05投资性房地产

投资性房地产中级会计实务IntermediateAccounting投资性房地产投资性房地产基本要求（一）掌握1.投资性房地产概念和范围2.投资性房地产的确认条件3.投资性房地产初始计量的核算4.投资性房地产后续计量的核算5.投资性房地产转换的核算（二）熟悉1.投资性房地产处置的核算投资性房地产考情分析（一）主要题型单选题、多选题等客观题为主（07年考题）计算分析和综合题中也可能出现（二）分值比重2007年：3分投资性房地产第一节投资性房地产一、投资性房地产的概念（一）定义为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产（二）内容（重点）1.已出租的土地使用权■企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。甲企业：这项土地使用权不能予以确认，不属于其投资性房地产乙企业：自租赁开始日，这项土地使用权属于其投资性房地产■企业计划用于出租的土地使用权，不属于此类投资性房地产2.已出租的建筑物■企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其持有产权的两间门面房出租给甲公司，为期5年。甲公司一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。甲公司：该门面房产权不能确认，不属于其投资性房地产乙公司：该门面房属于其投资性房地产■企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类甲公司在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。甲公司按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到承租人。该商铺不属于投资性房地产，直到甲公司与承租人签订经营租赁合同，自租赁开始日起，该商铺才能转换为投资性房地产。投资性房地产企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。甲公司购买了一栋写字楼，共12层。其中5层经营出租给乙公司，6层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。甲公司将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大，对于甲公司而言，该栋写字楼属于甲公司的投资性房地产。投资性房地产3.持有并准备增值后转让的土地使用权通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。如企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，该情况属于投资性房地产。■按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权投资性房地产（三）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产——自用的建筑物（固定资产）和自用的土地使用权（无形资产）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。该部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租部分能够单独计量或出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。投资性房地产2.作为存货的房地产——房地产开发公司的商品房和土地（存货）房地产开发企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。投资性房地产一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理（即：自用），用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产，其应与自用的部分，一起确认为固定资产或无形资产。甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘。一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，则应当将其确认为甲公司的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。投资性房地产多选题（2007）：下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权BD历年考题投资性房地产二、投资性房地产的确认和计量（一）投资性房地产的确认在满足投资性房地产的定义的基础上，同时满足以下两个条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业2.该投资性房地产的成本能够可靠的计量投资性房地产（二）投资性房地产的初始计量1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。投资性房地产2.自行建造的投资性房地产只有在自行建造或开发或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造或开发投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。企业自行建造或开发的房地产达到可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。投资性房地产第二节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种不同计量模式。投资性房地产一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产外购或自行建造投资性房地产达到用预定可使用状态借：投资性房地产贷：银行存款在建工程按期（月）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入投资性房地产存在减值迹象借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备按实际成本外购自行建造投资性房地产例：甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙公司每月支付甲公司租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万，此时办公楼的帐面价值为1500万，以前未计提减值准备。（1）计提折旧（2）确认租金（3）计提减值准备借：其他业务成本75000贷：投资性房地产累计折旧（摊销）750001800÷20÷12借：银行存款（或其他应收款）80000贷：其他业务收入80000借：资产减值损失3000000贷：投资性房地产减值准备3000000投资性房地产二、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理（一）采用公允价值模式的前提条件1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他有关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。投资性房地产外购或自行建造投资性房地产达到用预定可使用状态借：投资性房地产—成本贷：银行存款在建工程不对投资性房地产计提折旧或摊销资产负债表日（1）投资性房地产公允价值高于原帐面价值借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）投资性房地产公允价值低于原帐面价值作相反的会计分录取得租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入按实际成本外购自行建造投资性房地产小结：和采用成本模式计量的区别在于，采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧、不再进行摊销，也不需要计提减值准备。投资性房地产例：甲公司为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。由于该写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为9300万元。投资性房地产（1）2007年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租（2）2007年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值（3）2008年12月31日借：投资性房地产——写字楼（成本）9000万贷：开发产品9000万借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）200万贷：公允价值变动损益200万借：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）100万贷：公允价值变动损益100万投资性房地产三、投资性房地产后续计量模式的变更■企业只能选择一种计量模式对其所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。■企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。■成本模式可以转为公允价值模式；但公允价值模式不得转为成本模式■成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额，调整期初留存收益。投资性房地产借：投资性房地产——成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产利润分配——未分配利润盈余公积计量模式变更日投资性房地产的公允价值已计提的折旧或摊销已计提的减值准备帐面余额公允价值和帐面价值的差额投资性房地产例：甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2009年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为9000万，已计提折旧270万，帐面价值为8730万。2009年1月1日，该写字楼的公允价值为9500万元。假设甲公司按净利润的10%计提盈余公积。借：投资性房地产——写字楼（成本）9500万投资性房地产累计折旧（摊销）270万贷：投资性房地产——写字楼9000万利润分配——未分配利润693万盈余公积77万投资性房地产单选题（2006）：下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C.采用公允价值计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量D历年考题投资性房地产第三节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式1.投资性房地产开始自用2.作为存货的房地产改为出租3.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值投资性房地产（二）房地产转换的会计处理1.成本模式下的转换核算要点：①对应结转无论是投资性房地产转换为自用房地产，还是自用的土地使用权或建筑物转为投资性房地产，应将相应的科目对应结转：“固定资产”、“无形资产”“投资性房地产”“累计折旧”、“累计摊销”“投资性房地产累计折旧（摊销）”“固定（无形）资产减值准备”“投资性房地产减值准备”②不产生损益对应科目金额对应结转，不产生差额。投资性房地产（1）采用成本模