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开发流程及经济评价顾问课程讲义：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.01.08PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。2本门课程的目的了解房地产项目开发决策和流程环节掌握经济评价及其在决策中的作用p课程分两节，预计时间1.5个小时；p课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。3我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用关于开发流程：p什么时间干什么事？p什么事情谁来办？怎么办最好？p环节容易出什么问题？p流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：p评价哪些指标？p评价用在什么地方？p如何进行评价？PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。4课题一：开发决策和流程环节PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。5房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理资源获取资源加工资源流通及再流通p房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。6土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理政府出让土地的方式p招标、拍卖、挂牌、协议；p什么情况之下用什么方式？p目前的现象:广州、北京双限开发商获取土地的途径有哪些？PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。7土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？p市场未来预期；p项目或区域发展预期；p规划条件的市场实现及经济实现；p竞争对手的情况分析；p开发商企业自身因素。其他成本高，可接受的地价低3控制能力弱存在无形收入，可接受的地价高2品牌价值高在资金限制内出价3资金不足其他成本低，可接受的地价高2控制能力强成本控制摊薄地价，垄断市场1控制区域市场没必要去花高价去获取土地3土地储备充足为了企业的后续发展，让渡部分利润2土地储备不足品牌溢价资金情况土地储备发展战略影响因素无品牌价值资金充足无土地储备获得现金流树立品牌进入区域市场看好区域市场发展前景，一般较为乐观1为了提高企业的品牌，让渡部分利润2利润最大化，快速回现，地价不可能太高3311地价承受能力不存在无形收入，可接受正常水平地价资金闲置，时间价值无法体现为了企业存在，利润再低也做原因分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。8地块分析市场态势售价预测开发模式利润预期初步地价地价变量变量分析变量分析最高竞拍价最可能地价最乐观地价竞争对手分析企业发展战略起竞价格过程加价策略加价场外公关传统价格模型合理价格模型土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。9土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致p战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身）p转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）p资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型）p非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）企业如何在招牌挂中为自己谋利？p设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；p改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；p带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；p人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。10土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理决策资金决策项目决策人力p项目决策p勘查、设计p规划报批手续及其他法律手续p建设工程招标p开工申请与审批p市政配套接驳，施工现场水、电、路通和场地平整PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。11开发项目选址、定点审批阶段1申请《建设用地规划许可证》2规划设计条件审批阶段3设计方案审批阶段4申请《建设工程规划许可证》5《选址意见通知书》《建设用地规划许可证》规定用地性质、位置和界限《规划设计条件通知书》及用地红线图规定征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。《规划设计方案审批通知书》送交不少于2个设计方案，包括总平图、各层平立剖面图、街景立面图、方案说明书及其他相关资料《建设工程规划许可证》规划报批手续土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。12土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理最主要的时间耽误在项目开工前期：p决策上的时间反复；p规划设计上的时间耽误；p各专业单位的衔接不够紧密；p规划报建的时间耽误；p亦可能遇到不常见的因素如：政策的变动——70/90，建筑面积计算规则……PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。13土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理Ø成本控制Ø进度控制Ø合同管理Ø安全管理建设阶段的工程项目管理内容Ø质量控制PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。14工程建设进度的相关知识：p项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）：多层及低密度：9—12个月小高层：1年半高层建筑：2年到两年半p施工组织次序：基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收决定工程周期的因素：项目规模、施工组织、施工工艺PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。15PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。16影响工程进度的主要因素p资金短缺导致的工程施工进度缓慢p气象条件（雨季做基础、冬天施工等导致）p材料设备的供应情况p设计变更p劳动力安排情况p工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改p施工中遇见不可控因素，如：地质条件、文物……PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。17p建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混p外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准p施工取费等级：在施工定额的基础上加减p地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本p场地条件：是否平整、是否山地p抗震等级：6级、7级、8级p节能要求：是否满足节能规范p景观环境造价关于施工的相关问题探讨，大家在工作中都会遇到什么问题？与工程造价相关的因素PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。18课题二：经济评价的应用PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。19我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用关于开发流程：p什么时间干什么事？p什么事情谁来办？怎么办最好？p环节容易出什么问题？p流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：p评价哪些指标？p评价用在什么地方？p如何进行评价？PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。20项目经济评价的指标体系——对项目盈利能力和风险的模拟和分析盈利评价指标：静态评价指标——p利润（净利润和税后利润）p利润率（成本利润率、投资利润率、自有资金利润率）p投资回收期投入评价指标：p投资峰值p资金缺口评价体系：p现金流分析p负债（资金来源）分析p不确定性分析项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。项目经济评价的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。动态评价指标——p财务净现值p财务内部收益率p动态投资回收期PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。21项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析不确定性分析模拟开发进程财务评价PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。22物业配比模拟的方法经验值法p确定容积率，根据市场条件和经验安排物业配比p缺点：粗糙、落地性不强配比计算法1.5—1.71.3—1.51.1—1.36层多层0.9—1.10.8—0.90.7—0.84、5层叠加2.5—2.72.0—2.20.6—0.70.3—0.4中品质，中容积率2.2—2.51.7—2.00.5—0.6小于0.3高品质，低容积率2.2—2.511层小高层0.7—0.9Townhouse大于0.4独立双拼别墅2.7—3.218层高层低品质，高容积率建筑形式某城市单纯物业类型的容积率实现度占地面积8万㎡，容积率1.0p联排、多层占地比例为X,Yp构建模型X+Y=10.6SX+1.2SY=8×1.0p最后根据各种物业类型占地面积比例，计算不同容积率下的建筑面积PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。23产品物业类型的确定3.0-4.0：20～25层住宅；4.0-5.0：30层以上住宅小高层－－多层－－品质低－小高层－多层＋小高层多层－品质中－－小高层小高层多层＋小高层多层品质高2.7-3.02.4-2.62.0-2.31.7-1.81.4-1.61.2-1.3公寓类联排－－独栋－－品质低－联排－独栋＋双拼独栋－品质中－－联排双拼独栋＋双拼独栋品质高0.9-1.00.7-0.90.5-0.70.4-0.50.35-0.40.3-0.35别墅类资料来源：规划院指标不同容积率下物业类型的最佳组合PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com本报告是严格保密的。24房地产开发成本构成开发成本p土地费用p前期工程费p建安工程费p基础设施建设费p公共配套设施费p其他工程费p开发期间税费（包含税收和规费）开发费用p管理费用p销售费用p财务费用总开发成本VS总投资？PDFcreatedwithpdfFactoryP