ID178-中国城镇非住宅房地产投资与相关行业固定资产投资关系的实证

中国城镇非住宅房地产投资与相关行业固定资产投资关系实证研究张东1叶本圣2吴波3（1．中南财经政法大学房地产研究所，湖北武汉430074）（2．中南财经政法大学房地产研究所，湖北武汉430074）（3．中南财经政法大学房地产研究所，湖北武汉430074）摘要：写字楼、商铺、酒店等非住宅房地产不仅与住宅具有紧密的内在联系，而且与诸多行业具有紧密的关联性，非住宅房地产投资不仅要考虑住宅投资的因素，也要考虑各相关行业固定资产投资的因素。显然，揭示非住宅房地产投资与相关行业固定资产投资的相关性，有利于非住宅房地产投资决策与调控的科学化。国内外有关非住宅房地产投资的文献主要从商业地产角度展开，其它较多的是从区位理论的角度，通过分析房地产开发投资环境而展开；另外国内研究非住宅房地产投资的文献不多，专门针对非住宅房地产投资与相关行业固定资产投资相关性的实证研究文选更少见。本文试图依据非住宅房地产运行的行业关联性理论，建立非住宅房地产投资与若干行业固定资产投资存在显著相关关系的假设，并通过选择反映非住宅房地产投资及相关行业固定资产投资的指标，以中国国家和各地方统计局数据库有关数据为样本区间，运用相关数理模型，对这一假设进行计量实证研究。在此基础上，根据实证结果，并结合实际，提出有利于提高中国城镇非住宅房地产投资决策及其调控科学化的建议。关键词：非住宅房地产投资；相关行业固定资产投资；相关性1第一作者：张东，男，中南财经政法大学金融学院副院长、房地产研究所教授、博士生导师，主要研究方向为房地产金融与投资、房地产经济、城市基础设施投融资，邮箱[e-mail]relationshipbetweentheinvestmentaboutnon-residentialrealestateinChinaurbanandfixedassetsinrelatedindustriesZHANGDong1YEBen-sheng2WUBo3(1.TheinstitutionofRealEstate,ZhongnanUniversityofEconomicandLaw,Wuhan430074,China)(2.TheinstitutionofRealEstate,ZhongnanUniversityofEconomicandLaw,Wuhan430074,China)(3.TheinstitutionofRealEstate,ZhongnanUniversityofEconomicandLaw,Wuhan430074,China)Abstract:Thenon-residentialrealestate:officebuildings,shops,hotelsetc.doesnotonlyhaveinternalrelationwiththeresidential,butalsohavethestrongconnectionwithmanyrelatedindustries.Investingonnon-residentialrealestate,youwillnotonlyconsiderthefactorofinvestmentonresidential,butalsothefactorofinvestmentonfixedassetsintherelatedindustries.Abviously,revealingthecorrelationbetweentheinvestmentonnon-residentialrealestateandfixedassetsinrelatedindustrieswillcontributetothescientficdecision-makingandregulationabouttheinvestmentonnon-residentialrealestate.Theliteratureofhomeandabroadaboutinvestmentonnon-residentialrealestatemainlystartfromcommercialrealestate,theothersmainlydevelopedfromLocationtheory,whichcentersaboutsurroundingsofexploitationofrealestate;moreover,theliteratureofstudyingonnon-residentialindomesticarelittle,notmentiontothelessspecialliteratureofpositiveresearchontherelationshipbetweentheinvestmentaboutnon-residentialrealestateandfixedassetsinrelatedindustries.Thispapertrytobulidtheassumptionthatthereisabviousrelationbetweeninvestmentonnon-residentialandfixedassetsinsomerelatedindustriesaccordingtotherelevancetheoryontheoperationofnon-residential,bymeansofchoosingtheindexofinvesmentonfixedassetsinrelatedindustries,regardingthedatebaseofChina'snationalandlocalbureauofstatisticsassampleinterval,applyingthemathematicalmodel,wewilldoameasuringpositiveresearchonthisassumption.Onthisbasis,asuggestionwhichwillbehelpfultoimprovedecision-makingandregulationonnon-residentialrealestateinChinaurban.Keywords:Investmentonnon-residentialrealestate;Investmentonfixedassetsinrelatedindustries;Relevance1引言非住宅房地产投资是在房地产投资中除去住宅投资的其余部分，主要包括写字楼、商铺、酒店等商业地产投资以及其他非住宅房地产投资。行业固定资产投资是在城镇固定资产投资中按国民经济行业划分的固定资产投资，体现的是固定资产投资在国民经济行业中的分配情况。相关行业固定资产投资，是从行业固定资产投资中选取的最有可能对非住宅房地产的正常使用产生影响的行业固定资产投资。通过对相关统计数据的实证分析，探求非住宅房地产投资与相关行业固定资产投资之间的相关性及其相关程度，对非住宅房地产投资的最优决策和规制，以及合理调整城镇各行业固定资产投资的结构等具有重要的现实意义。2文献简述（1）相关文献研究简述从非住宅房地产开发投资角度阐述其与相关行业固定资产投资相关性的文献迄今为止相对较少，但是已经有许多学者从区位理论、城市经济学、城市基础设施建设、房地产投资环境、城市化进程、城市规划等不同角度，对房地产开发投资进行了研究。房地产开发投资是与众多产业具有相关性。美国经济学家钱纳里1曾用美国、英国、日本、新加坡等国的数据从产业关联效应角度研究了产业结构，并按产业关联特性对产业进行了分类，这成为研究产业关联作用理论基础之一。日本是最早运用产业动态协调政策调整房地产业发展的国家。日本学者自1968年首次提出住宅产业的概念之后，便对住宅产业的产业地位、投资评估、金融政策等方面进行了大量的系统性研究。日本经济学家渡边利用1997年的投入产出表测算得出：房地产业的生产诱发系数为1.26，影响力系数为0.67，感应度系数为0.862。区位理论是始于级差地租的研究，是关于人类活动和房地产业发展的一般规律性的认识。德国经济学家杜能(J.H.VonThunen，1826-1963年)最早从研究农业品类围绕市场呈环带分布的模式，提出著名的农业区位理论，从而为以后区位论中两个重要规律，即距离衰减法则和空间相互作用原理的出现作了准备。德国经济学者韦伯(A.Weber)建立了工业区位论，指出了工业用地区位指向性的原则；而后由艾萨德(W.Isard)和摩西(L.N.Meses)加以发展和修改；阿隆索建立了厂商投标叫价曲线模型，进一步解释工业用地的区位选择指向。随着第三产业发展和城市化进程的加速，住宅区位理论和商业用地、办公用地等区位理论逐步发展，形成了过滤论、互换论和集聚论三大派别。简德三、谢经荣、张红、周伟林等对西方的城市区位理论进行了较全面的介绍，并结合中国国情进行了有价值的深入研究，对我国房地产发展水平的提高起到了相当的指导性作用。在房地产开发投资环境方面的研究，方维慰（2001）比较早地系统的分析了房地产投资环境因素，把政治环境、经济环境、基础设施环境、政策法规环境、社会文化环境这五个因素归结为房地产投资环境子系统，并建立了“多指标综合1(美)H.钱纳里、S.鲁宾逊，《工业化和经济增长的比较研究》，上海人民出版社1995.2王国军、刘水杏，《房地产业对相关产业的带动效应研究》，经济研究2004.价值评定法”。刘小鹏、米文宝、王亚娟（2005）运用因子分析法,建立了城市房地产投资环境评价指标体系,对中国西部地区城市房地产投资环境进行了定量评价,并对样本城市进行聚类分析。在其建立的评价体系中选择了“城市人居环境质量、城市经济实力、城市资金实力、城市基础设施与公共服务业设施、城市科技实力、城市第三产业与房地产业效益、城市开放程度”这7个子系统进行研究分析。梁运斌（1996）系统分析了我国房地产业发展的基础理论以及市场运行机理，着重阐述了房地产业发展的周期性和地域性。根据房地产开发的主要内容，说明了城市规划对房地产的设施配套的调控调节作用。孙建波(2005)1认为，交通等城市基础设施的改善对将起到促进市中心房地产价格下降的作用，与此相反，交通等城市基础设施的改善将促进郊区房地产价格的上升。（2）现有文献简评在房地产开发投资的相关研究中，较集中的是房地产开发投资情况对经济增长的效用和对关联产业的带动作用，其它的还有关于房地产开发投资环境的评测、房地产投资开发区位理论以及城镇基础设施建设对房价的影响等方面。而将非住宅房地产开发投资情况作为被解释目标，相关行业固定资产投资情况作为解释因素，研究二者关系，进而得出相关性结论，用于指导非住宅房地产开发投资的规划和决策，是当前实证研究比较缺乏的。3理论假定与数据说明（1）理论假定房地产行业作为国民经济支柱产业，其产业链长、产业关联度高以及对其他产业的带动作用强等特征已经被理论界证明。但是同时，也应该看到，房地产行业的产品，无论是住宅物业还是非住宅物业，要充分发挥其使用效率，得到房地产开发的最大效用，也必须得到周边配套的支持。基于写字楼、商铺、酒店等商业地产的非住宅房地产开发投资，在投资开发的区位选择以及产品使用效率上，要受到诸如城镇基础设施建设、周边社会服务业、零售餐饮以及教育、文化娱乐、体育卫生等条件的限制和约束。只有上述的周边配套足够完善的前提下，非住宅房地产开发投资的产品效用才可以发挥到最大。从开发商的角度看，完备的配套设施可以提升开发产品的吸引力，更充分占领市场；从房地产开发产品本身的角度看，科学合理的周边配套可以最大限度提升资源利用效益，契合房地产开发产品的使用需求。结合现实情况，我们认为非住宅房地产开发投资的情况，是受到城镇交通设施建设、市政给排水工程建设、信息服务、城镇零售餐饮、园林绿化、环境管理、科教文卫、广播电视传媒等因素的综合影响的。因此，在本选题中，我们假定非住宅房地产开发投资的情况，与上