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商业地产基础知识培训尚元房地产开发有限公司培训课件目录商业地产的定义1商业地产的类别划分2商业与住宅的区别3商业地产的销售模式4中国商业地产现状及趋势5国内外知名商业项目61、商业地产的定义1.1什么是商业地产1.2商业地产的发展经历1.3商业地产的专业术语1、商业地产的定义1.1什么是商业地产简单的说，就是“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。写字楼商铺商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。1.2商业地产的发展经历商业模式国外模式发展特征国内模式发展特征城市生活休闲中心街区商铺百货商场摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨百货大楼供销社我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化大型超市城市生活休闲中心随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的并不多，惠商项目率先将城市休闲生活带到常州购物中心第一代商业第三代商业第二代商业城市中心区域社区中心/临近市区城市中心/副中心/交通枢纽第四代商业城市核心人均GDP业态发展情况1000美元百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代尺度一：经济水平在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。1.2商业地产的发展经历尺度二：交通状况国外大型商业地产（ShoppingMall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为ShoppingMall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓ShoppingMall，尤其是郊区的ShoppingMall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么ShoppingMall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。1.2商业地产的发展经历尺度三：依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。我们把城市的发展分为三个阶段，1、城市化初级阶段：城市化率30%以下；2、城市化初级阶段：城市化率70%以下；3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。1.2商业地产的发展经历1.2商业地产的发展经历城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。初级阶段城市化率30%以下商业向城市的几何中心聚集零售行业的特征：－－向心聚集中级阶段城市化率70%以下零售行业的特征：－－离心分散商业向城市的几何中心发展高级阶段城市化率70%以上零售行业的特征：－－离心聚集商业离开城市的几何中心，向郊区聚集1.3商业地产的专业术语边圈次圈主圈商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟边圈：10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上人口数量及特点交通状况商业发展潜力人文、公共配套商业规模影响商圈大小的因素1.3商业地产的专业术语铺面房：是指临街有门脸，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。1.3商业地产的专业术语铺位：一般是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中某一单独单元或某些独立的售货亭等，俗称店中店。由于物业属性不同，必然导致其差异性的存在。1.3商业地产的专业术语MALL：MALL全称SHOPPINGMALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为SHOPPINGCENTER，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping+Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司（DepartmentStore）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。1.3商业地产的专业术语业态针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择的运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提高销售和服务的类型化服务形态。业态是定义为经营的形态，它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖点的具体经营形势。1.3商业地产的专业术语投资回报率投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100%。投资回报率的英文全称为（returnoninvestment)，简称ROI。它是常见的经济学名词，它是指投资后所得的收益与成本间的百分比率。1.3商业地产的专业术语返租是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）发展商许诺在未来的几年内每年给与投资者一定的租金回报（约为8%—12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。返租:是指买卖双方在成交的同时就约定于未来某一时间以某一约定价格双方再进行反向交易的行为。1.3商业地产的专业术语专业市场传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。1.3商业地产的专业术语商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，他们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。1.3商业地产的专业术语HOPSCA豪布斯卡是六个英文单词首席字母组成的一个词H－Hotel（酒店）O－Office(办公）P－Parking(停车场)S－Shopping(购物)C－Convention(集会)A－Apartment(公寓)把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。细分功能区划的“豪布斯卡”规则：“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓。1.3商业地产的专业术语REITS（房地产投资信托）REITS可分为三种类型，即股权类、债券类和混合类，他们既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心，也可以为购物中心开发商提供长期贷款。房地产产业基金房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。2、商业地产的类别划分2.1、按照开发形式进行分类2.2、按座落位置分2.3、按规模分2.4、按照商铺的位置形式分类2.1按照开发形式进行分类（1）商业街商铺；（2）专业市场类商铺；（3）社区商铺；（4）住宅底层商铺；（5）百货商场、购物中心商铺；（6）商务楼、写字楼商铺。商业街商铺专业市场类商铺社区类商铺住宅底商商铺购物中心商铺住宅底商商铺2.2按照坐落位置进行分类（1）市中心区商业;（2）居住区附近及其他市区商业;（3）交通枢纽附近商业;（4）市郊商业。2.3按照规模进行分类（1）大型—建筑面积过万平米；（2）中型---分布广泛大型商业区的补充；（3）小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。2.4按照位置形式进行分类铺面房和铺位3、商业地产与住宅地产的区别3.1商业地产与住宅地产的内在联系3.2商业地产与住宅地产的九大区别3.1商业地产与住宅地产的内在联系（1）开发模式商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来，在现实中这四方面还是不规范，幵带来巨大的投资风险，很多商业地产商是由住宅地产商转变过来的，存在目套用住宅开发模式的现象。（2）经营思路大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思路，属于一次性高价消费，不需要为商业地产完善规划和长期运营买单。（3）操作难度住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度差异较大。（4）赢利住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品；商业地产则是长期经营的开始，需要不断地注入资金，用于长期的回报。3.2商业地产与住宅地产的九大区别（1）商业地产的首要价值体现在地理位置--住宅地产地理位置选择的弹性较大；--商业地产则要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段；（2）目标顾客不一样--住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具体投资能力，都可以成为目标客户；--商业地产的目标客户则相对固定，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者，经营户又可以细分为主力经营户等；（3）功能、用途不一样--住宅的功能和用途一般来讲就是居住；--商业则有太多的功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等，功能不一；即使只是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、生活超市和专业店等等；（4）消费环节不一样--住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住；--商业地产在销售后，是不能直接进行消费的，在某种程度上是不具备使用价值的，他还要进行招商、装修、进货和经营；所以，住宅是一个终端、销售后就进入了终端消