修需有独立的烟感器及喷淋系统。3、在写字楼租赁方面，免租期及室内装修也是客人考虑租价的因素之一，如毛坯房一般为一个月的免租期；有装修的一般在7-15天免租期。厂房•主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定的差别，如负荷量、电力供应量及交通运输等方面。商场•是指规划为对外公开经营的建筑物临街铺•作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时有阁楼及独立卫生间。使用期40年。商场铺•在大型建筑物内分间多个独立营商的物业，由于商铺吸引人流量，自身内部有经营主题，与自然街道的临街铺截然不同。商铺附带的信息1、与住宅相比，商铺的售价及租赁价格的差距很大，即使是同一路段的商铺，门面、面积、经营的行业不同，都会影响商铺的价格。2、在装修期间，需向规划局报建及申请《施工许可证》并向消防部门、环保部门及该区域的城监进行申请报建。3、如商铺的实用面积小于55方，则不可经营饮食业，如营业饮食业的商铺需经严格的消防检收。4、如商铺位于学校范围200米内，则不可经营网吧（最新要求需以相关文件为准）按楼宇状态分类•楼花（期楼）•准现楼•现楼•二手楼楼花（期楼）•正处于施工阶段，还未经封顶的，离交楼期很远的建筑物准现楼•已经封顶，正在装修，即将交付使用的建筑物现楼•已经通过综合验收，并可交付使用的房屋称之为现楼。小知识•房地产开发企业预售商品房应当：取得《商品房预售许可证明》二手楼•指非直接由地产商出售的楼宇按产权性质分类•商品房•房改房•回迁房•解困房•侨房•集资房•宅基地•自留地商品房•有合法产权，购买后，能领取《房地产权证》的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁的权利。房改房•指职工已按照国家住房制度改革政策购买的仅有住房。•回迁房、解困房、侨房等均是按照国家相关政策，在特殊的前提下分配或发售的房屋。宅基地、自留地•指农村集体经济组织拔给村民建造住宅的用地（愿意是村民自用）。自留地是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地，主要用农、林、牧、渔业等生产。小知识•在房改房等等非商品房上市或进行买卖后，其性质将由原来的房改房等，转变为商品房。按楼宇外形分类•高层•一般高层•小高层•多层高层•安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼宇，楼高超过18层。一般高层•安装有电梯，裙楼做商铺，塔楼为住宅的楼，楼高在15-18层。小高层•一般指楼高为9-14层的住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户间格，首层架空为多。多层•指7-9以上的住宅，该类楼宇大部分不带电梯。小知识•在设计师对楼宇的结构进行设计时，都会因应地质去决定楼宇结构，而高层、一般高层、小高层及多层，在设计时都会有一定的标准。•现时，凡7层以上的楼宇都将带有电梯。所以并非以是否带有电梯来对楼宇结构进行划分。按楼宇的间隔分类•别墅•复式•单身公寓•几房几厅•跃式•错层别墅•指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中3户或3户以上连体的别墅为联排别墅，2户连体的别墅为双排别墅。复式•上下两层相连的单位，其中包括中空复式及密封复式。单身公寓•是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑，也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30平方米以下。错层和跃式•是指同一房子的功能区不在同一水平面小知识•中空式即在别墅或复式里，上下层打通，一般在客厅居多，而且只是局部形式，所以称为“中空”。•而复式一般分为顶层复式、首层复式、及叠加复式三类。按楼宇结构分类•框架结构•混合结构•砖混结构•框架剪力墙结构•钢结构框架结构•由钢筋混凝土柱子、梁、及楼板构成的房子。因未砌墙壁时像个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板上随意加砖砌墙，会减弱抗震能力。混合结构•指砖墙壁及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。小知识•一般情况下，我们可以通过看楼宇是否有梁或柱。•亦有小部分楼宇是在混合结构的基础上加建的，从外表可以看到，混合结构部分在外墙可看到新增加的桩柱，而六、七层以上加建部分则看不到桩，而加建部分其结构为框架结构。•除钢筋混凝土结构外，按使用的材料，还分为砖混结构、框架剪力墙结构、钢结构等。按楼宇功能分类•裙楼•标准层•架空层•剪力墙•楼板•楼高•智能化设备裙楼•从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层到四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施。标准层•指在整座建筑物当中，间隔一致的上层建筑称为标准层，一般指大厦的住宅部分或写字楼的办公部分。架空层•指由在面至标准层或裙楼至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。其中由地面至标准层的情况称为首层架空，其优点有：防潮、增加住客活动空间、增加绿化面积。剪力墙•因高层建筑物高，故郑重设防的是强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙叫剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土制成，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后不得拆除。楼板•多层一般在8-10厘米，高层在10厘米以上。楼高•地面到楼顶的高度，一般室内净高2.8米智能化设备•指建筑物或小区内是以计算机操作及管理。其动作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。包括安全防盗系统、节能系统、调备自控系统及物业管理系统等。如采用电子水表、电子电表、电子煤气表，有小区物业管理中心智能物业管理系统定期对住户进行自动抄表、打印、癣三表数据通过综合布线系统收集，传送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业管理系统内的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用的麻烦。小知识•框架结构中的墙虽然起围护或间隔作用，但不能在楼板上随意加砖间墙，因会减弱抗震能力，楼板亦会因长期承重而有破裂的可能。•对于高层和别墅，外墙均需加剪力墙，因高层底部的楼板间是整栋大楼的最薄弱环节（折点）当高层在空中摇曳，剪力墙则有效阻止强风所产生的横向推力。而大厦的电梯间亦会使用剪力墙，因电梯运行轨道是不能有任何偏差，故需用剪力墙。面积分类及计算•建筑面积•实用面积•使用面积•分摊面积建筑面积•对一栋楼来说，建筑面积是指房屋各层面积的总和，对一套单元来说，每套单元的建筑面积等于内建筑面积与分摊面积之和。实用面积•指单元内的建筑面积，包括套内墙体等等结构占用的面积和阳台建筑面积。使用面积•是指住宅中分门户内全部可供使用的净面积的总和。分摊面积•公共场所及公共设施所占面积，包括公共门厅、走道、电梯间、设备间等，但它仅限于本栋楼内的公用建筑物面积。小知识•商品房按“套”或“单元”出售，其售价是以建筑面积计算的，包括两部分：套内建筑面积和应分摊的公共建筑面积。•外阳台、内阳台及封闭的外阳台均按50%面积计算，内外兼有的阳台亦按上述要求计算。•复式住宅楼梯的面积计算：复式住宅楼按自然层的梯位水平投影面积的50%计算。•阁楼（包括自搭阁楼）：楼高在2.2米以上（含2.2米）的部位可计算建筑面积，否则不计算在建筑面积以内。