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企业会计准则第3号—投资性房地产主讲人：高海军深圳市鹏城会计师事务所副主任会计师深圳市安联税务师事务所合伙人深圳瑞和建筑装饰股份有限公司独立董事深圳市注册会计师协会继续教育委员会委员深圳市注册会计师协会考前培训辅导专家第三届会计知识大赛深圳赛区专家组成员中国注册会计师中国注册税务师上市公司独立董事一、本准则的适用范围二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的后续计量四、房地产的转换一、本准则的适用范围适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。下列各项，适用其他相关准则：自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适用《收入》企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁》二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。特征：目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；能够单位计量和出售（或转让）。二、投资性房地产的范围（二）下列项目属于投资性房地产1、已出租的建筑物2、已出租的土地使用权已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产3、持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于二、投资性房地产的范围（三）下列项目，不属于投资性房地产1、自用房地产☆出租给本企业职工居住的宿舍2、作为存货的房地产二、投资性房地产的范围（四）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。二、投资性房地产的范围企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。二、投资性房地产的范围关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。二、投资性房地产的范围企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。三、投资性房地产的后续计量（一）通常应当采用成本模式进行计量（二）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。三、投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式计量成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用《固定资产》、《无形资产》准则。如存在减值迹象，应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减值测试，并计提相应减值准备。三、投资性房地产的后续计量（二）采用公允价值模式进行计量前提：有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。三、投资性房地产的后续计量（二）采用公允价值模式进行计量采用公允价值模式需要满足的条件１、投资性房地产所在地存在活跃交易市场２、企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计三、投资性房地产的后续计量公允价值模式下的会计处理不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益.借:投资性房地产(公允价值变动)贷:公允价值变动损益四、房地产的转换（一）房地产转换时转换日的确定1、投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。四、房地产的转换（一）房地产转换时转换日的确定3、自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日是指已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。四、房地产的转换（二）投资性房地产转换的会计处理1、在成本模式下,将房地产转转换前的账面价值作为转换后的入账价值2、公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益。四、房地产的转换3、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额借记“公允价值变动损益”，计入当期损益。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为“资本公积——其他资本公积”，计入所有者权益。企业在处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期的“其他业务收入”。