9房地产金融资产投资

房地产金融资产投资主要内容：1.房地产金融资产投资的概念；2.投资于房地产企业债券、股票，房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券；3.房地产金融资产投资的收益和风险；4.房地产金融资产投资的影响因素。一、引言：房地产实物资产投资小结1.房地产实物资产投资的特点投资对象不可位移；投资数额较大且开发建设周期较长；投资的流动性较差；对通胀的抵御性较好；投资的不确定性较大；具有较高的财务杠杆率；对专业知识和经验有较强的依赖性。2.房地产实物资产投资的利弊投资之利投资之弊相对较高的收益水平抵御通胀的影响提高投资者的资信等级易于获得金融机构的支持风险较大投资门槛较高投资经营环节和受制因素较多变现性较差思考：房地产金融资产投资的特点？二、房地产金融资产投资的概念1.房地产金融资产投资的含义投资者将资金投入到与房地产相关的证券市场，通过拥有房地产金融资产来获得预期的不确定性收益的行为和过程。类别：购买房地产企业的债券或股票、购买房地产投资信托公司的受益凭证或股票、购买住房抵押支持证券。提示：与一般证券投资基本相同。2.房地产金融资产投资的实质类型收入来源投资者收入投资于房地产企业股票或债券开发经营收入股利或债息投资于住房抵押支持证券还本付息额债息投资于房地产投资信托基金基金运营收入股利或债息提示：首先是证券化，其次是证券发行机构或机制。3.优点适用于没有时间、兴趣和专业技能的投资者；也适用于没有足够权益资金的投资者；规模经济和专业化经营管理。大量房地产辛迪加和托拉斯应运而生三、投资于房地产企业股票1.含义投资者基于对房地产行业和企业的考虑，投入资金用于购买房地产企业股票并获得相应收益的行为或过程。意义：投资者——通过拥有股票而分享房地产投资和经营收益；房地产企业——解决了资金问题，起到投资代理作用。2.可投资的房地产股票类别与投资特点类别特点普通股优先股不可返还性参与性收益性流通性风险性3.房地产企业（普通）股票投资收益衡量持有期收益率＝（买卖差价＋股息红利）/购价内在价值：股票所有权代表的资本在营运过程中的真实价值。投资价值：拥有某股票在（短期）持有期间预期可获收入现金流的现值。房地产企业股票投资分析方法：基本分析模型红利贴现模型预期持股期间的股利和期末售价的贴现每股盈利评价模型内在价值＝每股预期盈利×标准市盈率技术分析工具图形分析工具价位图、趋势线、价格形态等数量分析工具移动平均线、相对强弱指数、指数平滑异同平均线、随机指标、动向指标等4.房地产企业股票投资的影响因素类别备注外部因素宏观经济因素经济走势、经济政策、证券市场监管政策等房地产行业因素行业发展状况和趋势，行业发展政策等投资者心理因素投资者预期、情绪内部因素公司净资产理论上与股价之间的正向关系公司盈利水平影响可分配股利增资和减资影响投资者的预期和信心5.房地产企业股票投资的风险类别特征系统性风险利率风险利率变化导致机会成本和可实现资本收益的变化市场风险由经济周期影响的企业而致使股票市场行情发生变化购买力风险物价或汇率变化对变现货币购买力的影响政策风险政府过多的干预和政策频繁调整非系统性风险违约风险发行人违约或破产经营风险公司经营决策、管理等导致收益下降财务风险财务状况所导致的风险提示：股票投资者看重企业的成长性。【资料】万科近三年盈利和分配状况年份分配情况盈利2013每10股派4.1元（含税）1.37元/股2012每10股派1.8元（含税，税后1.71元）1.14元/股2011每10股派1.3元（含税，税后1.17元）0.88元/股2010每10股派1.0元（含税，税后0.9元）0.66元/股2009每10股派0.7元（含税，税后0.63元）0.48元/股2008每10股派0.5元（含税，税后0.45元）0.37元/股2007每10股派1元（含税,税后0.9元）转增6股0.45元/股2006每10股派1.5元（含税,税后1.35元）转增5股0.493元/股四、投资于房地产企业债券1.投资于房地产企业债券投资者基于对房地产行业和企业的考虑，投入资金用于购买房地产企业债券并获得相应收益的行为或过程。意义：投资者——通过拥有债券而分享房地产投资和经营收益；房地产企业——解决了投资资金问题。2.房地产企业债券类别与投资于房地产债券的特点类别备注零息债券折价发行有息债券票面价发行，单利固定利率年息美元债券票面价发行，年息价高于美国同期国债收益率以人民币计价、美元结算的债券票面价发行，年息和人民币升值收益以人民币计价、美元结算的可转换债券票面价发行，年息、人民币升值收益和转换股票收益特点：安全性高，收益稳定，流动性好3.房地产企业债券投资收益的衡量衡量指标内容适用情形直接收益率rdrd=年利息/市场价格偿还金额小而利息相对多到期收益率r付息债券持有期收益率r买进卖出的短期投资者1ttttPPIrP+-+=()1(1)1NNttViVPrr=´=+++å【例】某房地产公司于2008年1月18日发行三年期债券28.304亿元，年息率1.5％。此债券以人民币为面值，债券到期将以美元来偿还，并以到期当日的人民币兑美元汇价结算。假设人民币每年升值3％。试计算该债券持有者的收益率。【解】以题中信息，该债券收益主要有两部分：一是年息率1.5％；二是升值收益率＝（1＋3％）3＝9.3％4.房地产企业债券投资的影响因素类别备注外部因素市场利率与价值之间的反向关系通胀水平与价值之间的反向关系内部因素期限与价格的易变性之间的正向关系票面利率与价格的易变性之间的反向关系流通性与内在价值之间的正向关系发债主体的信用与内在价值之间的正向关系5.房地产企业债券投资风险类别特征系统性风险利率风险利率变化导致机会成本和可实现资本收益的变化再投资风险由于再投资的收益率不确定，使得债券的期限对决策产生影响购买力风险物价或汇率变化对变现货币购买力的影响非系统性风险发行人违约风险因担保、经营等因素导致发行人在给付利息和偿还本金上存在问题提示：债权投资者注重企业的抗风险能力。五、投资于住房抵押贷款支持证券Mortgage-backedSecurities，MBSs1.住房抵押贷款支持证券商业银行等金融机构按照用途、质量、利率和偿还期限相同或相近原则，将持有的住房抵押贷款债权汇集形成抵押贷款集合体（pool），出售给特设机构SPV（SpecialpurposeVehicle），由SPV将收购的贷款资产组合重新整理包装，并经过评级、担保形式实现信用增强或提升后，以抵押贷款组合产生的本金及利息现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券，出售给投资者的一种行为。——资产证券化的一种，ABS的基础是一般资产。证券化的意义对投资者来说，一种间接投资方式；对发行者来说，是一种融资渠道、分散风险的工具、改善资本负债结构的方法。提示：抵押贷款是证券化的基础，也是投资者的收益来源和风险所在。2.投资于住房抵押贷款支持证券投资者通过购买并持有房地产抵押贷款支持证券来获得其中部分利息收益的一种投资方式。与一般债券投资的性质类似，无赋税减免优势。3.住房抵押贷款证券的运作机制二级市场一级市场放款人/发起人借款人/购房人抵押权月供款保险/担保贷款收购者/发行人资金设计发行证券贷款整合信用增强信用评级投资人承销商受托人管理者房地产抵押贷款的放款人，抵押贷款的创造者，可以是MBS的发行人或投资者；MBS的发行人，购买抵押贷款、组合并发行MBS；MBS的承销人，负责销售的金融中介；MBS的担保人，为抵押贷款提供信用升级，可以是发行人自身；MBS的受托人，介入发行人和投资者之间的中介，负责收取由管理人所转来的本息、检查管理人提交的各种报告、再投资等。房地产抵押贷款的管理人，本息的收取或追缴、提交有关报告，可以是放款人及其附属机构；评级机构，为MBS提供独立、公正的信用评级服务；MBS的投资者，可以是个人或机构，甚至放款人或发行人自身，根据各自需要购买不同级别的债券。表外模式与表内模式比较表外模式表内模式权属资产真实销售后发行所有权凭证保留资产作为担保发行债券凭证信用评级采取多种措施增级即银行信用风险移出资产，贷款和证券化风险转移抵押贷款和证券化风险未转移，发债风险法律障碍对运行环境要求严格对运行环境要求相对少4.可投资的住房抵押贷款支持证券类型特征支持债券MBB发行人拥有贷款组合的所有权，现金流与公司债券一样直付债券MPTB发行人拥有贷款组合的所有权，现金流类似于传递证券传递证券MPT投资者拥有贷款组合的所有权，收到借款人偿付的全部金额（如约定的本金、利息和提前偿付的本金）担保债务CMO贷款组合的的现金流重新分配传递证券或过手证券贷款人每月支付现金流：利息；计划归还本金；提前偿付本金实际用于支付证券持有人的现金流＝贷款人每月支付现金流－相关费用贷款1……贷款n持有人或投资人1持有人或投资人n……按比例分配5.住房抵押支持证券投资收益的衡量V——MBS的理论价格；CFｔ——ｔ时MBS的现金流入；ｎ——资产寿命；Rｔ——贴现率。0(1)nttttCFVRPass-through＝抵押贷款利息－所有参与机构的手续费－保险费建行建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券利率及付息方式：浮动利率，按月还本付息，基准利率为一年期定期存款利率，每半年调整一次。规模及结构：41.6亿元，其中，优先级资产约40.2亿元，次级资产约1.4亿元。优先级资产分为A、B、C三档：A档约35.8亿元，AAA评级，当前票面利率4.77%；B档约3.6亿元，A评级，当前票面利率6.07%；C档约0.8亿元，BBB评级，当前票面利率9.75%发行安排：银行间债券市场发行6.住房抵押支持证券投资的影响因素与风险影响因素内容风险现金流支付违约借款人未及时还款、收取的还款未按约定支付给投资者等违约风险提前偿付提前偿付使得现金流出现波动，引起MBS价格变化再投资风险利率导致贴现率的变化、借款人提前偿付行为的变化利率风险提示：所有投资者面对相同性质的风险，只是贷款原始权益人的收益和风险的转移和按比例细化。2014年9月29日，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。（中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》）问题：MBS收益率的吸引力。房贷基准利率约85折，平均利率约5.56%，扣除管理费用后，提供给投资者的可能收益较低。而五年期国债票面年利率5.41%，银行1年期理财产品收益率5%以上，信托产品收益率9～10%。六、投资于商业房地产抵押贷款支持证券CommercialMortgageBackedSecurities，CMBs商业房地产抵押贷款支持证券：将商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过信用增强、评级后，由特设机构参考评级确定发行价格，以抵押贷款组合未来现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券，出售给投资者的一种行为。——MBS以住宅贷款为基础资产，CMBS以商业物业贷款为基础资产,其他如以地产销售收益、租赁收益权为基础资产。万达集团与麦格理合作的内地首支CMBS：2005年末，万达集团与澳大利亚投行麦格理银行合作，计划在港发行总额100亿港元的REITs产品，但经过近一年运作，终告失利。而后麦格理银行引导万达走上跨境CMBS之路，于2006年9月私募发行1.45亿美元跨境CMBS。DynastyAsset(Holdings)Ltd.公司发行的价值1.45亿美元的2006-1系列商业房地产抵押贷款支持证券，交易的发起人是麦格理-万达房地产基金。该证券的预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年，发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款。2005年麦格理32亿元收购万达九个商业项目24%的股权，筹备REITs潜在的资本市场融资渠道麦格理向渣打银行借贷1.5亿美元万达缓解只租不售引发的资金困境2006年香港REITs计划失败2006年发行CMBS，1.45亿美元离岸资产包归还贷款七、投资于房地产投资信托基金RealEstateI