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如何做好房地产市场研究主讲人：陈啸天2007年7月主要内容房地产市场研究基本思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6一、房地产市场研究基本思路1、总体认识——体、面、线、点市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。一、房地产市场研究基本思路2、房地产市场分析的十大常见问题对未来市场预测不足定量分析方法运用不当分析层次不清市场研究的方向不明确对需求分析不足不进行供求对比对市场份额估计过高市场研究没有给出多种可能方法过高的估价了土地市场价值过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路比较法模式运用估价方法，与可比案例进行比较、修正假设条件法模式假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等现状类推法模式通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等，然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析方法：一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路三个层次地区市场、专业物业市场、项目物业市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来五个影响因素经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方面、人文心理方面五个项目分析指标区域、价格、体量、客户、产品思路：32355一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路过去现在未来过去现在未来过去现在未来过去现在未来经济人口区位地点心理地区市场专业（项目）物业市场供给需求供给需求房地产市场分析所需基本信息表一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容估价成本－效益分析可行性研究营销分析专业市场供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地区经济分析及预测一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容地区经济分析多种用途比较专业市场供求分析营销建议吸纳量售价及租金预测回报率预测地区经济分析政府做不做不做不做不做不做不做最佳用途和最佳利用分析开发商政府做做不经常做不经常做不经常做不经常做不经常做专业市场供求分析开发商政府做做做不做不做不做不做营销分析开发商中介不做不做做做做做不做可行性研究开发商投资人不做不做做做做做做估价开发商投资人不做不做不做不做不做做做委托人要求委托人市场研究的种类不同委托人的不同要求，可选的市场研究种类4、CBD的开发主要内容房地产市场研究基本思路1房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6二、房地产宏观经济分析1、房地产市场行情与经济周期的关系不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年，台湾大约为5-6年。二、房地产宏观经济分析1、房地产市场行情与经济周期的关系土地价值的波峰周期长度（年）建筑业的波峰周期长度（年）经济衰退周期长度（年）1818年1819年1836年181836年1837年181854年181856年201857年201872年181871年151873年161890年181892年211893年201907年171909年171918年251925年181925年161929年111973年481972年471973年441979年61978年61980年71989年101986年81990年10美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容宏观经济与地区经济分析宏观经济运行的总体状况和景气状况中央和地方政府的政策法规动向及影响重大事件的影响宏观报告房地产市场总体分析房地产市场总体趋势分析房地产政策法规的动向和影响分析二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容房地产市场总体分析内容：房地产市场总体趋势预测一般用房地产业的主要经济指标的变动来表现。主要经济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区分类）。房地产政策法规动向与影响分析土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容可借鉴的专业成果：中国经济宏观景气专家调查问卷系统中经宏观景气动向各城市的景气报告系统二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得全国社会经济统计指标总量指标：GDP、人口、进出口等结构指标：GDP、第一产业、第二产业、第三产业等水平指标：人均可支配收入、人均居住面积（人均建筑面积）、人均使用面积等动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、贷款利率、通货膨胀率等数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得地方经济统计指标宏观年度经济指标GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价格总额宏观月度经济指标第一、二、三产业的GDP、工业（工业综合效益指数）、商业(社会消费品零售额、社会商品购售存总值等)、投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品房销售建筑面积、销售额）、收入（职工数、职工平均工资）、人口（人口总数、家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得房地产业统计全国房地产统计指标投资：全国总计、商品房建设投资、土地开发投资、计划总投资资金：本年资金来源、国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金等开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、竣工面积销售：商品房销售面积、销售额、销售价格地方房地产统计指标土地开发：土地开发投资、土地使用权出让金、土地开发面积开发投资、开发量、销售、资金同上数据来源：中房指数、国房指数、房地产开发投资月度统计快报、中经网、地方经济信息网及地区政府（统计局、房产局）网二、房地产宏观经济分析4、宏观基本数据的管理一般情况下以两种方式进行管理：图和表例1：政策法规数据格式信贷政策政策名称2006.5.8建设部上调住房公积金贷款利率0.18个百分点2006.5.31人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知税收政策政策名称2006.6.16财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知2006.7.18国家税务总局关于个人住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知2006.8.01上海市财税部二手房转让个税操作意见市场政策政策名称2006.7.06建设部关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知2006.7.06建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见2006.7.11建设部等六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见政策影响二、房地产宏观经济分析4、宏观基本数据的管理例2：宏观经济基本指标数据格式2000－2006年浙江省社会零售总额及增幅22993645.4532546322555.528783157200030004000500060002000200120022003200420052006亿元0%5%10%15%20%25%30%社会零售总额增幅4、CBD的开发主要内容房地产市场研究基本思路1房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6三、房地产整体市场分析1、市场行情波动分析方法指数分析法：反映市场行情周期性变化的一种预测方法景气分析方法：反映地区经济活动水平投入产出方法：反映基础产业投入变化对房地产业的影响价格及销售量分析方法：动态的综合的反映市场行情变动方向和程度三、房地产整体市场分析2、地区房地产市场总体趋势分析报告全国房地产业景气指数稳步回升北京房地产发展回顾（总体、分阶段、分物业类型）北京住宅市场的供给与需求北京居住物业的区域特点北京房地产价格北京房地产总体市场概况分析三、房地产整体市场分析2、地区房地产市场总体趋势分析报告北京住宅指数与Hedonic指数图房地产开发投资额与商品房销售额图三、房地产整体市场分析2、地区房地产市场总体趋势分析报告商品房竣工面积与销售面积图商品住宅价格走势图719077695717480381134000500060007000800090002002年2003年2004年2005年2006年单位：元/平方米4、CBD的开发主要内容房地产市场研究基本思路1房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6四、房地产政策影响分析1、房地产政策对市场的影响金融、税收政策等以及“四证”的控制影响施工进度，从而影响市场供应“90/70”政策、限高、限容积率政策政策倾斜的区域将成为开发热点区域影响市场供求，从而影响价格走势对供应节奏的影响对产品形式的影响对开发空间的影响对价格的影响四、房地产政策影响分析2、房地产政策影响分析的方法跟踪市场政策动向信息，了解最新政策动态及背景领会政策内容和含义，比较分析相关政策，发现其中变化与联系的脉络，由此判断政策目标和意图判断政策影响的确切部分，以及对各主体的影响程度尽可能用定量方法分析政策影响分析政策后果，尤其是对供求的影响，并进行必要的预测政策评论，如缺失之处，从而预测政策的未来趋势四、房地产政策影响分析3、房地产政策影响分析的案例政策出台背景——《近期政策谨防地产泡沫》前后政策对比——《两税合并对外资开发商的影响》作用部位分析——《“90/70”政策解析》效应量化分析——《土地增值税清算管理政策评析》政策走势预期——《2007年中国房地产市场策略研究》政策缺失评价——《对商品房预售款专户管理的一点置疑》主要内容房地产市场研究基本思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6五、供求分析1、供求分析的基本内容板块的界定市场的细分供求缺口的分析五、供求分析2、供应量及供应结构分析潜在供应量分析可售面积M1未建面积M2潜在土地供应量=M1+M2现有市场存量分析已竣工量销售量平均销售周期五、供求分析2、供应量及供应结构分析供应结构分析方法对区域、环线、板块、户型、面积、单价、总价进行分类分析五、供求分析3、需求量分析方法人口结构人口增长与住宅需求潜力分析家庭结构家庭规模、家庭结构与套型规模的分析收入结构收入与住宅需求潜力分析产业结构产业规划的调整与住宅需求潜力的分析主要内容房地产市场研究基本思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6六、房地产项目市场分析1、房地产项目一般特性分析法律特性分析：土地出让方式、规划条件、开发限制条件等经济特性分析：价格、租金、促销手段、付款方式、定价策略等地理特性分析六、房地产项目市场分析1、房地产项目一般特性分析地理特性分析地块物理条件：地块的面积、形状、高度、深度、角度地表的自然状况：地貌、地表景观、地基状况、水文地质、植被状况配套设施的物理特性：建筑物的布局、设计、通行模式便利配套：停车场特色、安全性设施六、房地产项目市场分析2、对不同用途物业特性的分析住宅物业特性的基本要素财务特性：租金、价格、停车费、付款方式及折扣、物业管理费、其他相关税费建筑特性：使用年限、面积、房间数量、特殊设计（错层、飘窗、天井）地块特性：社区配套（小配套）、景观等（大）配套特性：商业中心、文教娱医、交通干道、公