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中国房地产开发程序与税费二零一零年十月中国房地产开发程序与税费主要内容房地产开发的涵义房地产开发模式中国房地产开发程序与税费房地产开发的涵义：资金城市公用配套设施房地产开发劳动力土地专业人员经验城市基础设施建筑材料资源整合提供空间房地产开发模式香港模式：以开发商为中心客户预售融资、银行按揭融资由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理”——纵向价值链开发商不持有物业美国模式：市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——横向价值链开发商持有并经营物业中国的房地产开发模式物业管理销售盖房子取得土地主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式中国的房地产开发程序Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段中国的房地产开发程序Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段投资机会选择与决策分析机会寻找机会筛选财务分析市场分析投资机会选择投资决策分析中国的房地产开发程序Step1.投资机会选择与决策分析Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段前期工作取得土地使用权项目立项及可行性研究确定规划设计方案并获得许可开发项目的立项和可行性研究签订合作意向书确定初步开发方案编制、申报、审批项目建议书（代可行性研究报告）开发项目的立项和可行性研究估算投资额编制项目建议书编制可行性研究报告0.3-1亿元6-14万元12-28万元1-5亿元14-37万元28-75万元估算投资额编制环境影响报告书编制环境影响报告表0.3-2亿元6-15万元2-4万元2-10亿元15-35万元4-7万元主要税费：可行性研究费环境影响评估咨询费取得土地使用权拟定征地方案申请建设用地受理、审批土地确定征地方案发布征地公告实施征地补偿安置颁发《建设用地批准书》拟定拆迁安置方案提出拆迁申请颁发《房屋拆迁许可证》发布拆迁公告召开拆迁动员会签订拆迁补偿协议，进行安置签订房屋拆迁责任书土地一级开发集体土地征用程序拆迁安置程序新增建设用地有偿使用税超转人员安置费新菜地开发建设基金地上物补偿费取得土地使用权集体土地征用过程中的主要税费：青苗及树木补偿费劳动力安置费土地补偿费征地管理费耕地占用税耕地开垦费土地补偿费征用对象补偿标准耕地、菜地、鱼塘、果园等农作物和经济作物的耕地该地前3年平均年产值的3倍至6倍补偿苇塘、砂石地、林地（包括山坡果林地）等有收益的土地粮田地前3年平均年产值的5倍补偿宅基地、积肥场、场院地相连有收益的土地前3年平均年产值的5倍补偿荒地、荒山、荒滩、宅基地等非耕地实际情况补偿乡镇企业建设使用农村集体所有土地占用土地前3年平均产值的3倍至5倍补偿乡镇公共设施、公益事业建设占用农村集体所有土地占用土地前3年平均产值的3倍补偿青苗及树木补偿费1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算，补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中：（1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的90%；（2）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最高补偿产量的90%，成熟期补偿全部产量。2.树木补偿标准按照国家牌价折算材值补偿；3.果树补偿标准按照前3年平均年产值的5至8倍补偿；4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。地上物补偿费1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建；2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建；3.地上附属物按照以下各项标准补偿：（1）棚子按照每个200至950元补偿，简易棚不高于每个200元；（2）厕所按照每个50至500元补偿；（3）猪圈按照每个150至550元补偿；（4）鸡兔窝按照每个20至100元补偿；（5）灶台按照每个20至100元补偿；（6）高灶按照每平方米70元补偿；（7）火炕按照每个50至500元补偿，含烟囱。4.坟墓迁移费按照以下标准补偿：（1）汉民坟迁移一次补偿40元；（2）回民坟迁移一次补偿50元。劳动力安置费1.劳动力安置补助费按照被征地前3年平均每亩产值的3倍补偿，最高不得超过10倍。2.农转工补助费按照以下各项标准支付：（1）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿25000至3000元；（2）其他远郊区、县为每安置一人补偿15000至20000元。3.农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部门管理，补偿费由劳动部门收取。超转人员安置费1.一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊区（朝阳、海淀、丰台、石景山区，下同）按照每人每月230元（生活补助费180元、医疗补助费50元）接收；远郊区、县按照每人每月210元（生活补助费160元、医疗补助费50元）接收。超转人员转居前已在农村退休，其退休费高于接收标准的，按照其退休费标准接收。2.无人赡养的孤寡老人和无劳动能力的病残人员（包括超过转工年龄、转居前因工伤致残和失去自理能力的人员）按照每人每月500元接收。新菜地开发建设基金1.征用朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区和大兴县南郊农场菜地的，每亩缴纳3万元；征用其他菜地的，每亩缴纳1万元。2.因市政基础设施（公路、电、水、气、热力管线等）和中小学校、幼儿园建设征用菜地的，经北京市人民政府农林办公室会同北京市财政局确认后，按前项标准的50%缴纳。3.临时占用菜地超过6个月的，分别按上两项规定的应缴标准的50%缴纳；临时占用菜地，不能恢复菜地原貌的，按应缴标准补缴。4.经济适用住房项目减半征收新菜地开发建设基金。耕地占用税1.朝阳、海淀、丰台、石景山区为每平方米9元；2.门头沟、房山区、昌平、大兴、顺义、通县为每平方米8元；3.密云、怀柔、平谷、延庆县为每平方米7元；4.农民占用耕地新建住宅，单位或个人经批准临时占用耕地超过1年的，按上述规定减半征收；5.单位或个人经批准，临时占用耕地超过2年，从第3年起按规定税额全额征收。耕地开垦费1.朝阳、海淀、丰台、石景山区行政区域范围内一般耕地每公顷30万元，基本农田每公顷37.5万元；2.顺义、昌平、通州、大兴区行政区域范围内一般耕地每公顷27万元，基本农田每公顷33万元；3.房山、门头沟、怀柔、平谷区和密云、延庆县行政区域范围内一般耕地每公顷22.5万元，基本农田每公顷27万元。新增建设用地土地有偿使用费等级标准一等二等三等四等五等六等七等八等九等十等十一等十二等十三等十四等十五等收费标准706050403228242117141210875单位：元/平方米（1）二等：朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、通州区、房山区、门头沟区；（2）七等：昌平区、大兴区；（3）八等：密云县、顺义区；（4）九等：怀柔区、延庆县、平谷区。征地管理费征地包干总费用包括以下各项费用：土地补偿费；安置补助费；生活补助费；青苗补偿费；地上附着物和地下构筑物补偿费；动迁补偿费；新菜田建设基金；不可预见费1.实行全包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收；2.实行半包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收；3.实行单包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收；4.只办征地手续而不用事务所负责征地的，免收费用；5.经济适用房项目按征地包干总费用的0.75%征收。取得土地使用权拆迁安置过程中的主要税费：国有土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费城市房屋拆迁搬家补助费拆迁标准租私房资助费提前搬家奖励费临时安置补助费（周转费）停产停业综合补助费一次性异地安置补助费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费危改小区树木移植费园林部门所有树木补偿费国有土地房屋拆迁费1.实行货币补偿的，房屋拆迁补偿费根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构对被拆迁房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。2.实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应按照货币补偿的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场评估价款，结算差价。3.被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋，其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。城市房屋拆迁搬家补助费1.拆迁住宅房屋，搬家补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，城、近郊区按照每平方米20元补助；远郊区、县按照每平方米15元补助。由拆迁人出车搬迁的，不予补助。2.拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。3.拆迁安置补助标准按照对被拆迁房屋的补偿款和规定补偿低限的差额确定。拆迁补偿低限按照经济适用住房均价和规定面积标准计算。拆迁标准租私房资助费1.拆迁标准租私房，承租人在拆迁范围外别无正式住房的，拆迁人应当按照所承租标准租私房建筑面积的房地产市场评估价扣除重置成新价对承租人给予资助；但资助标准低于城市房屋拆迁补助费的补偿低限的，按照补偿低限给予资助。2.承租人在拆迁范围外另外承租公房或者已购住房，并已达到规定面积标准的，不予资助；拆迁范围外住房未达到规定面积标准，所承租标准租私房的建筑面积小于差额面积的，按照所承租标准租私房的建筑面积资助；所承租标准租私房的建筑面积大于差额面积的，按照差额面积资助。停产停业综合补助费1.停产停业综合补助费根据被拆迁房屋的区位和使用性质，按照建筑面积每平方米500至1500元的标准支付。2.个体工商户停产停业期间损失补助费按照以下标准执行：（1)安置营业用房的，按照上一年度报税务部门的月平均纳税收入额，根据停产停业的时间给予补助；（2)按规定不予安置营业用房或安置非营业用房的，按照上一年度报税务部门的月平均纳税收入额，给予6至12个月的补助。3.企业和实行自收自支差额补贴办法的事业单位在因拆迁停产停业期间的损失补助费按照以下标准执行：（1)职工工资按照上一年度单位职工工资总额计算；（2)劳保福利费按照上一年度实际支付给职工个人的劳动保护费用计算；（3)搬运费及机器、设备拆装费由拆迁单位和被拆迁单位根据实际情况协商约定。房屋拆迁管理费房屋拆迁管理费按不超过房屋拆迁安置补偿费用的0.3%的标准收取。经济适用住房项目减半征收拆迁管理费，即按照拆迁安置补偿费用的0.15%收取。房屋拆迁服务费房屋拆迁服务费按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.5%的标准收取。危旧房改造区内的拆迁安置补偿费1.在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照以下标准给予安置：（1)原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室；（2)原住宅建筑面积超过20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室；（3)住宅建筑面积超过30平方米（含）的，对于超过部分可以比照以上标准予以分套安置或者增加居室间数；（4)按上述标准测算，安置居民人均建筑面积不足5平方米的，可以按照人均建筑面积5平方米安置。2.对被拆除房屋原建筑面积，属自住房屋的，按照产权证标明的建筑面积计算；属承租房屋的，按照租赁合同标明的使用面积的1.33倍计算。取得土地使用权招标挂牌土地二级开发拍卖划拨招标挂牌土地二级开发拍卖划拨国有土地使用权招标出让程序：（1）招标出让的申请；（2）招标出让的准备；（3）招标文件的编制及审批；（4）招标审批；（5）投标人登记及标书的编制；（6）开标及评标；（7）确定中标人及签署出让合同。招标挂牌土地二级开发拍卖划拨国有土地使用权拍卖出让程序：（1）拍卖出让的申请；（2）拍卖出让的准备；（3）拍卖文件的拟定及审批；（4）拍卖审批；（5）竞买申请的提出；（6）召开拍卖会公开拍卖；（7）出让合同的签