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商业地产基础知识旨在通过本次培训，让同事们对商业地产有基础性、概念性认识，以更便利地开展相关工作。Topics一、商业地产的特性商业地产商业地产经营者消费者开发者投资者二、商业地产是地产的高级形式商业地产地产狭义商业地产的分类Theclassificationofthebusinessrealestate商业地产独体商业商业街商业裙楼集中商业独体商业建筑（会所）底商商业街独体商业街住宅底商写字楼及其他物业底商按建筑形态划分独体商业商业街商业裙楼商业形式总体体量建筑形式交通条件功能区分业态形式典型物业城市级商业中心20万m2以上多个独体商业楼组成的商业体依托城市中心主干道的交通枢纽，涵盖地上、地下交通换乘，充裕停车场地外向吸引大型综合类商业，以百货、专营店为主民乐园万达区域级商业中心10-20万m2左右1—3个独体商业楼组合依托城市主要干道的交通枢纽，涵盖地下、地上交通换乘，充裕停车场地外向吸引为主，周边服务为辅大型综合类商业，以百货、超市为主，辅以餐饮、娱乐李家村万达次区域级商业中心5万m2左右1—2个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位外向吸引与周边服务并举综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业百盛社区商业5000m2左右同上依托社区道路周边服务社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主中航香水郡商业按商业规模划分商圈概念商圈，是指以一个辐射型商业中心的坐落点为圆心，向外延伸某一距离，形成一定区域的消费圈。商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，辐射力越强的业态，商圈越大。边缘商圈5%—15%顾客核心商圈55%-70%顾客业态分类Commercialclassification业态分类业态是指：为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。业态分类业态的分类主要依据零售业的场地、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。按经营规模划分业态卖场店铺卖场店铺按经营场地和设施划分便利超市大型综合超市百货专业市场专卖店临街店铺购物中心便利超市大型综合超市百货专业市场总店外观餐饮娱乐社区生活配套按商品结构、服务功能划分日用消费品家居家电服装餐饮娱乐饰品服务（美容、美发、美甲等）文化交通工具……业态规划原则关联性原则档次形象关联消费习惯关联业种属性关联使用习惯关联档次关联档次相近设置消费习惯关联男鞋、男装、运动用品关联分布女鞋、女装、内衣及护理产品关联分布珠宝、钟表关联分布鞋、包、精品关联分布食品零售关联分布，如：熟食、面包、生鲜专卖店妇女、儿童用品关联分布护理、美容、香水关联分布配套服务关联分布，如：银行、药店、冲洗、干洗业种属性关联衣、食、行、美、玩，相生相勊食与药相勊美与玩相勊美与衣相生衣与行相生玩与食相生…….…….使用习惯关联随时随地尽可能地激发消费者的心理需求，如：床上用品、窗帘、空气清新剂磁砖、水印画、清洁剂书店、特色小吃、咖啡橱柜、五金、家电……..……..目的性与随意性消费原则解析说明目的性业种：电影、餐饮、娱乐、休闲（美容美发）、图书、数码影音、家电、体育用品等商品消费目的性较强，因此尽量往高楼层或较偏放置，以吸引人流。随意性业种：超市、精品饰品、生活日用品、特价促销品、甜品屋等商品消费随意性较强，因此需放置在人流量较大且人流主动线，以刺激消费者购买欲望。租金承受力原则解析说明名表、化妆品、珠宝等商品一般均放置在商场地面一层，主要原因在于其利润回报空间较大，因此对租金承受能力也较高。而超市、家电、大型酒楼等则往高楼层或地下放置，主要由于其需求面积较大，前期投入成本较多，以及经营利润率低，因此对租金敏感度较强，承受能力也较低。开店特殊要求原则影院对空间结构的特殊要求重型建材对承重的要求木材、涂料对消防的要求餐饮休闲娱乐对排烟、排污、给排水的要求纤体、图书等感受型或奢侈型产品对私密性的要求高端品牌对形象展示面的要求解析说明谢谢！THANKS