7房地产投资资金融通

房地产投资资金融通主要内容：1.房地产投资资金融通的必要性；2.房地产开发投资资金融通渠道；3.房地产置业投资资金融通渠道；4.房地产投资资金融通决策。一、房地产投资资金融通的概念1.含义房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益的需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。2.房地产投资资金循环及其特点特点：资金占用数量大、时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响。资金的筹集和利用成为投资成功与否的关键因素之一。土地购置支付工程款等土地开发转入开发房屋建成预售/租储备资金货币资金生产资金货币资金成品资金售租货币资金售租3.房地产投资资金融通的必要性（1）资金需要量巨大与企业自有资金有限的矛盾资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；追求项目规模效应而超出了开发商自有资金；规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾当时资金实力不够；保持对资金的主动性；资金压力在时间上摊薄；货币价值的变化；提前实现房屋购买行为。特点：融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益。房地产投资资金融通与房地产金融房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REIT退休基金债务融资商业银行企业债券保险公司抵押贷款支持证券退休基金抵押型REIT依据类型融资主体企业融资企业实力与资信，考虑但不限于项目项目融资项目本身收益及资产资金来源自有资金初始资本及其积累等权益性资本借入资金通过货币市场或资本市场筹集融资渠道直接融资以商业信用、股票或债券等形式筹集间接融资通过金融机构筹集权益性质权益融资通过吸收直接投资、股票、联营等方式与自有资金形成权益资本债务融资以举债方式筹集融资方式自有资金、银行贷款、发行股票和债券（含证券化的产品）、预收定金、引用外资等其他短期、中期与长期；本币与外币；政策性与商业性；等等4.我国房地产投资资金融通方式自我积累注册资本金和未分配利润外源融资直接或间接融资其他含财政拨款、贴息贷款、纳入预算并安排的贷款等二、房地产开发投资资金融通银行贷款资本市场融资信托融资其他融资方式1.银行贷款贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。房地产开发企业流动资金贷款——贷款者对房地产开发企业发放的用于城市综合开发的生产性流动资金贷款，主要用于补充公司日常经营运作而产生的资金缺口，并不针对具体项目或工程，其特点是贷款期限短、周转性强、融资成本低，使用最频繁。也称短期透支贷款。贷款条件：借款人、项目；贷款用途：城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金，不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为开发项目投资性贷款；贷款方式、期限及利率：一般不超过2年。房地产开发贷款：金融机构向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款以及房地产企业流动资金贷款。房地产开发贷款的条件除一般贷款条件外，还包括：企业满足的条件：营业执照，银行开立账户保持正常业务往来，企业的性质、股东构成、资质信用等级等；项目满足的条件：土地使用权，项目相关合法证件（“四证”）及市场前景，预算合理且自有资金达到项目预算总额的35%）；开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。住房开发贷款——贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款，其中包括经济适用住房以及对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房地产项目。贷款条件：借款人、项目；贷款期限及利率：一般不超过3年。商业用房开发贷款——贷款人向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼、大型购物中心及其配套设施等商用项目建设的贷款，其中包括对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目。贷款条件：借款人、项目。贷款期限及利率：出租、自营项目最长不超过15年，出售、转让项目最长不超过8年。土地开发贷款——商业银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。其中，土地储备贷款是其中的一种特殊类型。房地产抵押贷款：房地产金融的核心借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为抵押，向贷款人（抵押权人/受押人）申请长期贷款，并承诺在约定的期限内以一定的形式偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产处置，从中获得补偿。借款金额：一般最高不超过抵押物现行作价的70%；贷款期限：短期建设贷款以建设周期为限，3~5年；长期经营贷款15~30年；利息：实行按季结息的办法，收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。经营性抵押贷款：以租约（总租金额）作为抵押，获得较长时期一定比例的贷款。租金是唯一还款来源。2005年开办此项业务。2.土地储备贷款向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，用于支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构（储备中心或受托进行储备开发的企业）。条件：要求借款人资本金充足、管理规范，土地的整体情况（性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、规划用途与预计开发计划等），土地价值；借款金额：最高不超过抵押物现行作价的60%。3.在建工程抵押贷款抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。一般是在取得了预售许可证后，土地使用权抵押贷款转化而成，并在房屋出售后注销在建工程抵押，便于购房合同的执行。特点：有利于开发商解决在建工程续建资金需求；在银行的监控下，可以促进开发商提高经营管理水平，降低风险。贷款要点：工程已完部分与土地使用权同时抵押，核实已完部分工程数量，并由工程监理机构和工程质量监督部门确认工程质量；土地使用权必须是有偿取得，已领取《国有土地使用权》；工程未完部分应有开发商与施工单位签订生效的工程承包合同（房屋期权），预算造价重新审核，以确定其抵押价值和贷款价值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值；抵押期内可在银行的许可和监管下预售，销售收入由银行代收、监管，专户存储。4.房地产企业上市融资股份制房地产企业在投资开发项目时，通过IPO、增发股票等方式筹集资金，购买股票的个人或企业由此获得对房地产股份公司的部分所有权，并有权按持股份额分得公司的经营收益。IPO发行条件：连续三年盈利；净资产收益率每年不得低于10%；累计对外投资额不超过净资产的50%；总资产负债率低于70%；所有者权益至少5000万元。类别：IPO，增发，配股优点缺点资金使用上较少限制永久资本可获得溢价资金促使企业改进管理水平提升公司信誉和品牌条件苛刻，审核严格IPO辅导期较长融资成本较高稀释原投资者对企业的控制权香港和内地IPO比较优点缺点与难点香港上市可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份地产类的行业概念不会成为上市障碍对内地地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高上市审查严格、监管力度均比国内市场高境内上市市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低市场较以前规范A股市场对房地产企业融资需求态度日益理性形势难以判断审批严5.发行房地产债券房地产公司在筹集房地产资金时按照合法手续向社会发行的一种书面权利凭证，承诺按照约定利率和日期支付利息，并在特定的日期偿还本金。债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系，债券发行人即为债务人，债券持有人即为债权人。发行条件净资产额的限额：股份有限公司不低于3000万元，有限责任公司不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产的40%，累计债券总额指公司成立历来发行的所有债券的尚未偿还部分，发债额度不能超过整个项目所需资金的20％；最近3年平均可分配利润足以支付1年的利息；筹集的资金投资方向符合国家产业政策；债券利率不得超过国务院规定的利率水平；国家规定的其他条件。房地产债券类别：一般付息、附息和贴现；公募、私募相对于其他融资渠道的优势高效灵活；筹集资金多，票面利率相对贷款要低；使用时间长——无中途停贷或回收风险；使用相对较为自由；公司债公开、透明，有评级机制和监督机制；发债公司会转向稳健经营——易于被接受。类别：政府债券（有些地方试办发行住宅债券）、金融债券、公司债券房地产债券相对于其他债券的优势发行总额大；期限长；可与购房相结合；较安全。提示：房地产开发经营所需资金的时点、数量、期限与债券之间具有高度的相似性。6.房地产信托信托公司通过资金信托方式集中两个或以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，以不动产或其经营企业为运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。此处的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。办理信托业务的条件对土地的整体情况进行调查分析；对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析；对房地产信托资金使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内控制度与流程、既往管理与开发经验进行评价分析；了解房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方是否存在关联关系，房地产项目与信托资金使用方是否存在关联关系；通过律师事务所出具法律意见书，了解信托资金使用方的有关情况。信托业务中涉及的不动产经营企业应具备的条件有国家认可的执业资格；注册资本不少于1000万元人民币；具有完善的法人治理结构；具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5年以上可追溯的记录；中国银监会要求的其他条件。房地产信托资金的运用方式（一）用于土地收购及土地前期开发、整理；（二）投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；（三）用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；（四）以住房抵押贷款方式运用；（五）信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。——《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》第一章第五条。房地产信托资金的运用机制房地产项目受益人信托纯收益受托人投资或经营管理委托人提示：发行信托计划；房地产所有权的名义转让；资金所有权的名义转让。与信托公司合作的主要模式：股权转让、信托贷款、过桥融资、资产收购等优点缺点全程业务融资服务融资较为便利和快速，可作为银行贷款的过渡综合财务成本低灵活性：依据企业和项目需要设计个性化信托产品为未来证券化奠定基础融资规模小、期限短融资门槛高信托计划不能上市，流动性差开发商的兑付危机会引发信托公司的信誉危机对信托公司的要求高7.房地产产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由出资人自任或另行委托基金管理人管理和运用基金资产，委托基金托管人托管基金资产，主要投资于房地产类证券、房地产投资信托和非上市房地产投资开发企业等，收益按出资股份共享，风险由投资者共担。房地产产业投资基金的运用方式：受资企业或项目基金管理人投资投资者退出回报增值管理融资投资者8.其他融资方式预收定金或购房款通过预售筹集资金，且转移部分风险，但需满足预售条件银团贷款组织银团向大型项目联合发放贷款合作开发集团式开发，发挥各自优势，分散和转移资金压力承包商垫资分散风险，融资成本（对延期支付的工程款项支付利息）较低委托贷款大型团体内部、银行、各类企事业单位自有资金或其他形式的贷款短期融资券、典当、高利贷、并购贷款、项目融资、受限股权融资、资产证券化、境外资金、境外融资等小结：房地产项目融资方式建设贷款持有经营购房者项目资产开发商长期融资短期融资证券化机构/个人投资者证券自有资金合作开发公司上市小结：房地产项目资金来源单位：％年份1999200020012002200320042005预算内资金0.210.110.180.120.090.070.06银行贷款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11债券0.210.0600.02000.03利用外资5.352.811.