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企业会计准则讲解2008版说明•企业会计准则发布后，为了便于广大会计人员学习，掌握各项会计准则，知道实务操作，我们撰写了《企业会计准则讲解2006》（以下简称《讲解》）。《讲解》出版后，反映很好，对于企业和会计师事务所全面、准确地贯彻执行企业会计准则发挥了重要作用。•企业会计准则自2007年1月1日在上市公司施行，并逐步扩大实施范围。经过各方面的共同努力，较好地实现了新旧转换和平稳实施。在准则实施过程中，提出了一些需要进一步解释和明确的问题，有些章节希望再补充些实例。与此同时，2007年12月6日，内地和香港签署了两地会计准则等效的联合声明，根据两地准则等效磋商和谈判的结果，也有些内容需要通过《讲解》的修订进行必要的补充。根据上述情况，我们以《讲解》原有框架及其内容为基础，进行了较为全面的梳理、补充和完善，形成了《企业会计准则讲解2008》。•《讲解》经修订后，内容更加完善、准确，更具权威性，可作为可作为会计专业人员和其他相关人员的工作手册，对于全面掌握企业会计准则，深刻领会准则精髓，更好地实施提高会计准则，进一步提高会计信息质量，具有十分重要的指导意义。成本计量模式下转换应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值.（1）成本模式投资性房地产转为自用房地产；（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产；成本计量模式下转换应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值.（1）成本模式投资性房地产转为自用房地产；（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产；账务处理（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产（2）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产【例2-8】20×7年7月末，甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×7年7月31日，账面价值为37650000元，其中，原价50000000元，累计已计提折旧12350000元。甲企业20×7年8月1日的账务处理如下：借：固定资产50000000投资性房地产累计折旧12350000贷：投资性房地产——××厂房50000000累计折旧12350000甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日，为期5年。20×7年4月15日，这栋办公楼的账面余额450000000元。已计提折旧3000000元。假设企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。甲企业20×7年4月15日的账务处理如下：借：投资性房地产——××写字楼450000000累计折旧3000000贷：固定资产450000000投资性房地产累计折旧3000000【例2-9】（3）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额450000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。甲企业20×7年4月15日的账务处理如下：借：投资性房地产——××写字楼450000000贷：开发产品450000000【例2-10】公允价值计量模式下转换•以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益).借：固定资产\无形资产(转换日的公允价值)贷:投资性房地产—成本（房地产成本）投资性房地产—公允价值变动（累计的公允价值变动）(借或贷):公允价值变动损益（1）投资性房地产转换为自用房地产2008年11月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公用房。2008年11月15日，该写字楼的公允价值为9600万元；在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值9500万元，其中成本9000万元，公允价值变动增值500万元甲企业20×7年4月15日的账务处理如下：借：固定资产96000000贷：投资性房地产—成本90000000投资性房地产—公允价值变动5000000公允价值变动损益1000000【例2-11】按照转换当日的公允价值计量.•转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(公允价值变动损益),•转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积).处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务收入)（2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产:•长江房地产公司（以下简称长江公司）于2006年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，2007年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元。（1）2006.12.31借：投资性房地产——成本1800公允价值变动损益200累计折旧500固定资产减值准备300贷：固定资产2800（2）2007.12.31借：银行存款150贷：其他业务收入150借：投资性房地产——公允价值变动50贷：公允价值变动损益50注意：处置时将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益转为其他业务收入。【例2-12】•长江房地产公司（以下简称长江公司）于2006年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元尚可使用年限为20年，公允价值为2200万元，2007年2月3日，该建筑物的对外出售，收到1800万元存入银行。•（1）2006.12.31•借：投资性房地产——成本2200•累计折旧500•固定资产减值准备300•贷：固定资产2800•资本公积200•（2）2007.2.3•借：银行存款1800•贷：其他业务收入1800•借：其他业务成本2200•贷：投资性房地产－成本2200•将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）•借:资本公积——其他资本公积200•贷：其他业务收入200【例2-13】投资性房地产处置•企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时：•实际收到的处置收入计入其他业务收入•处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本•注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益.•借:公允价值变动损益•贷:其他业务收入•或者相反.•【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为300000000元，乙公司已用银行存款付清。•（1）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为280000000元，已计提折旧30000000元。•（2）假设这栋写字楼原采用公允价值模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为210000000元，公允价值变动为借方余额40000000元。【例2-14】（1）假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为280000000元，已计提折旧30000000元。甲公司的账务处理如下：借：银行存款300000000贷：其他业务收入300000000借：其他业务成本250000000投资性房地产累计折旧（摊销）30000000贷：投资性房地产——××写字楼280000000•（2）甲公司的账务处理如下：•借：银行存款300000000•贷：其他业务收入300000000•借：其他业务成本250000000•贷：投资性房地产——××写字楼（成本）210000000•——××写字楼（公允价值变动40000000•同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入•借：公允价值变动损益40000000•贷：其他业务收入40000000