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凌洁冰：房地产项目管理御嶺生活项目介绍•南海御嶺湾位于首都北京南海公园湖畔，距离故宫博物院、天安门广场仅2000米。紧邻北海公园、中海公园、南海公园；项目所处区域为成熟的低密度生活住区和办公区，与中南海仅一墙之隔。生活配套极为便捷，麦德龙、欧尚、人人乐、西单商场、乐宾百货环侍左右。有西长安街、府右街为主干道，交通便捷。周边配套•商场：仁和春天百货、沃尔玛、家乐福、麦德龙、欧尚、乐宾百货、西单商场；教育：北京161中学、北京大学、清华大学等•医院：北京大学医学院•银行：中国银行建设银行工商银行交通银行•邮局：中南海邮政所；其他：故宫博物院、天安门广场•小区内部配套：景观游泳池、网球场。地理位置房地产项目管理1前期项目管理2房地产项目组织系统3房地产项目计划系统456房地产项目控制与实施管理房地产项目营销管理系统房地产项目后期管理中海御嶺湾项目时间表2009200820072005step1step2step3step4项目管理预售之前时间表中海御嶺湾项目时间表20122010step1step2项目管理预售和竣工时间表房地产项目前期策划管理•项目构思：中海御嶺湾以打造高端住宅小区为主导，以“居住在祖国的心脏”为特点开发的全新楼盘•市场调查：开展为期3个月的网上意见调查和1个月的目标客户群体调查。通过在人民网、新浪网上以问卷方式征求意见和建议分析市场动态。•项目策划：请专门的项目策划公司对用地、选址、市场调查、投资策划、市场定位、规划设计、销售策划、经营策划进行全方位的分析和管理策划管理•可行性研究：提出可行性方案，对方案进行风险估算。•风险管理：对整个项目进行风险识别分析。项目构思2005年4月（1月）市场调查2005年5月—2005年9月（4月）项目策划2005年9月—2006年10月（12月）可行性研究2006年10月—2007年1月（4月）风险管理2007年1月—2007年4月（3月）前期策划时间表2005年04月—2007年04月（共24月）Inserttexthere房地产项目组织管理•成立以公司副董事长为项目总监的项目监督办公室。•下设副总监和职能办事人员。•聘请专业的项目管理公司进行现场管理，具体的由受聘单位具体操作和管理。•聘请建设单位对工程进行建设，并派监理公司进行监理。项目组织结构的设计过程确定项目目标设事设机构设人实施实现目标定职责授权分层次定制度目标划分工作划分机构及职能划分人员及权责确定检查及反馈组织运用房地产项目组织管理时间表2007年4月—2008年1月（九月）机构组建（1月）选择公司并对资质进行审查考核（6月）组织管理准备（3月）房地产项目计划系统–计划整体系统–工期计划–成本计划–项目资源计划房地产项目计划系统时间表2008年1月2009年3月（14月）项目内容计划（2月）工期计划（6月）成本计划（6月）资源计划（2月）subject房地产项目控制与实施管理0.5年以内成本核算不能高于或者计划资金的20%以上与他方代表签订的所有合同均按时完成项目时间安排进度控制质量控制环境保护控制按照规划要求，最迟工期不能超过半月按照国家相关要求，符合国标按照环保要求，对环境进行严格控制。包括噪音、固体、气体污染等建设方必须按照合同约定条款履行相应的合同义务前期准备成本控制合同控制实施控制房地产项目营销管理系统市场拓展营销准备实施营销营销准备代理商选定人员培训售楼现场装修、设计售楼部选址环境改造及其他营销管理市场拓展实施营销广告宣传人员、公关推广营销、促销网络直销现场销售展会销售房地产项目控制与实施管理•营销准备（不含市场开拓）：2009年3月—2010年2月。•市场开拓：2010年3月—2010年12月•实施营销：2011年1月房地产项目后期管理1竣工验收2项目评价3物业服务竣工验收内容竣工文件立项文件设计文件监理文件竣工图施工技术文件项目评价制定计划收集资料评价阶段总结阶段物业服务基本程序物业管理物业管理的早期介入物业管理部门的成立和物管人员的选拔和培训•规章制度的制定物业的验收和接管•业主入住档案资料的建立•日常管理和维修养护配套设施的完善和系统的协调Table项目学院民办四川天一学院系别管理系专业班2009级房地产经营与估价3班主讲、制作周勇小组成员