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房地产企业成本管理体系解读2010资本土地项目资本增值项目开发利润===收入—成本卖楼啦。。。现场收款预收帐款财务结算----销售收入收入结转条件？预售条件？收入项目动态全成本利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入。。。二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206利息支出。。。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失…投资损益2.072.1。。。三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。。。……六、每股收益。。。如何结转收本?成本开发成本土地成本管理成本资金成本钱赚到手了吗？利润===收入—成本成本是个无底洞吗？你是“知本家”吗？财务结算的利润是真的吗？你能给投资方一个交待吗？［关键词］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理体系？地产企业成本管理体系之解构投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算项目盈利目标项目开发过程------成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！［关键词］房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展房地产开发价值链分析模型成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全面参与的活动。为此，我们需要：1、作业过程成本控制（日常工作的成本管理）目标成本体系的建立与实施房地产企业成本管理体系的梳理成本管理体系的建立与实施目标实施目标实现销售/客服建造过程策划/设计目标建立成本管理之基础成本管理之实现成本管理之目标全成本管理的实现绩效考核管控体系房地产企业成本管理体系的梳理目标/责任成本管理过程动态成本管理作业过程成本管理成本管理软件成本管理委员会实践系统信息系统组织系统标杆企业成本管理模式：领导机构工具制度成本管控文件目标与责任成本管理体系之建立与实现企业战略目标经营目标销售目标成本目标各项目运营目标与计划拿地策划施工计划报批报建采购计划设计计划销售计划入伙计划成本计划现金流计划项目拓展目标投融资拓展目标战略规划（3年）盈利预测（3年）经营目标（1年）项目开发计划职能管理部工作计划（专业管理）计划解读1关于战略与计划管理如何建立成本目标体系？目标成本的定义目标成本是：目标成本的解读目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则性价比与专业管理1、投资决策《项目投资可行性报告》投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单目标成本的形成偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）目标成本的管理PDCA用几个实例来谈谈：目标成本到底怎么形成的？案例1项目策划阶段的成本策划成本客户需求市场产品盈利案例2概念设计阶段的成本规划成本目标体系建立之核心难点在哪里？归纳一下：1、目标编不出来？策划阶段没介入设计工作跟不上成本测算来不及边施工边算账，成本管理==结算管理。。。您认为呢？价值活动各节点、各专业领域如何共同管理成本？------管控要求------专业手段------专业集成管理制度流程体系-----成本模块业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理规定目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本模块：制度流程与管理工具制度流程体系-----成本制度流程体系-----专业集成策划阶段：工具/方法1、成本调研2、成本—盈利测算3、策划团队与七对眼睛建造阶段：作业控制1、采购有效性2、项目管理3、成本信息披露评估与考核：事前/事中控制1、动态评估工具2、绩效指标体系化3、奖惩重点与力度设计阶段：流程节点控制1、设计任务书---成本控制要求2、设计评审—成本校核3、设计深度与标准---成本依据建立成本目标落实成本目标用流程制度确定目标成本1、各端口介入与责任约定/（VK）2、目标成本的审定3、目标成本的管理制度案例归纳一下：2、成本与财务脱节？财务管成本，管得很郁闷成本与财务各算各的账，永远对不上。。。分期核算盈利，财务做不到，成本不会算。。经营风险谁来控制？。。。。。武汉案例？成本科目如何设置？《成本核算与分摊原则》成本与财务账套一定统一！目标成本与财务接轨？金地成本表单万达成本表单万科成本表单中海成本表单与财务接轨与合同策划与分判接轨跨期分摊针对产品之分摊成本归集---责任管理---税务统筹归纳一下：3、动态成本管理做不到？动态成本信息统计不到？动态信息严重失真？动态成本信息分析有用吗？过程不管，结算完最后算账。。。。概念的统一重要性的认识方法与手段的落实领导要知道什么？驾驶仓原理：盈利目标能否实现？计划能实现多少？决策支持系统风险预警体系动态成本信息什么是动态成本?判断1:本月动态成本是:本月财务帐面已付款累计本月合约部已签约累积本月形象进度的造价计量本月合同结算累计判断2:动态成本一定是与时俱进地增长的判断3:动态成本是在静态成本基础上加入资金时间成本因素的成本.……动态成本的探讨动态成本的概念！录入哪些基本信息？（wd)谁来录入？如何约束录入的完整性？---用工具管理人！如何解决变更、签证信息滞后问题？谁对动态成本信息负责？考糊啦！目标能调吗？争论！标杆民企成本目标体系落实之核心难点在哪里？成本管住了吗？标杆企业如何一路走来？1999---2003---2005---2007民企：成本超标没商量！北京项目案例上海项目案例别墅项目案例东莞项目案例如何建立全员的责任成本管理体系？责任成本体系是：责任成本体系的目的：关于责任成本一、责任成本的解读二、责任成本的分解方式方式一：方式二：各部门各司其职三、责任成本的分解思路1、本部门费用2、本专业端口成本3、阶段性地确定建造成本责任不同模式的范例介绍我们需要什么样的管控体系来落实目标与责任成本管理?管理架构确定图2-3房地产公司项目运作管理三种模式类型职能管理型矩阵式管理型开发设计工程销售职责分工开发设计工程销售项目部•项目部只负责施工现场管理部门•项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体优点•对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积•员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训实施条件•项目数量少，特定区域经营•客户定位专一，项目实施环境不确定性低•公司高层介入项目协调工作•项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营•客户较稳定，但不确定性较高的项目环境•公司有专业技能提升要求项目管理型项目公司或项目部开发设计工程销售•项目公司成为开发工作的全权负责主体•项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展•跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理•前期的客户定位非常准确•更强调项目产品对客户需求满足程度项目部缺点•职能部门内部实现规模经济•对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升•对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意管理架构确定管理架构确定不同标杆企业的成本管理架构与模式介绍：不同企业授权管理的不同如何做到制度体系的集成谁来确定目标成本？谁来决策成本调整？谁来考核？谁来评估？成本定位与决策的立足点在哪里？责任体系与职责如何匹配。。。问责制落实不下去？-----全员有责====都不负责！（挖孔桩案例）1、责任明确2、动态评估3、事中考量4、奖罚分明目标/责任成本管理过程动态成本管理作业过程成本管理成本管理软件成本管理委员会实践系统信息系统组织系统标杆企业成本管理模式：成本管控文件谢谢！