5房地产交易及置业投资

第五章房地产交易及置业投资学习目标：掌握房地产交易的含义、房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的概念；掌握房地产置业投资中常用的两种工具即等额本息还款法和等额本金还款法的计算方法熟悉房地产交易行为和原则、税收的概念及特征、税收的种类、房地产交易过程中涉及的主要税收及其计算；熟悉房地产置业投资的风险类别及其防范措施了解构成我国房地产管理的基本制度体系、房地产转让的条件、房地产抵押的一般规定、房屋租赁的条件和一般规定、商品房预售的内容、了解税收制度及构成要素；了解房地产置业投资的内容第一节房地产交易概述第二节房地产交易的税费第三节房地产置业投资第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念及基本制度二、房地产交易的形式三、商品房销售一、房地产交易的概念及基本制度（一）房地产交易的概念所谓交易，通常是指买卖的意思。但房地产交易，并非单指房地产买卖，而是具有与一般商品交易不同的含义。房地产交易应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。（二）房地产交易行为和原则房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为。国有建设用地使用权的出让，也是一种民事行为交易原则：自愿、公平、诚实信用等原则及房地产权利主体一致原则。（三）房地产管理基本制度我国《城市房地产管理法》对房地产管理规定了五项基本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书，这些构成我国房地产管理的基本制度体系。五项重要的基本制度：①国有土地有偿、有限期使用制度；②房地产价格评估制度；③房地产成交价格申报制度；④房地产评估人员资格认证制度；⑤土地使用权和房屋所有权登记发证制度。五种合同：①土地使用权出让合同；②房地产转让合同；③商品房预售合同；④房地产抵押合同；⑤房屋租赁合同。五种登记备案制度①房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度；②商品房预售合同登记备案制度；③房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；④房屋租赁合同登记备案制度；⑤土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。五种证书：①土地使用权证书；②房屋所有权证书；③房地合一的房地产权证书；④房地产估价师资格证书；⑤商品房预售许可证书。二、房地产交易的形式包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。（一）房地产转让1、房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。2、房地产转让的分类根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为。3、房地产转让的条件房地产转让最主要的特征是发生权属变化。下列房地产不得转让：(1)达不到转让条件的房地产（开发房地产）不得转让。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。(6)未依法登记领取权属证书的。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。4、房地产转让的程序房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可成交。(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。（二）房地产抵押1、房地产抵押的概念房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人抵押权人预购商品房贷款抵押在建工程抵押两种特殊形式。2、房地产抵押的一般规定(1)房地产抵押，可以一并抵押，也可以分割抵押。(2)以建筑物抵押的，房地一并抵押。(3)有经营期限的企业抵押的，不应当超过该企业的经营期限。(4)以具有土地使用年限的房地产抵押的，不得超过剩余年限。(5)以共有的房地产抵押的，共有人的书面同意。(6)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。(7)订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。(8)订立抵押合同时，不得在合同中约定抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。(9)抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。3、房地产抵押登记当事人应在抵押合同签订后的30日内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记：(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；(2)抵押登记申请书；(3)抵押合同；(4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还应提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；(6)可以证明抵押房地产价值的资料，抵押当事人议定的抵押价值书面协议或者房地产估价机构出具的估价报告；(7)登记机关认为必要的其他文件。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记并颁发他项权利证书。4、房地产抵押的效力抵押权为价值权而非实体权。5、房地产抵押权的实现抵押是一种民事法律关系，平等的法律地位。并应符合《民法通则》、《担保法》规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。协议优先受偿人民法院拍卖变卖抵押房地产顺序清偿债权比例清偿抵押权因抵押物灭失而消灭（三）房屋租赁1、房屋租赁的概念房屋租赁，狭义地讲，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。广义地讲，房屋租赁包括房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动等几种行为。2、房屋租赁的分类按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。3、房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得《房屋所有权证》的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违章建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。4、房屋租赁的一般规定（1）签订书面租赁合同。租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁期限不得超过20年，续订租赁合同，不得超过20年。（2）房屋租赁实行登记备案制度租赁合同签订后30日内，办理登记备案手续。（3）房屋租金，是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。（4）房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。必须征得房屋出租人的同意，应当订立转租合同，也必须办理登记备案手续。终止日期规定，随之变更、解除或者终止。三、商品房销售是房地产交易的特殊形式。商品房买卖双方还只是债权债务关系。（一）商品房预售的概念是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。商品房预售实行预售许可。（二）商品房预售的条件(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（三）商品房预售许可未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。应当向求购人出示《商品房预售许可证》。（四）商品房预售合同登记备案签约之日起30日内办理登记备案手续。国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让（五）商品房现售(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。（六）商品房买卖合同商品房买卖合同应包括以下主要内容：（1）当事人名称和姓名、住所；（2）商品房基本情况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、装修标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的办法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。第二节房地产交易的税费一、税收概述二、房地产交易涉及的主要税收三、个人转让、租赁房屋住房纳税实例一、税收概述(一)税收的概念及特征是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。（二）税收制度及构成要素税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收法律、法规及规章是税收制度的主体。税收制度由纳税义务人(以下简称纳税人)、课税对象、计税依据、税率或税额标准、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。1、纳税人(课税主体)，纳税人和负税人不同。2、课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。3、计税依据也称“课税依据”、“课税基数”，是计算应纳税额的根据。一是从价计征，二是从量计征。4、税率或税额标准，是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例。税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。5、附加、加成和减免6、违章处理，对纳税人违反税法行为的处置。包括偷税、抗税、漏税、欠税。（三）税收的种类1、对流转额的征税增值税、消费税、营业税和关税。2、对所得额的征税企业所得税、个人所得税。3、对资源的征税城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、土地增值税。4.对财产的征税包括对财产的直接征收和对财产转移的征收。房产税（外资为城市房地产税）、契税、车辆购置税、车船使用税（外资为车船使用牌照税）。5、对行为的征税印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税（已停征）、屠宰税（税费改革中停征）、筵席税（由各省决定是否开征，但目前各省均已停征）。二、房地产交易涉及的主要税收主要税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、契税