REITs房地产投资信托基金

1REITs房地产投资信托基金作者：深圳国际信托投资有限责任公司徐亚男REITs(房地产投资信托基金)，这个在欧美和亚洲发达国家房地产市场的“火爆”之物，在2005年成了中国房地产业界的“热词”。媒体上隔三岔五就会出现“某某公司收购某某物业准备打造中国第一REITs”，“第一REITs即将赴新加坡上市”的新闻；专家和业内人士也在各种论坛上大谈中国REITs的前景，REITS该选择何地上市等等。但REITs究竟为何物？纵观国内相关的报道，笔者发现投资者，甚至一部分专家，对REITs概念的理解不甚相同。有的说是房地产信托，有的则说是房地产上市公司，有的说是一种国外的新的融资股票。传统的REITs基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。这种投资工具于1960年由美国国会批准设立，目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在REITs出现以前，投资者只能从房地产市场（而不是股票市场）上购买房地产。然而，随着REITs的出现，在股票市场上进行股票交易就成为了可能，因为它们以公司或信托的形式出现。投资者在股票市场上购买了REITs股票，就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此，REITs的出现，使得小额投资者也可以进行房地产投资了。近年来，美国税法的调整使得REITs可以直接管理其所拥有的房地产，并为其租户提供相关的服务。从这种意义上来说，一些现代的REITs也可以被认为是房地产经营公司（而不想传统的REITs那样，仅仅是一个纯粹的封闭式基金）。然而，即使是现代的REITs，其所持有的主要资产仍然是房地产。有鉴于此，我们可以公平的说，大多数REITs，不管其是传统的还是现代的，都可以被看作是一个由房地产（和/抵押贷款）组成的资产组合。为了做出合理的投资决策，REITs的投资者必须同时了解房地产市场和股票市场。虽然一些投资者拥有很好的在房地产市场上进行投资的经验，而另外一些则可能更擅长在股票市场上进行投资，但很少有投资者同时精通两个市场上的投资。我们再回过头来看看国内的房地产信托产品，就会发现，国内现有的房地产信托产品只能算是准REITs（雏形）：REITs是标准化可流通的金融产品，国内的房地产信托计划有200份合同限制的、非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通；REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合，风险得到了较好的分散，国内的房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中；REITs没有份额的限制，一般的中小投资者均可以进行投资，国内的房地产信托计划由于有200份的限制，加上融资规模往往较大，单份合同金额在30万、40万以上的屡见不鲜，如今年深国投发行的长沙、重庆、芜湖沃尔玛购物广场受益权转让集合资金信托计划，起点金额均为30万，但最终签约金额平均都超过了90万。可见，目前国内的房地产信托产品面对的还都是高端客户；REITs投资回报是把收入的大多数分配给投资者，例如美国要求把所得利润的95%分配给投资者，国内的房地产信托产品对投资者的回报为信托计划方案中的预计收益率，目前一般在3%至8%左右；REITs负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内房地产信2托计划的运作方式是提供短期资金（贷款）、监管资金或部分参与项目公司运作（部分参股）获取回报。REITs和上市房地产公司的区别：现代意义上的REITs确实是一上市房地产公司，但却是特殊的上市房地产公司：REITS在投资政策上是有限制的，比如REITS需要额外融资，须得到基金持有人的许可，且投资产业必须与投资策略一致；REITs有最高的负债比率限制，其负债比率低于上市房地产公司；REITs的股利分配政策是把收入的大多数分配给投资者；但国内的上市房地产公司并非REITs：上市房地产公司投资政策没有限制，可自由投资在物产、空置土地、房地产开发和其它非相关物产的企业活动；上市房地产公司没有最高负债比率限制，由于参与房地产开发，负债比率较REITs高；上市房地产公司的股利分配政策也可以另外多变，甚至可以不分配。REITs的基本理念起源及其在美国的发展REITs的基本理念，起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。由于产业革命所创造的财富，导致了对房地产投资机会的需求。而在当时，该州的法律要求是：除非房地产是其整体商业的一部分，否则，禁止公司拥有房地产。这就使得公司无法作为一种独自投资和交易房地产的工具。针对这一规定设计的马萨诸塞信托，是第一种被允许投资房地产的合法实体。这一实体与公司拥有同样的权利：股权可以转让、有限责任以及专业人员集中管理。随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国房地产投资信托的发展又日益茁壮起来。鉴于房地产投资信托的优点，1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《房地产投资信托法案》，规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。1961年，当第一家REITs进入市场时，其内在的理念实际上已经存在了100年左右。其后，REITs的发展也是一路坎坷，直到上世纪80年代末，REITs才迎来了其迅速发展期。REITs五大优势热到最高点1.变现性高2.分散投资风险3.对抗通膨4.增值潜力大5.收益能力稳定富邦一号获五倍超额认购近来，台湾一直笼罩在湿冷的寒流中，台股大盘也很牛皮，不过，REIT（RealEstateInvest-mentTrust不动产投资信托基金）却热到最高点。3月10日，国内第一档REIT--富邦一号挂牌上市。挂牌首日，就以涨停开出，不少投资人趁机获利了结，爆出6.99万张的大量。若以发行58.3万张换算，上市首日的单日周转率近12%，更创下受益凭证上市交投最热纪录。当初，富邦REIT一号募集总额是新台币58.3亿元，募集下来，却获得五倍超额认购，四天即募集成功。3这股热潮，就连境外基金业者也感受到了，投顾业者说：「最近不少投资人打电话来，都是问REITs。」投信对REIT商品也很有兴趣，至少已有三家投信相中相关商品。富邦投信已经送件申请全球不动产基金，宝来投信紧追在后，上周送件；此外，大众投信以台湾工银作后盾，打算在第三季时送件申请，基金投资标的将以证券化商品为主。全球市场美国为首美国国会虽在1960年代就通过不动产投资信托法，但直到1990年起，REITs才大鸣大放，以全球REIT市场来看，美国最成熟，规模也最大，全球市占率约五成。根据UBS统计至去年10月底，美国目前约有300檔REITs，总资产超过3,000亿美元，横跨的产业别包含购物中心、办公大楼、公寓、仓储、饭店、量贩卖场及集合式住宅等。富邦投信说，日本、欧洲，不动产证券化商品算是新秀，但爆发力十足，日本从2000年推出相关商品，两年内，REITs市场成长到140亿美元。其它亚洲国家方面，新加坡从1986年引进，其它如泰国、马来西亚、韩国都在起步阶段。获利表现领先美股究竟什么是REIT？富邦投信指出，REIT是不动产证券化的形式之一，将不动产的所有权「单位化」后，转化成有价证券，之后再发行受益证券，让大众投资。以富邦REIT一号为例，初始投资标的包括了富邦人寿大楼、富邦中山大楼以及天母富邦大楼，每单位发行价格是10元，最低需申购1,000个单位。换言之，投资人以最低1万元的成本投资，有机会获取这三栋大楼因为增值，或租金收入所带来的获利。「投资人获得收益来源，主要有两块，一是资本利得，另一块就是配息。」富兰克林证券投顾经理罗尤美说，从科技泡沫以后，过去五年来，REITs表现持续领先大盘。根据统计，在2000年科技泡沫之际，MSCI世界指数跌了15%，但是REIT指数却逆势涨了30%；到了去年，美国标准普尔指数（S&P500）报酬率是9%，MSCI世界指数涨幅13%，但是REIT却涨了32%。在配息方面，REIT也比大盘来得高。根据彭博信息（Bloomberg）统计至3月7日，道琼工业指数的股利率是2.23%，标准普尔500指数1.94%，但是彭博不动产投资信托指数股利率却达5.03%。4宝来证券指出，从过去绩效来看，REIT除了收益率稳定外，还有几项优点。一，是资产流动性、变现性高。过去，投资人若要投资不动产，只能「直接购买」，或者「投资不动产相关类股」两种管道。若要直接购买不动产，通常需要中介机构，费时费力，手续也复杂，最重要的是，变现性不佳。不动产证券化后，投资人可以在集中市场，或者次级市场交易，REITs交易方式和股票相同，流动性也较佳。至于买卖不动产相关类股，交易费用虽然较低，但是股市波动度大，投资人仍须承担较大风险。对一般投资人来说，投资房地产动辄千万，进入门坎相对为高，REITs则让小额投资人也可参与。二，分散投资组合风险。REITs与股、债等其它资产类别的相关系数低，将这类资产那进投资组合中，可以达到分散风险效果。举例来说，若投资标的与大盘相关系数是「正一」，就表示两者是绝对正相关，当大盘上涨1%时，投资人可以预测，投资标的理论上也会上涨1%。投资组合首重分散风险，纳入「低正相关性」甚至是「负相关」的标的，就可以降低投资组合的波动性。统计至1月31日，过去10年的彭博房地产投资信托指数以及标准普尔500指数的连动性，是0.284；和那斯达克指数连动性是0.01，摩根士丹利世界指数的连动性是0.20。在债市部分，REIT指数和美林政府公债（公司债）指数关连度也仅0.2。三、可对抗通货膨胀。在通货膨胀率（消费者物价指数）上升时，一般固定收益证券的价值，有下跌压力。不过，根据统计，过去六年来，美国REITs指数和消费者物价指数两者的关系，却是「同向变动」。宝来证券解释，通货膨胀发生时，租金、停车费等REITs相关收益，会因为物价水平提高，跟着向上调整，两者呈现同向变动，因此，REIT还具有抵抗通货膨胀的能力。四、具有股票资产增值潜力的特性。5投资人投资股票时，投资标的是一家特定公司，但事实上，投资人真正投资的是该公司经营团队，以及未来创造公司营收成长的潜力。REITs也是如此，一般人直接投资不动产，只是纯粹投资物业，投资REITs却不只投资不动产，更包括经营团队可能为此物业所带来的增值潜力，例如创造未来高现金流量、研发创新产品的能力。五、收益能力稳定。公司财务状况，以及获利能力，会迅速反映在股价上，如果公司营收状况及股息配发率不如预期，股价往往会重挫。反观REITs，REIT的现金流量，主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等，相对稳定。宝来证说，以一般上市电子公司为例，产品生产线满载率、上下游厂商需求、全球经济表现、原物料价格等各环节，都会影响电子产业营收。相对来说，REITs财务报表比较稳定，每季揭露的财务报表，和财务预测的误差值，多维持在1%至2%内。宝来证也强调，稳定的财务报表，不代表公司没有无财务风险，但是长期来看，投资REITs的风险，较一般股票低。REITS的投资特性REITS具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITS的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税和无最低投资要求；第三，REITS按规定必须将90％的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国REITS的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于REITS股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的REITS较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。(剖析主流